Terug

Veelgestelde vragen over beleggen in vastgoed

Veelgestelde vragen over Beleggen in vastgoed

In welke vorm worden vastgoedbeleggingen aangeboden?

Beleggen in vastgoed kan op verschillende manieren: in een beursgenoteerd fonds, in een niet-beursgenoteerd fonds of direct in vastgoed. Aan alle vormen zijn specifieke kosten en risico’s verbonden. 

Het geld dat een vastgoedfonds ophaalt met het uitgeven van participaties, aandelen of obligaties, wordt geïnvesteerd in de bouw of de aankoop van bijvoorbeeld kantoren, winkelcentra of woningen. Het fonds verdient geld aan de verhuur en uiteindelijke verkoop van het vastgoed en keert de winst (na aftrek van kosten) aan de beleggers uit.

Vastgoedbeleggingen worden aangeboden in verschillende beleggingsstructuren. Veelvoorkomende zijn: 

Beleggen door aankoop van een participatie, deelnemingsrecht of certificaat. Hierdoor word je participant, aandeelhouder of certificaathouder van een fonds dat belegt in vastgoed.

Beleggen door aankoop van een obligatie. Hierbij koop je een waardepapier dat gedurende een bepaalde looptijd rente uitkeert. 

Daarnaast kun je bijvoorbeeld ook in een vakantiehuisje beleggen. In dit geval spreken we over een beleggingsobject

Stuur deze vraag door

Ik heb, of overweeg, een vastgoedbelegging. Waar moet ik op letten?

De AFM heeft een checklist met vragen die je aan jezelf of jouw aanbieder kunt stellen om je risico’s zoveel mogelijk te beperken. Via onderstaande link kun je deze checklist openen. Deze kun je gebruiken voor een belegging die je overweegt, maar ook voor een belegging waarvoor je al hebt gekozen.

Stuur deze vraag door

Hoe werkt een belegging in vastgoed?

Je koopt over het algemeen een participatie, aandeel of obligatie in een fonds. Met jouw geld (en dat van andere beleggers) investeert het fonds in de bouw of in de aankoop van bijvoorbeeld kantoren, winkelcentra of woningen. Dit kan in Nederland zijn of daarbuiten. De beheerder of directie van het fonds maakt in principe de keuze van het vastgoed waarin wordt belegd. Je hebt er zelf vaak geen invloed op. 

Het fonds kan geld verdienen aan verhuur en uiteindelijke verkoop van het vastgoed. Het fonds keert de winst aan jou uit. Op deze winst brengt het fonds wel kosten in mindering, waaronder een vergoeding voor de initiatiefnemers. 

Er zijn ook niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die niet rechtstreeks investeren in de bouw of koop van onroerend goed, maar dat via een ander fonds doen. Dat heet indirect beleggen in vastgoed. Het enige verschil is dat het beheer van het vastgoed niet ligt bij het fonds waar je rechtstreeks in belegt, maar bij het andere fonds waarin jouw fonds belegt. 

Stuur deze vraag door

Zijn er bijzondere risico’s verbonden aan beleggen in vastgoed?

Ja. Naast de algemene risico’s van beleggen, gelden risico’s die specifiek zijn voor beleggen in vastgoed.

Behalve bij beursgenoteerde vastgoedfondsen kun je vaak niet zomaar uit een vastgoedbelegging stappen. In vergelijking met aandelen wordt vastgoed immers niet vaak verhandeld. Je legt je vaak vast voor een langere periode. Jouw geld kun je dan niet meer aan iets anders besteden. In slechte tijden is het moeilijk om vastgoed te verkopen en is de kans groot dat verkoop een lagere prijs oplevert dan verwacht. Dit werkt door in de participaties: deze zijn dan ook moeilijk te verkopen of alleen voor een lage prijs.

De waarde van vastgoed kan sterk fluctueren. Vastgoed kan fors minder waard worden door bijvoorbeeld dalende huurprijzen of door leegstand. De kwaliteit van het vastgoed waarin wordt belegd is moeilijk te beoordelen voor een gewone belegger. Ook is het niet altijd gemakkelijk vast te stellen of de beheerder een reële prijs heeft betaald of ontvangen voor het vastgoed, en wie er nog meer hebben geprofiteerd van de aan- of verkoop.

