Hypothecair krediet
Een hypotheek is een geldlening waarbij de woning als onderpand dient. Een hypotheek wordt vaak gebruikt voor de aanschaf of verbetering van de eigen woning. Een hypotheek kan een complex product zijn en is dat zeker als dit hypothecair krediet wordt gecombineerd met een vermogensopbouwproduct om de hypotheek op einde looptijd mee af te lossen.
Taak is passend advies geven
Een hypotheekadviseur heeft de wettelijke taak om de consument een passend advies te geven over het hypothecair krediet. Betaalbaarheid vormt daarbij een vast onderdeel van het advies. Daarnaast heeft de hypotheekaanbieder de wettelijke taak om te toetsen of de hypotheek verantwoord is voor de consument. Een aanbieder mag geen onverantwoorde hypothecaire kredieten verstrekken. Het doel van de regels in de Wet op het financieel toezicht (Wft) is het voorkomen van betalings- en restschuldproblemen bij consumenten. De AFM houdt toezicht op de naleving van deze wettelijke normen.
In het Besluit Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen zijn de normen op hoofdlijnen nader uitgewerkt over:
- de verhouding tussen de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van het bruto-inkomen én
- de verhouding tussen de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning.
Leidraad - Vergoeding vervroegde aflossing hypotheek
Op 14 juli 2016 is de nieuwe hypothekenrichtlijn, de Mortgage Credit Directive (MCD), geïmplementeerd in de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek (BW). In artikel 81c, tweede lid, BGfo is opgenomen dat de aanbieder van hypothecair krediet geen vergoeding mag rekenen voor vervroegde aflossing van hypothecair krediet (hypotheek) die hoger is dan het financiële nadeel dat de hypotheekaanbieder heeft bij vervroegde aflossing.
Voorbeeld van transparantie
Ook moet de berekeningswijze van de te betalen vergoeding voor de klant voldoende transparant zijn. De AFM heeft een voorbeeldspecificatie opgesteld. Hypotheekaanbieders kunnen deze gebruiken om na te gaan of hun informatieverstrekking voldoende transparant is.
Naar de praktijk
In deze nieuwe normen staat niet beschreven op welke wijze de hypotheekaanbieder concreet invulling moeten geven aan het financiële nadeel bij vervroegde aflossing. De AFM geeft met haar leidraad aan hoe het financiële nadeel bij vervroegde aflossing op een adequate wijze kan worden berekend.Van leidraad naar realiteit
De visie van de AFM in de leidraad is bedoeld om richting te geven. De vertaling van de norm naar de dagelijkse praktijk moet de aanbieder zelf maken. Mogelijk zijn er nog andere aspecten die relevant zijn voor de berekening van het financiële nadeel die niet worden benoemd in de leidraad. In dat geval moet de aanbieder ervoor zorgen dat hier rekening mee wordt gehouden, zodat de te betalen vergoeding voor vervroegde aflossing transparant, eerlijk en een maximale weergave van het werkelijk geleden nadeel is.
Toetsrente voor leencapaciteit hypotheken
Elk kwartaal wordt de toetsrente voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan tien jaar vastgesteld en gepubliceerd door de AFM. De toetsrente wordt uiterlijk twee weken vóór het nieuwe kwartaal op deze pagina gepubliceerd.
De AFM voert hiermee een nieuwe wettelijke regeling uit op grond van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.
Wat is de actuele toetsrente?
De toetsrente voor het tweede kwartaal van 2023 bedraagt 5%.
Wat is de toetsrente?
De wetgever wil voorkomen dat mensen overgekrediteerd raken. Mensen kunnen overgekrediteerd raken als zij bij aanvang van de hypotheek kiezen voor een kort rentevaste periode. Voordeel van een korte rentevaste periode is dat het rentetarief doorgaans lager is, waardoor mensen lagere lasten hebben. Bij een lage rente zouden mensen in principe ook meer kunnen lenen. Maar indien de rente dan na de korte eerste rentevasteperiode wordt herzien en hoger uitvalt, dan kunnen mensen direct in betalingsproblemen raken. Om deze betalingsproblemen op voorhand te voorkomen heeft de wetgever bepaald dat voor rentevaste periodes korter dan 10 jaar een veilige (hogere) toetsrente moet worden gehanteerd.
Hoe stelt de AFM de toetsrente vast?
De AFM neemt daarvoor een gewogen gemiddelde (naar marktaandeel) van de hypotheekrente die in ieder geval vijf van de zes grootste hypotheekaanbieders gebruiken. Om het gewogen gemiddelde vast te stellen ontvangt de AFM van de zes grootste hypotheekaanbieders de hypotheekrente die geldt op de eerste dag van de laatste maand van het lopende kwartaal voor annuïtaire hypotheekvormen met een rentevastperiode van tien jaar.
Wat is de minimale toetsrente?
De wetgever heeft bepaald dat de toetsrente minimaal 5% moet zijn. Als het gewogen percentage lager uitvalt dan 5%, dan zal de toetsrente 5% bedragen.
Publicatie toetsrente
• 1e kwartaal medio december
• 2e kwartaal medio maart
• 3e kwartaal medio juni
• 4e kwartaal medio september
Veelgestelde vragen
Hoe wordt bepaald wat mijn cliënt mag lenen op basis van zijn inkomen?
De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van het inkomen (LTI-norm) kan worden bepaald aan de hand van een tabel met financieringslastpercentages die jaarlijks door het Ministerie van Financiën en het Ministerie van Binnenlandse Zaken worden vastgesteld op advies van het NIBUD, na consultatie van onder andere de AFM.
Met behulp van het toetsinkomen en de toetsrente kan met deze tabel het maximale bedrag worden bepaald dat aan een hypotheek kan worden besteed. Hierbij moet worden uitgegaan van een annuitair aflossingsschema over 30 jaar.
