Terug

Consultatie Leidraad vastgoedtaxaties: aanbevelingen over de bedrijfsvoering aan financiële ondernemingen

Consultatie

vragen

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) consulteert marktpartijen over de Leidraad Vastgoedtaxaties. De aanleiding voor deze leidraad is de gemiddelde onbetrouwbaarheid van vastgoedtaxaties binnen de financiële sector voor publiek en toezichthouders. Taxateurs beoordelen jaarlijks voor honderden miljarden aan (commercieel) vastgoed, zoals kantoren, bedrijfspanden, ziekenhuizen en scholen. De kwaliteit van deze taxaties is voor financiers en beleggers van groot belang.

Doel leidraad

In de leidraad doet de AFM aanbevelingen aan financiële ondernemingen over het taxatieproces en de taxateur. De leidraad geeft richting aan de randvoorwaarden van de bedrijfsvoering op het gebied van (laten) taxeren, waaronder de onafhankelijkheid van de taxateur. Hiermee wordt onder meer beoogd dat consumenten, klanten en deelnemers van financiële ondernemingen kunnen vertrouwen op de kwaliteit van de vastgoedwaarderingen, waar zij zelf dan wel de instelling (in)direct in participeren. De leidraad heeft niet de status van wet- en regelgeving. De beschreven richtlijnen zijn niet noodzakelijkerwijs de enige manier om op dit punt aan een beheerste en integere bedrijfsvoering te voldoen.

Vertrouwen

De AFM en DNB uitten een aantal jaren geleden hun zorgen over het realiteitsgehalte van vastgoedtaxaties in de commerciële vastgoedsector. Specifiek ging het over de gebrekkige inzichtelijkheid en slechte onderlinge vergelijkbaarheid. Het gebrekkige normenkader omtrent onafhankelijkheid, professioneel-kritische oordeelsvorming en technische vereisten hielpen niet in het creëren van vertrouwen. Ondanks een aantal marktinitiatieven, bleef er een grote diversiteit aan kwaliteit, tucht en gedragsregels bestaan. Samen met de vastgoedsector, financiers, beleggers en accountants zijn onder leiding van de AFM en gesteund door DNB gesprekken georganiseerd met als doel de vastgoedtaxaties te verbeteren. Dit heeft geresulteerd in een zelfreguleringshuis voor en door taxateurs: het Nederlands Register Vastgoedtaxateurs (NRVT). Dit NRVT herbergt in opzet een gedegen set van beroeps- en gedragsregels inclusief doorlopend toezicht en een onafhankelijk en centraal tuchtcollege. De leidraad van de AFM sluit aan bij de set van beroeps- en gedragsregels van het NRVT.

Update 9 maart 2017

De consultatie termijn van de Leidraad is per 29 januari 2016 verstreken. Er hebben 11 partijen gereageerd. In de consultatieversie van de leidraad wordt verwezen naar de nieuwe structuur en inhoud van zelfregulering onder taxateurs, het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Deze zelfregulering is per 1 januari 2016 operationeel geworden. De AFM heeft besloten om de ontwikkelingen rond deze zelfregulering af te wachten, zoals de inrichting en werking van doorlopend toezicht en de governance. In de eerste helft van 2017 verwacht de AFM een definitieve publicatie over dit onderwerp te doen.

Update 26 april 2018            

De AFM en De Nederlandsche Bank (DNB) zijn al enige tijd kritisch over de voortvarendheid waarmee zelfregulering van het taxatieberoep tot stand komt. Zie ook het persbericht d.d. 15 juni 2017. Regulering is in de optiek van AFM en DNB noodzakelijk, gezien het grote publiek belang van adequate taxaties. Al vanaf 2012 hebben de AFM en DNB gepoogd om als katalysator op te treden en de taxatiesector aan te zetten tot adequate zelfregulering. Zelfregulering heeft lange tijd de voorkeur gehad boven wetgeving. Omdat de sector te weinig voortvarend is geweest om het doel van adequate zelfregulering te behalen, hebben de AFM en DNB zich in juni 2017 op het standpunt gesteld dat wetgeving op taxateurs nodig is, tenzij er op korte termijn adequate stappen zouden worden gezet.

Hoewel de sector de afgelopen periode duidelijk stappen heeft gezet om te komen tot centrale en krachtige zelfregulering (zie hieronder), zijn AFM en DNB nog steeds van mening dat wetgeving nodig is om het toezicht op taxateurs voldoende slagkracht en mandaat te geven Zie ook de wetgevingsbrief van de AFM van 26 april. AFM en DNB komen tot deze conclusie nadat de balans is opgemaakt over de voortgang op de 4 eerder overeengekomen uitgangspunten:

  1. één onafhankelijk opererende gecentraliseerde toezichtorganisatie
  2. adequaat doorlopend toezicht
  3. gedragsregels voor taxateurs
  4. centraal aangestuurde en onafhankelijk opererende tuchtrechtspraak.

Positief is dat inmiddels het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) als meest centraal en onafhankelijk opererend toezichtsorgaan opereert, inclusief een Raad van Toezicht. Binnen de sector lijkt ook voldoende steun voor het NRVT te zijn. Op deze punten zijn dus stappen gezet, al is in het groot zakelijk vastgoed, naast het NRVT, ook RICS Nederland actief als toezichtorganisatie. Daarmee is niet volledig voldaan aan het eerste uitgangspunt.

Van belang is vooral dat de overige 3 uitgangspunten onvoldoende zijn geborgd. Zo verkeert doorlopend toezicht nog teveel in de ontwerpfase en is het tuchtrecht onvoldoende onafhankelijk vormgegeven. Er moeten nog toetsprogramma’s voor het segment grootzakelijk vastgoed worden gemaakt, en auditors geworven en ingewerkt. De AFM en DNB zien nog steeds dat het NRVT het tucht statutair in eigen geledingen kan plaatsen (zie de brief van 14 juni 2017) en dat er nog geen (doorverwijzings)convenanten zijn tussen de bestaande tuchtcolleges en Stichting Tucht NRVT.

AFM en DNB achten het opmerkelijk dat van de circa 1 miljoen afgegeven taxaties van de afgelopen 2½ jaar er maar 20 hebben geleid tot tuchtprocedures (stand per 17 april 2018). Ook ligt er na jaren nog geen convenant tussen bestaande tuchtcolleges en Stichting Tucht NRVT voor doorverwijzing van taxatiezaken naar laatstgenoemde partij. Uiteraard heeft de inbedding en naleving van genoemde toezichtbeginselen enige tijd nodig, maar alles overziend is in onze optiek te weinig voortgang geboekt.

Tegen deze achtergrond en gezien de grote publieke en financiële belangen die samenhangen met het taxateursberoep, achten AFM en DNB een wettelijke verankering van de toezichtbeginselen noodzakelijk om de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxateurs te waarborgen. Bij de invulling van wettelijk verankerd toezicht kan gebruik worden gemaakt van bestaande toezichtstructuren. Het is aan de wetgever om te bepalen of en zo ja hoe wettelijk verankerd toezicht vormt krijgt.
 
De Leidraad Vastgoedtaxaties die DNB onderschrijft voor haar toezicht op banken, pensioenfondsen en verzekeraars, houdt de AFM tot nader bericht in de consultatieversie op haar website en kan zodoende nog steeds als richtsnoer blijven dienen voor de financiële sector en als mogelijk aanknopingspunt voor eventuele wetgeving.


De AFM maakt zich sterk voor eerlijke en transparante financiële markten.

Als onafhankelijke gedragstoezichthouder dragen wij bij aan duurzaam financieel welzijn in Nederland.

Informatie delen

Delen via: deel