Terug

Veelgestelde vragen over de vergoeding bij vervroegd aflossen

Veelgestelde vragen over Vervroegd aflossen hypotheek

Moet mijn (toekomstige) kapitaalopbouw in het spaargedeelte van het hybride verzekeringsgedeelte van mijn hypotheek als (fictieve) aflossing worden beschouwd?

Ja, in een hybride hypotheek is er de mogelijkheid om zowel te sparen als te beleggen. Het spaargedeelte kenmerkt zich doordat de rente in het opbouwproduct gelijk is aan de hypotheekrente. Dit gedeelte is daardoor vergelijkbaar met of hetzelfde als een spaarhypotheek. In de leidraad staat: 'Bij (bank)spaarhypotheken moet de (toekomstige) contractuele kapitaalopbouw in de spaarrekening als (fictieve) aflossing worden beschouwd. Dit betekent dat de hypotheekaanbieder uit moet gaan van de “netto hypotheek”.’ Het spaargedeelte van de hybride hypotheek komt overeen met een spaarhypotheek. De aanbieder moet hier in zijn berekening op dezelfde manier rekening mee houden. Dit betekent dat de (toekomstige) kapitaalopbouw in het spaargedeelte van een hybride verzekering als (fictieve) aflossing moet worden beschouwd.

Stuur deze vraag door

Wanneer kan je vergoedingsvrij aflossen?

Er kunnen meerdere situaties zijn waarin je jouw hypotheek vergoedingsvrij mag aflossen. Bijvoorbeeld aan het einde van jouw rentevast periode, bij verkoop van de woning, bij overlijden en als de huidige rente hoger is dan jouw contractrente. Hoe dit precies is geregeld bij jouw hypotheek, vind je in de algemene voorwaarden en/of overeenkomst van de hypotheek.

Stuur deze vraag door

Hoe wordt de vergoeding bij vervroegde aflossing voor de hypotheekaanbieder bepaald?

De AFM beschouwt de netto contante waarde van de gemiste contractuele rentebetalingen van de aanbieder als een goede manier om de berekening van de vergoeding op een eerlijke en transparante wijze vorm te geven. Daarmee mag de aanbieder niet meer dan het financiële nadeel in rekening brengen. Deze methode is voor elke hypotheek goed toe te passen mits hij niet meer dan het financiële nadeel in rekening brengt.

De AFM heeft dit voor consumenten uitgelegd in 4 stappen. Bekijk dit stappenplan op onze website. Je kunt ook onze checklist gebruiken als hulpmiddel om te kunnen nagaan of jouw vergoeding bij vervroegde aflossing of oversluiten van je hypotheek op de juiste wijze is bepaald.

Stuur deze vraag door

Moet de berekening van de te betalen vergoeding transparant zijn? Mag ik de berekening zien die de hypotheekaanbieder maakt?

Ja, als je vervroegd wil aflossen, moet je aanbieder een berekening van de te betalen vergoedingen voor vervroegd aflossen verstrekken. Ook moeten de bij de berekening gehanteerde uitgangspunten worden verstrekt. Als de berekening niet duidelijk is, dan kun je jouw aanbieder vragen om een toelichting.

Stuur deze vraag door

Welke vergoeding mag een aanbieder in rekening brengen bij intern oversluiten?

Per 1 juli 2019 geldt dat hypotheekaanbieders niet meer in rekening mogen brengen dan het financiële nadeel dat ze hebben bij intern oversluiten (het rentecontract vroegtijdig openbreken met het eenmalig betalen van een vergoeding). Het maximale financiële nadeel bij intern oversluiten is gelijk aan het maximale financiële nadeel dat aanbieders hebben bij vervroegde aflossing. Dit betekent dat bij de berekening in geval van intern oversluiten rekening moet worden gehouden met de jaarlijkse vergoedingsvrije ruimte (dit hoeft bij rentemiddelen niet).

Stuur deze vraag door

Ik mag jaarlijks 10% vergoedingsvrij aflossen. Wordt hier in de berekening van de te betalen vergoeding rekening mee gehouden?

In de berekening wordt eenmalig rekening gehouden met de afgesproken vergoedingsvrije ruimte. Omdat je in het jaar waarin je vervroegd aflost dit bedrag vergoedingsvrij mag aflossen.

In de checklist staat meer informatie over de vergoedingsvrije ruimte.

Stuur deze vraag door

Waarom gelden de nieuwe regels vanaf 14 juli 2016?

Per 14 juli 2016 is de wet gewijzigd en zijn de nieuwe regels van kracht. Er waren geen specifieke wettelijke regels ten aanzien van de hoogte van de vergoeding voor vervroegde aflossing vóór 14 juli 2016.

Stuur deze vraag door

Ik heb na 14 juli 2016 een vergoeding betaald voor vervroegde aflossing. Wat betekent dit voor mij?

De AFM verwacht van hypotheekaanbieders dat zij controleren of de betaalde vergoeding niet hoger is geweest dan het financiële nadeel. Als de in rekening gebrachte vergoeding voor vervroegde aflossing na 14 juli hoger is geweest dan het financiële nadeel, verwacht de AFM dat er een herberekening plaatsvindt. Dit kan er toe leiden dat je een deel van de betaalde vergoeding retour ontvangt van je aanbieder.