Bij beleggen in vastgoed wordt vaak ook veel geld geleend van een bank. Beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed zijn extra risicovol omdat vastgoedfondsen veel gebruik maken van geleend geld van de bank. Tegenover iedere euro die jij en andere beleggers inleggen, wordt maximaal nog eens één tot twee euro extra geleend via een hypotheek van een bank. Jouw geld en het geleende geld van de bank wordt gebruikt om het vastgoed te kopen of te laten bouwen. Maar als de waarde van het vastgoed daalt, gaat de waarde van jouw inleg harder achteruit dan als er geen geld geleend zou zijn. En als het mis gaat, krijgt de bank als eerste schuldeiser als eerst zijn geld terug en is het erg onzeker of je jouw inleg terugkrijgt. Het prospectus gaat hier meestal op in. Als de rente op het geleende geld stijgt, maakt het fonds hogere kosten en dat gaat ten koste van de winst. Dit gaat ook op voor indirecte beleggingen in vastgoed omdat de onderliggende fondsen gebruik maken van geleend geld.

Ook als er helemaal geen geld wordt geleend bij een bank, moet je opletten. Dat kan een indicatie zijn van verhoogd risico. Een bank zorgt er namelijk voor dat de beleggingspropositie, het vastgoed en de aanbieder vooraf goed worden beoordeeld, voordat zij een lening vertrekken. Als deze bankscreening ontbreekt, is het product minder goed doorgelicht. Ook kan het zijn dat de bank juist niet bereid is te financieren omdat er sprake is van specifieke risico’s die de bank zelf niet wilt lopen. Extra reden om door te vragen bij de aanbieder over mogelijke risico’s.

Stuur deze vraag door

Controleert de AFM vastgoedbeleggingen?

Fondsen die participaties uitgeven moeten in principe beschikken over een vergunning van, of registratie bij, de AFM. Deze fondsen zijn ook wettelijk verplicht een prospectus op te stellen en deze te laten beoordelen door de AFM of door een vergunninghoudende accountant. Voor de uitgifte van obligaties is geen vergunning vereist, maar moet wel een prospectus worden opgesteld dat door de AFM wordt getoetst.

In het register van de AFM kun je nagaan of een prospectus door de AFM is goedgekeurd. Daarnaast kun je in het register nagaan of de aanbieder van de vastgoedbelegging een vergunning heeft. De AFM controleert overigens niet of een vastgoedbelegging een ‘goede’ belegging is, alleen of de vereiste informatie wordt verschaft. De beoordeling van het beleggingsvoorstel is aan jou.

De meeste aanbieders van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen staan echter niet onder AFM-toezicht, doordat zij onder bepaalde vrijstellingen vallen. Dit betreft fondsen die participaties of obligaties uitgeven:

van meer dan €100.000
met een totaal van minder dan €5 miljoen
• aan minder dan 150 personen

De aanbieder van bovenstaande beleggingen moet wel expliciet vermelden dat deze beleggingen niet onder toezicht staan.

De AFM houdt tot slot toezicht op de naleving van consumentenregels door de aanbieders van vastgoedbeleggingen die geen prospectus of vergunning nodig hebben. Met de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc) kan de AFM controleren of deze aanbieders alle essentiële informatie aan de consument hebben verstrekt zodat de consument een juiste beslissing kan nemen over de belegging.

Stuur deze vraag door

Wat kan ik doen als ik mijn geld niet terugkrijg, mijn rente niet ontvang of als ik iets verdachts tegenkom?

Als de beheerder van de belegging in financiële problemen komt, geen rendement meer uitkeert, of bijvoorbeeld niet meer reageert op brieven of telefoontjes, neem dan contact op met de AFM via het Meldpunt Financiële Markten.

Bij het Klachten Instituut Financiële Dienstverlening (www.kifid.nl) kun je terecht met klachten over een aanbieder die over een vergunning van de AFM beschikt.

Als je vreest dat je het bedrag dat je hebt ingelegd niet meer terugkrijgt, kun je besluiten juridische hulp in te schakelen, bijvoorbeeld via het Juridisch Loket (www.juridischloket.nl of telefoonnummer 0900-8020 (€0,10 per minuut)) of via een advocaat.

Als je fraude vermoedt, doe dan aangifte bij de politie. Meldt dit ook aan het Meldpunt Financiële Markten van de AFM. De AFM gebruikt jouw melding om gericht toezicht te houden bij aanbieders die in problemen komen.

Stuur deze vraag door