Terug

Een hoge rente, een groot risico

Nieuws Dit bericht is ouder dan 3 jaar. De inhoud kan hierdoor niet meer actueel zijn.

Er komen aanbiedingen van obligaties voorbij waarbij een hoge rente wordt beloofd. Bijna altijd wordt het opgehaalde geld, samen met een bankfinanciering (hypotheek), gebruikt om zaken te kopen, zoals een kantoor- of winkelpand.

De AFM waarschuwt voor de mogelijke risico’s van deze obligaties. Hoge rente gaat vrijwel altijd gepaard met hoge risico’s. Je loopt het risico dat de beloofde hoge rente niet wordt uitgekeerd of dat je zelfs je inleg verliest.

Hoe werkt deze hoge rente obligatie?

Stel dat een uitgevende instelling obligaties uitgeeft. Met het geld van de beleggers en met een bankfinanciering in de vorm van een hypotheek, koopt de uitgevende instelling bijvoorbeeld een winkelpand. Deze bezitting levert inkomsten op. In dit voorbeeld verhuurt de uitgevende instelling het pand aan één of meer winkelbedrijven. Met de huuropbrengsten betaalt de uitgevende instelling haar kosten, waaronder de onderhoudskosten van het pand maar ook hypotheekrente en soms ook (deels) de hypotheekaflossing. Het geld dat overblijft wordt (deels) toebedeeld aan beleggers/obligatiehouders als rente.

Aan het einde van de looptijd van de obligaties verkoopt de uitgevende instelling dit pand. De opbrengst hiervan gebruikt ze om de hypotheek volledig af te lossen. Met het geld dat overblijft lost zij de obligaties af. Het ingelegde bedrag, wordt op deze manier terugbetaald aan de beleggers.

Het Prospectus, de prognose en de berekening van de rente en de aflossing

Voor het aanbieden van obligaties in Nederland, moet de uitgevende instelling meestal beschikken over een door de AFM goedgekeurd prospectus. Vaak staat in een prospectus een prognose van de TOEKOMSTIGE inkomsten en kosten de uitgevende instelling VERWACHT.

De beloofde rente is gebaseerd op deze verwachtingen. De uitgevende instelling schat dus in hoeveel winst zij verwacht en berekent vervolgens hoeveel rente ze kan betalen. Daarnaast schat de onderneming in tegen welke prijs ze haar bezittingen denkt te kunnen verkopen. Op basis hiervan schat ze in of de aflossing betaald kan worden.

Wat kan er mis gaan met de rentebetalingen en de aflossing?

Het antwoord hierop is veel!

De beloofde rente en aflossing zijn gebaseerd op een verwachting. De werkelijke resultaten kunnen (behoorlijk) afwijken van de prognose. Zo kunnen de inkomsten lager zijn en de kosten hoger uitvallen dan verwacht. Dit resulteert in een lagere rente-uitkering dan beloofd. Er zijn gevallen waarbij de uitgevende instelling haar bezitting voor een lagere prijs moet verkopen dan ze had gehoopt of verwacht. Bij aflossing van de obligaties kan dan niet worden voldaan aan de verwachte betaling. Je verliest dus geld.

Het is belangrijk om te weten dat de AFM niet beoordeelt of de prognose in het prospectus inhoudelijk juist is of niet en geen oordeel geeft over de mate van zekerheid van deze prognose.

Conclusie: Niets is gratis

Waarom is de rente op dit type obligaties hoger dan de rente die aan de bank wordt betaald voor de hypotheek?

Omdat de betalingen aan de bank gedekt worden door een (eerste) hypotheekrecht. Bij tegenvallend resultaat heeft de bank dus meer zekerheid dat hij betaald zal worden dan een obligatiehouder. De bank gaat dus akkoord met een lagere rente omdat hij minder risico loopt.

Waarom is de rente op de obligatie bijvoorbeeld 8%, terwijl de rente op een spaardeposito met dezelfde looptijd maar 3% is?

Het antwoord is dat risico van beide situaties anders is; de mate van zekerheid is anders. De obligatie kent een hoog risico. Het is niet zeker of rente betaald zal worden of dat de aflossing volledig zal zijn. Hierdoor is het ook mogelijk dat u uw geld gaat verliezen. Om voor dit risico te compenseren wordt een rente van 8% beloofd.

Bij een spaardeposito is het risico dat je je geld niet terug krijgt klein. Het is bijna zeker dat je elk jaar bijvoorbeeld 3% rente ontvangt en dat je aan het eind van de looptijd je de inleg terug krijgt. In ruil voor die zekerheid ontvang je dan wel een lager rentepercentage.

De AFM maakt zich sterk voor eerlijke en transparante financiële markten.

Als onafhankelijke gedragstoezichthouder dragen wij bij aan duurzaam financieel welzijn in Nederland.

Informatie delen

Delen via: deel