Terug

Klantbelang Dashboard 2018 - Risico-opslag hypotheken

Hypotheekklanten betalen een risico-opslag als onderdeel van de hypotheekrente. Deze risico-opslag compenseert de hypotheekaanbieder voor het risico dat de klant (een deel van) de lening niet terugbetaalt. De AFM heeft onder meer onderzocht of de aanbieder de risico-opslag tussentijds aanpast wanneer de (netto) schuldpositie van een klant wijzigt door aflossingen. Ook heeft de AFM gekeken naar de informatieverstrekking over risico-opslagen. Over de gehele linie constateert de AFM dat aanbieders onvoldoende in het belang van de klant handelen in de vaststelling van de risico-opslagen en de informatieverstrekking hierover. Het betreft een eerste meting. De score is daarom niet te vergelijken met scores uit het verleden 

 

Risico-opslag

Hypotheekaanbieders kunnen gedurende de looptijd van een hypotheek één vast rentetarief toepassen of aparte rentetarieven per risicoklasse. De AFM verwacht dat hypotheekaanbieders transparant communiceren over hoe zij de risico-opslag bepalen en hanteren gedurende de looptijd van de hypotheek.

Over de gehele linie constateert de AFM dat aanbieders onvoldoende in het belang van de klant handelen in de vaststelling van en de informatieverstrekking over risico-opslagen. De AFM vindt het belangrijk dat de risico-opslag voor elke hypotheek aansluit bij het klantspecifieke risico en dat klanten met een gelijk risicoprofiel een gelijke risico-opslag betalen. Ook verwacht de AFM dat hypotheekaanbieders klanten mogelijkheden bieden om de risico-opslag te verlagen. De meeste hypotheekaanbieders hebben toegezegd verbeteringen door te voeren in het vaststellen van de risico-opslagen en de informatievoorziening.

 

Waar heeft de AFM naar gekeken?

De AFM heeft onderzocht hoe de hypotheekaanbieder de (netto) schuldpositie bepaalt die wordt gebruikt voor het vaststellen van de hoogte van de risico-opslag. En of de aanbieder de risico-opslag tussentijds aanpast wanneer de (netto) schuldpositie wijzigt door aflossingen. Daarnaast heeft de AFM de informatieverstrekking beoordeeld over de risico-opslagen en het handelingsperspectief dat aan klanten wordt geboden. 

Werkwijze

Aan het onderzoek hebben 17 hypotheekaanbieders deelgenomen. De AFM heeft de antwoorden van aanbieders op een vragenlijst van de AFM en meegestuurde documenten ter onderbouwing van de antwoorden beoordeeld, zoals beleidsdocumenten en voorbeeldbrieven. Ook heeft de AFM per aanbieder zes renteherzieningsdossiers beoordeeld en gesprekken gevoerd met de aanbieders. 

Marktbeeld Risico-opslagen bij hypotheken

Slechts een beperkt aantal hypotheekaanbieders past de risico-opslag automatisch aan wanneer klanten door contractuele en/of vervroegde aflossingen in een lagere risicoklasse terechtkomen. Een aantal aanbieders biedt klanten de mogelijkheid om een verzoek in te dienen om de risico-opslag aan te passen. De AFM vindt dat tegen een gelijke behandeling van klanten ingaan. Dit leidt er namelijk toe dat proactieve klanten minder rente betalen en daarmee een voorkeursbehandeling krijgen. Ook het opwerpen van extra drempels, zoals het aantonen van de actuele woningwaarde door de klant, zorgt voor een ongelijke behandeling van klanten.

Een aantal hypotheekaanbieders heeft toegezegd hun beleid zo te gaan inrichten dat de risico-opslag automatisch wordt aangepast. Andere aanbieders onderzoeken de mogelijkheden hiertoe. 

 

Tekortkomingen bij renteherziening

Ook op het moment van renteherziening constateert de AFM een aantal tekortkomingen. Een deel van de hypotheekaanbieders biedt klanten een rente aan die niet aansluit bij het risicoprofiel van de klant. Dit is niet in lijn met eensporig rentebeleid. Deze aanbieders hebben toegezegd dit beleid per direct te gaan beëindigen. De meerderheid van de aanbieders past de risico-opslag niet aan voor alle leningdelen(eventuele spaarleningdelen uitgezonderd) wanneer klanten in een lagere risicoklasse terechtkomen). Tot slot houdt een deel van de aanbieders geen rekening met de gegarandeerde waarde-opbouw in de spaarhypotheek voor het bepalen van de (netto) schuldpositie. De AFM vindt dat aanbieders dit automatisch of in ieder geval op verzoek van de klanten moeten doen.

Betere informatieverstrekking

Vrijwel alle hypotheekaanbieders gaan verbeteringen doorvoeren in hun informatieverstrekking. De AFM ziet ruimte om op een meer persoonlijke manier de klanten proactief te wijzen op de mogelijkheden die zij hebben. Best practice zou zijn dat klanten jaarlijks geïnformeerd worden hoeveel zij nog moeten aflossen en/of hoe hoog de woningwaarde zou moeten zijn om in een lagere risicoklasse terecht te komen. Op het moment van renteherziening, maar bij voorkeur doorlopend, zou de klant inzicht moeten hebben in de individuele kenmerken van de hypotheek die relevant zijn voor het aanpassen van de risico-opslag, zoals de woningwaarde en de Loan to Value (LTV). 

Nadere informatie over specifieke onderdelen van het onderzoek

U kunt het normenkader downloaden. Het document bevat een toelichting op de normen.

Module-onderdelen Weging  Gemiddelde score 
I. Tijdens de rentevaste periode  50%  1,9

II. Op het moment van renteherziening

 50%  2,0

Informatie delen

Delen via: deel
Alle onderwerpen