Terug

Hypothecaire kredietverstrekking

Veelgestelde vragen over Hypothecaire kredietverstrekking

Als een doorstromer zijn lasten kan verlagen, kan er dan worden afgeweken van de inkomenscriteria door een explain toe te passen?

Als huizenbezitters een goedkopere woning willen kopen met een lagere hypotheek en lagere hypotheeklasten, dan komt het voor dat ze afgewezen worden op basis van de huidige inkomenscriteria. Lagere woonlasten zijn op zichzelf onvoldoende grond om af te wijken van de inkomenscriteria.

Als een doorstromer met een naar de huidige normen te hoge hypotheek zijn financiële situatie kan verbeteren door een nieuwe hypotheek met lagere maandlasten af te sluiten, dan is er een aanleiding om te kijken of de nieuwe hypotheeklasten toch betaalbaar zijn.

Dit vraagt om een individuele beoordeling. Het is bij deze beoordeling belangrijk om goed inzicht te hebben in de financiële positie van de klant. Een aantal vragen is daarbij in elk geval belangrijk. Wat is de ontwikkeling van het (spaar) vermogen van de klant? Is de klant aantoonbaar in staat geweest om de afgelopen jaren structureel te sparen? Heeft de klant geen extra kredieten afgesloten? Waarom is de klant in staat de huidige maandlast te betalen? Hoe kan de klant de nieuwe maandlast betalen?

Een goede analyse van de inkomsten en uitgaven van de klant kan de motivatie vormen om verantwoord af te wijken van de inkomenscriteria. De motivering moet worden vastgelegd met berekeningen en documenten en hieruit moet blijken dat het verstrekken van het krediet in de specifieke situatie verantwoord is.

Stuur deze vraag door

Mijn cliënt verwacht een inkomensstijging. Kan deze worden meegenomen bij het bepalen van de maximale hypotheek?

Wanneer er sprake is van een structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn, kan deze worden meegenomen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Deze inkomensstijging van die consument moet wel aantoonbaar zijn en gebaseerd op objectieve informatie.

Stuur deze vraag door

Hoe wordt bepaald wat mijn cliënt mag lenen op basis van zijn inkomen?

De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van het inkomen (LTI-norm) kan worden bepaald aan de hand van een tabel met financieringslastpercentages die jaarlijks door het Ministerie van Financiën en het Ministerie van Binnenlandse Zaken worden vastgesteld op advies van het NIBUD, na consultatie van onder andere de AFM.

Met behulp van het toetsinkomen en de toetsrente kan met deze tabel het maximale bedrag worden bepaald dat aan een hypotheek kan worden besteed. Hierbij moet worden uitgegaan van een annuitair aflossingsschema over 30 jaar.

 

Stuur deze vraag door

Hoeveel kan mijn client maximaal lenen op basis van de waarde van zijn woning?

De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (de LTV-ratio) zal stapsgewijs worden verlaagd naar 100% in 2018:

  • 104% vanaf 1 januari 2014
  • 103% vanaf 1 januari 2015
  • 102% vanaf 1 januari 2016
  • 101% vanaf 1 januari 2017
Stuur deze vraag door

Hoe verhouden de regels zich tot de Nationale Hypotheek Garantie?

Nu de normen voor verantwoorde kredietverstrekking door de wetgever is ingevuld zijn deze regels leidend bij voor zowel verstrekkers bij het bepalen van de maximale hypotheek als bij AFM in het toezicht daarop. Overigens blijft maatwerk mogelijk.

Stuur deze vraag door

Is een opeethypotheek of verzilveringsconstructie nog mogelijk binnen de Tijdelijke regeling hypothecair krediet?

Ja, dit is onder strikte voorwaarden mogelijk. De AFM is van oordeel dat een opeethypotheek binnen verantwoorde kredietverstrekking kan passen bij specifieke klantsituaties. Het is van belang dat de hypotheek verantwoord is en past bij de consument. Zowel adviseur en de aanbieder van het krediet zijn hiervoor verantwoordelijk.

Stuur deze vraag door

Mijn cliënt gaat scheiden en wil graag in de woning blijven wonen. Hij voldoet met zijn inkomen echter niet aan de inkomensnorm. Betekent dit dat hij de woning gedwongen moet verlaten?

De AFM kan zich situaties voorstellen waarin het wenselijk is dat er (in beperkte mate) van de normen wordt afgeweken in geval van echtscheiding of relatiebreuk van twee personen die gezamenlijk een hypothecair krediet hebben afgesloten. De belangrijkste reden voor het maken van deze uitzonderingen zijn de volgende:

  • Consumenten hebben reeds een hypotheek. Het verlaten van de woning door beide hoeft niet in het belang van deze consumenten te zijn.
  • Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit werd in het verleden rekening gehouden met een buffer voor onvoorziene omstandigheden door bij toetsing uit te gaan van een 30 jarige annuïtaire hypotheek.
  • Echtscheiding is een onvoorziene omstandigheid.

De AFM is van oordeel dat tijdelijke toetsing zonder rekening te houden met de noodzakelijke buffer mogelijk kan zijn in gevallen van echtscheiding. Belangrijke voorwaarde is de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. De adviseur moet daarbij uiteraard wel een adequate afweging te maken. Daarbij moet het aantoonbaar een bestendige situatie betreffen.

Stuur deze vraag door

In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet staat aangegeven dat wanneer de lasten van de hypotheek substantieel lager liggen dan het maximale woonlasten percentage er meer dan 101% van de waarde van de woning gefinancierd mag worden. Wat is 'substantieel'?

Bij ‘substantieel lager’ kan gedacht worden aan lasten van minder dan 60% van de lasten uit een financiering op basis van maximale leencapaciteit.

Stuur deze vraag door

Kan met een toets op werkelijke hypotheeklasten worden afgeweken van de inkomenscriteria (explain toepassen) bij huizenbezitters met een stabiel pensioeninkomen?

Ja, dit kan voor pensioengerechtigden van wie het inkomen stabiel is en gedurende de looptijd niet daalt verantwoord zijn.

Het is belangrijk dat ook de hypotheeklasten stabiel blijven gedurende de resterende woonduur. Omdat deze klanten vaak nog langjarig in hun woning willen blijven wonen is het belangrijk hier rekening mee te houden. Dit kan bijvoorbeeld door bij een inschatting van de resterende woonduur minimaal uit te gaan van de gemiddelde levensverwachting.

Bij de keuze voor een lange rentevast periode (tegen een vaste rente) blijven de maandlasten voor de hypotheek over een langere periode stabiel. Als vervolgens het toekomstige restschuldrisico beperkt is vanwege een substantiële overwaarde, dan zijn er mogelijkheden om onder de bovengenoemde voorwaarden uit te gaan van de werkelijke lasten, in plaats van de lasten behorende bij een annuïteitenhypotheek.

De motivering moet worden vastgelegd met berekeningen en documenten en hieruit moet blijken dat het verstrekken van het krediet in de specifieke situatie verantwoord is.

Stuur deze vraag door

Mijn cliënt wil zijn huis verbouwen en zijn hypotheek verhogen. Mag hij meer financieren dan de huidige waarde van de woning?

Ja. De waarde van de woning wordt bepaald door uit te gaan van de taxatiewaarde ná verbouwing.

Stuur deze vraag door