Hoe verhouden de regels zich tot de Nationale Hypotheek Garantie?
Nu de normen voor verantwoorde kredietverstrekking door de wetgever is ingevuld zijn deze regels leidend bij voor zowel verstrekkers bij het bepalen van de maximale hypotheek als bij AFM in het toezicht daarop. Overigens blijft maatwerk mogelijk.
Hoeveel kan mijn client maximaal lenen op basis van de waarde van zijn woning?
De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (de LTV-ratio) is vanaf 1 januari 2018 100%.
Mijn cliënt verwacht een inkomensstijging. Kan deze worden meegenomen bij het bepalen van de maximale hypotheek?
Wanneer er sprake is van een structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn, kan deze worden meegenomen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Deze inkomensstijging van die consument moet wel aantoonbaar zijn en gebaseerd op objectieve informatie.
Mijn cliënt wil zijn huis verbouwen en zijn hypotheek verhogen. Mag hij meer financieren dan de huidige waarde van de woning?
Ja. De waarde van de woning wordt bepaald door uit te gaan van de taxatiewaarde ná verbouwing.
Als een doorstromer zijn lasten kan verlagen, kan er dan worden afgeweken van de inkomenscriteria door een explain toe te passen?
Als huizenbezitters een goedkopere woning willen kopen met een lagere hypotheek en lagere hypotheeklasten, dan komt het voor dat ze afgewezen worden op basis van de huidige inkomenscriteria. Lagere woonlasten zijn op zichzelf onvoldoende grond om af te wijken van de inkomenscriteria.
Als een doorstromer met een naar de huidige normen te hoge hypotheek zijn financiële situatie kan verbeteren door een nieuwe hypotheek met lagere maandlasten af te sluiten, dan is er een aanleiding om te kijken of de nieuwe hypotheeklasten toch betaalbaar zijn.
Dit vraagt om een individuele beoordeling. Het is bij deze beoordeling belangrijk om goed inzicht te hebben in de financiële positie van de klant. Een aantal vragen is daarbij in elk geval belangrijk. Wat is de ontwikkeling van het (spaar) vermogen van de klant? Is de klant aantoonbaar in staat geweest om de afgelopen jaren structureel te sparen? Heeft de klant geen extra kredieten afgesloten? Waarom is de klant in staat de huidige maandlast te betalen? Hoe kan de klant de nieuwe maandlast betalen?
Een goede analyse van de inkomsten en uitgaven van de klant kan de motivatie vormen om verantwoord af te wijken van de inkomenscriteria. De motivering moet worden vastgelegd met berekeningen en documenten en hieruit moet blijken dat het verstrekken van het krediet in de specifieke situatie verantwoord is.
Mijn cliënt gaat scheiden en wil graag in de woning blijven wonen. Hij voldoet met zijn inkomen echter niet aan de inkomensnorm. Betekent dit dat hij de woning gedwongen moet verlaten?
De AFM kan zich situaties voorstellen waarin het wenselijk is dat er (in beperkte mate) van de normen wordt afgeweken in geval van echtscheiding of relatiebreuk van twee personen die gezamenlijk een hypothecair krediet hebben afgesloten. De belangrijkste reden voor het maken van deze uitzonderingen zijn de volgende:
Consumenten hebben reeds een hypotheek. Het verlaten van de woning door beide hoeft niet in het belang van deze consumenten te zijn.
Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit werd in het verleden rekening gehouden met een buffer voor onvoorziene omstandigheden door bij toetsing uit te gaan van een 30 jarige annuïtaire hypotheek.
Echtscheiding is een onvoorziene omstandigheid.
De AFM is van oordeel dat tijdelijke toetsing zonder rekening te houden met de noodzakelijke buffer mogelijk kan zijn in gevallen van echtscheiding. Belangrijke voorwaarde is de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. De adviseur moet daarbij uiteraard wel een adequate afweging te maken. Daarbij moet het aantoonbaar een bestendige situatie betreffen.
Kan met een toets op werkelijke hypotheeklasten worden afgeweken van de inkomenscriteria (explain toepassen) bij huizenbezitters met een stabiel pensioeninkomen?
Ja, dit kan voor pensioengerechtigden van wie het inkomen stabiel is en gedurende de looptijd niet daalt verantwoord zijn.
Het is belangrijk dat ook de hypotheeklasten stabiel blijven gedurende de resterende woonduur. Omdat deze klanten vaak nog langjarig in hun woning willen blijven wonen is het belangrijk hier rekening mee te houden. Dit kan bijvoorbeeld door bij een inschatting van de resterende woonduur minimaal uit te gaan van de gemiddelde levensverwachting.
Bij de keuze voor een lange rentevast periode (tegen een vaste rente) blijven de maandlasten voor de hypotheek over een langere periode stabiel. Als vervolgens het toekomstige restschuldrisico beperkt is vanwege een substantiële overwaarde, dan zijn er mogelijkheden om onder de bovengenoemde voorwaarden uit te gaan van de werkelijke lasten, in plaats van de lasten behorende bij een annuïteitenhypotheek.
De motivering moet worden vastgelegd met berekeningen en documenten en hieruit moet blijken dat het verstrekken van het krediet in de specifieke situatie verantwoord is.
In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet staat aangegeven dat wanneer de lasten van de hypotheek substantieel lager liggen dan het maximale woonlasten percentage er meer dan 100% van de waarde van de woning gefinancierd mag worden. Wat is 'substantieel'?
Bij ‘substantieel lager’ kan gedacht worden aan lasten van minder dan 60% van de lasten uit een financiering op basis van maximale leencapaciteit.