Stuur deze vraag door

Ik heb voor 14 juli 2016 een vergoeding betaald voor vervroegde aflossing. Wat betekent dit voor mij?

De leidraad ‘Vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek’ van de AFM geldt niet voor betaalde vergoedingen van vóór 14 juli 2016. Per 14 juli 2016 is de wet gewijzigd en zijn de nieuwe regels van kracht. De leidraad van de AFM is gebaseerd op deze nieuwe regels. Vóór 14 juli 2016 waren er geen specifieke wettelijke regels over de hoogte van de vergoeding voor vervroegde aflossing. De AFM houdt toezicht op basis van bestaande wet- en regelgeving. Daarom is de leidraad niet van toepassing op betaalde vergoeding voor 14 juli 2016.

Stuur deze vraag door

Geldt de leidraad vervroegd aflossen hypotheken ook bij rentemiddeling?

Ja, voor het grootste deel. Per 1 juli 2019 mogen aanbieders bij rentemiddeling, net als bij vervroegde aflossing, niet méér in rekening brengen dan het financiële nadeel dat ze hebben door het toepassen van rentemiddeling. Wat het financiële nadeel is heeft de AFM toegelicht in de leidraad vergoeding vervroegde aflossing

Verschil tussen rentemiddeling en vervroegde aflossing

Sinds 14 juli 2016 gelden er regels voor de vergoeding voor vervroegde aflossing die aanbieders in rekening mogen brengen. Bij rentemiddeling wordt deze vergoeding uitgesmeerd over de nieuwe looptijd en een nieuwe rente berekend. Er wordt echter niet vervroegd afgelost. De regels voor vervroegde aflossing zijn daarom niet 1 op 1 van toepassing bij rentemiddeling. Zo hoeven aanbieders bij de berekening van het nieuwe bedrag geen rekening te houden met de jaarlijkse vergoedingsvrije ruimte.
 
Na ingang van de nieuwe regels is het voor aanbieders van hypothecair krediet niet meer toegestaan om een extra opslag in rekening te brengen bovenop de nieuwe rentemiddelingsrente.

Heb je een klacht, meld dit dan bij de AFM.

Stuur deze vraag door

Is de leidraad ook van toepassing op zakelijk krediet?

Nee. Een hypotheek verstrekt aan ondernemers wordt beschouwd als zakelijk krediet. Zakelijk krediet valt niet onder de Wft en valt dus ook niet onder het toezicht van de AFM. De AFM houdt geen toezicht op het verstrekken van zakelijk krediet.

Stuur deze vraag door

Kan de AFM de berekening van mijn vergoeding controleren?

De AFM controleert individuele vergoedingen of compensaties niet. Je kunt jouw aanbieder om een toelichting vragen op de berekening. Je aanbieder moet hier transparant over zijn.

Stuur deze vraag door

Ik heb een klacht over de vergoeding bij vervroegd aflossen. Wat moet ik doen?

Je hebt meerdere mogelijkheden. Meld jouw klacht bij de onderneming, alleen dan kun je tot een oplossing komen. Daarnaast kun je een melding doen bij de AFM. Voor meer informatie kun je kijken op www.afm.nl/klacht

Wat doet de AFM?

De AFM is gedragstoezichthouder op de financiële markten. Vanuit deze rol houdt de AFM ook toezicht op de nieuwe regels voor de vergoeding bij vervroegde aflossing. De AFM kan helaas geen actieve rol spelen in jouw conflict. Als onafhankelijke toezichthouder kan de AFM niet bemiddelen of adviseren in individuele gevallen. De AFM vindt het belangrijk om klachten, tips en signalen te ontvangen. Als jij melding doet bij de AFM, wordt deze melding gebruikt als signaal voor het toezicht. Hoe de AFM een melding verwerkt lees je op onze website.

Stuur deze vraag door

Vallen huizenbezitters die voor 1 juli 2019 de rente hebben gemiddeld onder de nieuwe regels?

Nee, de regels gelden alleen voor rentemiddelingen die plaatsvinden op of na 1 juli 2019. Heb je al eerder jouw rente gemiddeld, dan hebben de nieuwe regels geen gevolgen voor je huidige hypotheekrente. Op 1 juli 2019 gaan de nieuwe regels in. Vanaf dat moment moeten aanbieders ervoor zorgen dat zij bij rentemiddeling niet meer in rekening brengen dan het financiële nadeel. De nieuwe regels gelden dus ook voor hypotheken die voor 1 juli 2019 zijn afgesloten, zolang de rentemiddeling maar na 1 juli 2019 plaatsvindt.

Stuur deze vraag door

Geldt de leidraad ook bij intern oversluiten?

Per 1 juli 2019 mogen aanbieders bij intern oversluiten, net als bij vervroegde aflossing, niet méér in rekening brengen dan het financiële nadeel dat ze hebben door het toepassen van intern oversluiten. Hoe de AFM het maximale financiële nadeel invult is toegelicht in de leidraad vergoeding vervroegde aflossing

Stuur deze vraag door