Terug

Veranderingen door de nieuwe hypothekenrichtlijn MCD

Op deze pagina informeren wij u over de belangrijkste veranderingen die het gevolg zijn van de invoering van de Mortgage Credit Directive (MCD), ook wel hypothekenrichtlijn genoemd. De MCD is op 14 juli 2016 in werking getreden.

Europees paspoort

De inwerkingtreding van de MCD biedt de mogelijkheid om een Europees paspoort voor het bemiddelen in hypothecair krediet aan te vragen. Met een Europees paspoort bent u bevoegd om ook buiten Nederland te bemiddelen in hypothecair krediet De voorwaarde om een Europees paspoort aan te vragen, is dat u beschikt over een AFM-vergunning voor het bemiddelen in hypothecair krediet. Na de inwerkingtreding kunt u een Europees paspoort aanvragen via het digitaal loket. Hier vindt u verdere informatie.

Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor kredietbemiddelaars

De richtlijn verplicht kredietbemiddelaars een verzekering tegen beroepsaansprakelijkheid af te sluiten vanwege beroepsnalatigheid voor het gehele grondgebied waar zij diensten aanbieden. Het minimum geldbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering of vergelijkbare garantie die kredietbemiddelaars moeten houden, is €460.000 voor elke afzonderlijke claim en in totaal €750.000 per kalenderjaar voor alle claims. Voor het optreden als bemiddelaar in (her)verzekeringen geldt los van de MCD al een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering die minimaal een dekking van €1.250.618 per afzonderlijke claim en €1.875.927 per jaar biedt.

Vakbekwaamheidseis

Als er sprake is van dienstverlening voor hypothecair krediet, stelt de richtlijn vakbekwaamheidseisen aan feitelijk leidinggevenden van personen met klantcontact. Feitelijk leidinggevenden moeten de opgedane kennis actueel houden. Er is geen sprake van een diplomaplicht voor deze feitelijk leidinggevenden (behalve wanneer zij zich ook rechtstreeks bezig houden met adviseren). De vereisten die gesteld worden in de modules basis en hypothecair krediet Wft corresponderen met de eisen van de richtlijn. Voor zover relevant kunt u aansluiting zoeken bij deze modules.

Standaard Informatiedocument (ESIS)

Het European Standardised Information Sheet (ESIS) is een precontractueel gepersonaliseerd informatiedocument dat door de (hypotheek)aanbieder of bemiddelaar aan de consument moet worden verstrekt. De vorm en inhoud van het document zijn voorgeschreven. Belangrijk is dat ruim voordat de consument gebonden is aan de overeenkomst, hij het document in zijn bezit moet hebben. Ook moet hij de mogelijkheid hebben gehad om verschillende producten te vergelijken en te beoordelen

Jaarlijks kostenpercentage

De nieuwe regelgeving stelt het vermelden van het jaarlijks kostenpercentage (JKP) verplicht. Hiermee worden de kosten van het hypothecair krediet uitgedrukt. Het JKP maakt onderdeel uit van het ESIS. Het JKP moest al in reclame-uitingen worden opgenomen wanneer er melding wordt gemaakt van een rentevoet of andere gegevens over de kosten van het krediet (artikel 53 BGfo).

De invulling van het JKP voor hypothecair krediet wijzigt met inwerkingtreding van de nieuwe regels. In het JKP komen de totale kosten voor het hypothecaire krediet voor de consument tot uitdrukking. Het gaat om de kosten die bij de aanbieder redelijkerwijs bekend zijn en die noodzakelijk zijn voor het verkrijgen van het krediet. Hieronder vallen bijvoorbeeld de kosten voor het afnemen van een verplichte betaalrekening en de overlijdensrisicoverzekering voor het deel dat de aanbieder verplicht stelt. Ook advieskosten moeten meegenomen te worden als de consument het krediet niet kan verkrijgen zonder advies af te nemen. Als de exacte hoogte van deze kosten onbekend is, mag worden uitgegaan van een redelijk gemiddelde van de kosten op de desbetreffende markt. De aanbieder moet alle kosten die normaal gesproken worden gemaakt, meenemen. Hieronder vallen ook rente, provisies en eventuele belastingen.

