Update aflossingsvrije hypotheek
De AFM richt zich al sinds 2016 actief op aflossingsvrije hypotheken. De voortdurende vragen die wij hierover ontvangen en aandacht in de media, onderstrepen dat het onderwerp nog altijd actueel en relevant is. In 2026 is circa 45% van de totale hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij. Omdat veel aflossingsvrije hypotheken aflopen tussen 2035 en 2040, is het belangrijk om aandacht te blijven vragen voor dit onderwerp. DNB heeft recent ook aangegeven dat zij in haar toezicht, voor banken samen met de ECB, nadere aandacht besteedt aan aflossingsvrije hypotheken.
Bij aflossingsvrije hypotheken wordt niet standaard afgelost, waardoor het van belang is dat consumenten met zo'n hypotheek weten welke risico's hieraan verbonden zijn en welke maatregelen zij kunnen nemen als dat nodig is. Om hun klanten daarbij te kunnen helpen, is het daarvoor noodzakelijk dat hypotheekaanbieders tijdens de looptijd inzicht hebben in de specifieke financiële situatie van de klant. Tijdens de looptijd van een hypotheek (over het algemeen 30 jaar) kan er immers veel veranderen in een mensenleven.
Eerdere aanpak specifieke risico’s voor consumenten
Aflossingsvrije hypotheken zijn hypotheken met andere productkenmerken dan aflossende hypotheekvormen en kennen daarom ook andere risico’s voor klanten en hypotheekaanbieders. Dat laat onverlet dat aflossingsvrije hypotheken voorzien in een behoefte, waarvoor volgens de AFM een doelgroep bestaat.
De AFM houdt al jarenlang actief en datagedreven toezicht op aflossingsvrije hypotheken. Vanuit onze rol zien wij erop toe dat consumenten een passend financieel product krijgen aangeboden, dat zowel nu als in de toekomst betaalbaar is, voor zover dit redelijkerwijs te voorzien is. Aflossingsvrije hypotheken kunnen een passend product zijn, mits deze zorgvuldig worden verstrekt en adequaat worden beheerd. Aflossingsvrije hypotheken brengen specifieke risico’s met zich mee, omdat er tijdens de looptijd niet standaard wordt afgelost. Klanten kunnen hierdoor aan het einde van de looptijd onvoldoende vermogen hebben opgebouwd om hun hypotheek af te lossen of niet in staat zijn om te herfinancieren, bijvoorbeeld bij een lager (pensioen)inkomen en/of gestegen rente. De aard van deze risico’s verschilt per klant en is ook afhankelijk van economische ontwikkelingen zoals huizenprijzen en rentestand. Er is door gezamenlijke inspanningen van de sector, overheid en de toezichthouders al veel bereikt om de risico’s van aflossingsvrije hypotheken te beperken.
Sinds 2011 is de sector overeengekomen enkel nog aflossingsvrije hypotheken te verstrekken tot 50% van de woningwaarde. Vanaf 2013 komen nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet meer in aanmerking voor renteaftrek. Deze fiscale wijziging heeft geleid tot een daling in het afsluiten van nieuwe aflossingsvrije hypotheken. In 2018 zijn aanbieders van hypothecair krediet een gestructureerde aanpak gestart waarbij zij klanten actief benaderen, betaalbaarheidstoetsen uitvoeren en oplossingen aanreiken om toekomstige betaalbaarheidsrisico’s te beperken. De AFM vindt het belangrijk dat aanbieders deze risico’s blijvend inzichtelijk maken en hun klanten tijdig informeren en waar nodig passende oplossingen bieden, zodat zij niet onverwacht in de problemen komen, bijvoorbeeld bij het aflopen van de hypotheek. Klantbenadering waarbij periodiek wordt gekeken naar de actuele financiële situatie van de klant is hiervoor noodzakelijk.
Verwachtingen van de AFM
DNB geeft in haar bericht van 16 januari 2026 aan dat het belangrijk is dat financiële instellingen de additionele risico’s adequaat beheersen. Dit houdt onder andere in dat instellingen voldoende informatie hebben over de staat en waarde van de woning en inzicht hebben in toekomstige betaalbaarheid. En dat bij adequate risicobeheersing ook hoort dat instellingen een goede balans vinden tussen het volume van de aflossingsvrije portefeuilles, het eigen vermogen en de risico's die een bepaald type instelling kan dragen. Het is aannemelijk dat de bovenstaande elementen zullen leiden tot een verdere afname van het volume aflossingsvrije hypotheekschuld in Nederland.
De AFM blijft erop toezien dat hypotheekaanbieders, ook in de context van bijvoorbeeld het terugbrengen van het volume, het klantbelang centraal blijven stellen. Daarbij geldt dat we van aanbieders verwachten dat hun klanten, voor wie de aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst betaalbaar is (bijvoorbeeld op moment van herfinanciering), zorgeloos kunnen blijven wonen. Het is hierbij belangrijk dat hypotheekaanbieders hun bestaande hypotheekklanten met aflossingsvrije hypotheken zorgvuldig blijven behandelen en dat klanten door eventuele maatregelen om risico’s te beheersen niet onevenredig getroffen worden. Hierover zijn wij doorlopend met hypotheekaanbieders in gesprek en dat zullen wij blijven doen.
De ECB en DNB besteden, zoals hierboven aangegeven, in hun toezicht ook aandacht aan de risico's van aflossingsvrije hypotheken. De AFM staat hierover met hen in contact.
Meer informatie?
Deze update op aflossingsvrij is van januari 2026. Hier leest u de eerdere berichtgeving van de AFM. Heeft u als hypothecair kredietaanbieder een vraag? Neem dan contact op via aflossingsvrijehypotheken@afm.nl.