De vormgeving en inhoud van het ESIS, waaronder de wijze waarop het JKP wordt berekend, zijn maximaal geharmoniseerd. Dit houdt in dat de Nederlandse wetgever niet mag afwijken van de eisen die hierover in de richtlijn zijn opgenomen.

Reclame-eisen

Een belangrijke bepaling met betrekking tot reclame-uitingen voor kredieten (huidige artikel 53 BGfo) stelt dat aanvullende informatie moet worden verstrekt als er melding wordt gemaakt van een rentevoet of andere gegevens over de kosten van het krediet. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het totale kredietbedrag en de duur van de overeenkomst.

Met de inwerkingtreding van de nieuwe regels worden een aantal nieuwe elementen toegevoegd. Het gaat hierbij onder andere om de naam en geografische informatie van de financiële onderneming, het aantal termijnen en het termijnbedrag.

Berekening kosten boeterente, rentemiddeling en vervroegd aflossen

In de Europese richtlijn (MCD) is het recht op vervroegde aflossing opgenomen. De aanbieder van hypothecair krediet mag voor vervroegde aflossingen een vergoeding vragen. Deze vergoeding mag echter niet hoger zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft door de vervroegde aflossing en kan door middel van de netto contante waarde methode bepaald worden. Dat geldt ook bij oversluiten. De AFM kan nadere regels treffen met betrekking tot de berekening van de vergoeding.

Als een consument vervroegd wil aflossen of gebruik wil maken van rentemiddeling of zijn hypotheek wil oversluiten waardoor er boeterente wordt gerekend, dan neemt hij contact op met zijn aanbieder. De aanbieder informeert de consument vervolgens over de vergoeding die de consument aan de aanbieder verschuldigd is. De berekeningswijze van deze vergoeding moet aan de consument worden meegedeeld, zodat de berekening voldoende transparant is. Ook moeten daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn.

Zorgvuldige klantbehandeling bij betalingsproblemen

In de wetgeving zijn regels opgenomen over betalingsproblemen en gedwongen verkoop. Deze regels schrijven voor dat een aanbieder moet zorgen dat er zorgvuldig wordt omgegaan met de consument bij niet-nakoming en uiteindelijke gedwongen verkoop van het onroerend goed.

Gedwongen verkoop kan vanaf de inwerkingtreding niet aan de orde zijn als daar niet voldoende aanleiding toe is. De consument moet voldoende tijd en informatie hebben gekregen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Het doel van de procedures van de aanbieder is onder andere het behalen van een zo optimaal mogelijk prijs bij gedwongen verkoop. Een consument hoeft bijvoorbeeld niet in te stemmen met onderhandse verkoop van het onroerend goed door middel van een volmacht, als hierdoor een lagere prijs kan worden gerealiseerd. Een aanbieder mag bij betalingsproblemen geen hogere kosten rekenen dan de schade die de aanbieder heeft door deze niet-nakoming.

Als bij uiteindelijke verkoop van de woning de opbrengst lager is dan de schuld van de consument, dan moet de aanbieder een redelijke betalingsregeling overeenkomen.

Indicatoren: bij bedrijfs- of beroepsmatige financiering van hypothecair krediet

Aanpassingen in de wetgeving door de komst van de Mortgage Credit Directive (MCD) heeft bij een aantal aanbieders van hypothecair krediet tot onduidelijkheid geleid wanneer nu sprake is van een hypothecair krediet voor de financiering van andere woningen dan de eigen woning (zogenoemde beleggingspanden) die bedrijfs- of beroepsmatig wordt afgesloten en niet in de hoedanigheid van consument. Dit is van belang omdat voor het aanbieden van een hypothecair krediet aan consumenten publiekrechtelijke eisen worden gesteld op het gebied van zorgplicht zoals het voorkomen van overkreditering.

De AFM heeft een aantal indicatoren opgesteld die gebruikt kunnen worden bij de afwegingen voor een financieringsaanvraag voor een beleggingspand. Het gaat dan om de afwegingen of bij een aanvraag sprake is van het bestanddeel ‘beroeps- of bedrijfsmatig’ als onderdeel van de wettelijke definitie van consument. De omstandigheid dat een beleggingspand uitsluitend wordt gekocht voor bijvoorbeeld waardevermeerdering of kapitaalsvergroting brengt nog niet met zich mee dat er wordt gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van een beleggingspand is in dit kader sprake als het gaat om een woning die niet voor eigen bewoning wordt gekocht. Deze indicatoren dienen ter ondersteuning en kunnen bijvoorbeeld onderdeel uitmaken van het acceptatiebeleid van een aanbieder van hypothecair krediet. De lijst is niet limitatief. Het is ter beoordeling van de aanbieder van hypothecair krediet of er sprake is van een klant die beroeps- of bedrijfsmatig handelt. Andere feiten en omstandigheden dan hieronder genoemd kunnen daarom ook relevant zijn. Ter illustratie heeft de AFM 3 voorbeelden opgenomen ter verduidelijking van deze indicatoren.

Indicatoren

  • De wijze waarop de klant zich presenteert (hier kunnen ook inschrijvingen in de Kamer van Koophandel of fiscale behandeling een rol spelen bij de afweging).
  • De doelstelling (motieven) van de klant voor het aangaan van de overeenkomst ter financiering van de aankoop van de beleggingspanden.
  • De financiële positie van de klant in relatie tot de beleggingspanden en de hypothecaire financiering (onder andere bron van inkomsten van de klant).
  • Het aantal transacties en de frequentie van aan- en verkoop van beleggingspanden (historie).
  • De door de klant gewenste looptijd van het krediet.

Voorbeeld 1 - klant die waarschijnlijk handelt in uitoefening van beroep of bedrijf

De heer Boer, getrouwd, eigen BV. Zowel in de BV als in privé (samen met zijn vrouw) heeft hij vermogen geïnvesteerd in verhuurde woningen en winkels. In privé bezit hij 10 panden. De bank heeft hierop een recht van hypotheek als dekking voor de financiering. De kredietovereenkomsten (voor de panden in privé) zijn door de bank met de heer Boer en zijn vrouw gesloten. De heer Boer en zijn vrouw zijn voor hun inkomen afhankelijk van de huurinkomsten uit privé. De netto huurstroom (bruto huur minus financieringslasten en exploitatiekosten) is ongeveer €150.000 per jaar.

Voorbeeld 2 - klant die waarschijnlijk handelt als consument

De heer Jansen, getrouwd, in loondienst. Hij bezit (samen met zijn vrouw) een eigen woning en een pand met 3 appartementen. De appartementen verhuurt hij aan zijn studerende dochter en 2 anderen. De bank verstrekt een lening voor de financiering van het pand en krijgt hierop een recht van hypotheek. De heer Jansen en zijn vrouw hebben een box 1 inkomen van €130.000 bruto per jaar. Zij zijn niet afhankelijk van de huurinkomsten van het verhuurde pand.

Voorbeeld 3 - klant waarbij de individuele omstandigheden moeten uitwijzen of gehandeld wordt als consument

Mevrouw De Vries heeft naast de eigen woning 3 panden met (in totaal) 5 huurders. De bank heeft een van deze panden gefinancierd en daarop als zekerheid een inschrijving op de 2 verhuurde panden gekregen. Mevrouw de Vries heeft naast de huurinkomsten geen andere bron van inkomsten. De netto huurstroom (bruto huur minus financieringslasten en exploitatiekosten) is circa €20.000 per jaar.

Informatie delen

Delen via: deel
Alle onderwerpen