Terug

Veelgestelde vragen over beleggen in vastgoed

Veelgestelde vragen over Beleggen in vastgoed

In welke vorm worden vastgoedbeleggingen aangeboden?

Hoewel er veel namen worden gebruikt, zijn er kort gezegd twee mogelijkheden: beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn makkelijk te verhandelen, niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen moeilijker of zelfs niet. De waarde van beleggingen in beursgenoteerde vastgoedfondsen kan daarentegen sneller veranderen als gevolg van deze verhandelbaarheid en van beurssentimenten. Als je je keuze hebt gemaakt, is vervolgens de vraag wat voor product je wilt kiezen. De twee meest voorkomende mogelijkheden zijn:

  • Beleggen door aankoop van een participatie/deelnemingsrecht/certificaat: je wordt participant / aandeelhouder/ certificaathouder van een fonds dat belegt in vastgoed. Je deelt dan in de lusten (rendement) en de lasten (je kunt je geld kwijtraken). Doorgaans heb je stemrecht, bijvoorbeeld in een besluit om later het vastgoed te verkopen. Zonder stemrecht kun je geen invloed uitoefenen. Je doet er goed aan dit na te vragen bij de aanbieder. Dit zou ook moeten staan in een prospectus. In een prospectus omschrijft een aanbieder zijn investeringsplannen, de risico’s, het stemrecht en de mogelijkheid om de participaties te verkopen aan een ander.
  • Beleggen door aankoop van een obligatie: je koopt een waardepapier dat gedurende een bepaalde looptijd rente uitkeert. Die rente die wordt voorgespiegeld is niet gegarandeerd, ook al wordt soms gesuggereerd dat er sprake is van een ‘vaste rente’ of iets dergelijks. Jouw inleg moet na de looptijd van de obligatie worden terugbetaald. Echter, niets is zeker, net als bij andere beleggingen. Zo is het ook niet zeker of je je geld terugkrijgt.

De mate van onzekerheid bij beleggen via een obligatie is vaak te vergelijken met die van een participant. Bij een obligatie heb je doorgaans geen stemrecht en deel je vaak niet (volledig) mee in de verkoopwinst en een eventueel hoger rendement dan verwacht (overwinst). Ook zijn er nog vele tussenvarianten mogelijk zoals aandelen zonder stemrecht of recht op overwinst.

Stuur deze vraag door

Hoe werkt een belegging in vastgoed?

Je koopt een participatie, aandeel of obligatie in een fonds. Met jouw geld (en dat van andere beleggers) investeert het fonds in de bouw of in de aankoop van bijvoorbeeld kantoren, winkelcentra of woningen in Nederland of daarbuiten. De beheerder of directie van het fonds maakt in principe de keuze van het vastgoed waarin wordt belegd. Je hebt er meestal zelf geen invloed op.

Het fonds kan geld verdienen aan de verhuur en uiteindelijke verkoop van het vastgoed. Het fonds keert de winst aan jou uit. Op deze winst brengt het fonds wel eerst kosten in mindering, waaronder een vergoeding voor de initiatiefnemers.

Er zijn ook niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die niet rechtstreeks investeren in de bouw of koop van onroerend goed, maar die dat indirect doen, via een ander fonds. Dat heet indirect beleggen in vastgoed. Het enige verschil is dat het beheer van het vastgoed niet ligt bij het fonds waar je rechtstreeks in belegt, maar bij het andere fonds waarin jouw fonds belegt. Alle vragen onder vastgoed hebben ook betrekking op deze fondsen.

Stuur deze vraag door

Zijn er bijzondere risico’s verbonden aan beleggen in vastgoed?

Ja, naast de algemene risico’s van beleggen gelden de volgende risico’s in het bijzonder bij vastgoed:

  • Behalve bij beursgenoteerde vastgoedfondsen kun je vaak niet zomaar uit een vastgoedbelegging stappen. In vergelijking met aandelen wordt vastgoed immers niet vaak verhandeld. Je legt je vaak vast voor een langere periode. Jouw geld kun je dan niet meer aan iets anders besteden. In slechte tijden is het moeilijk om vastgoed te verkopen en is de kans groot dat er een lagere prijs voor wordt verkregen dan verwacht. Dit werkt door in de participaties: deze zijn dan ook moeilijk te verkopen of alleen voor een lage prijs.

  • De waarde van het vastgoed kan sterk fluctueren. Vastgoed kan fors minder waard worden door bijvoorbeeld dalende huurprijzen of door leegstand. De kwaliteit van het vastgoed waarin wordt belegd is moeilijk te beoordelen voor een gewone belegger. Ook is het niet altijd makkelijk vast te stellen of de beheerder een reële prijs heeft betaald of ontvangen voor het vastgoed en wie er nog meer hebben geprofiteerd van de aan- of verkoop.

  • Bij beleggen in vastgoed wordt vaak veel geld bijgeleend van een bank. Beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed zijn extra risicovol omdat vastgoedfondsen veel gebruik maken van geleend geld van de bank. Tegenover iedere euro die jij en andere beleggers inleggen wordt maximaal nog eens één tot twee euro bijgeleend via een hypotheek van een bank. Jouw geld en het geleende geld van de bank wordt gebruikt om het vastgoed te kopen of te laten bouwen. Maar als de waarde van het vastgoed daalt, gaat de waarde van jouw inleg harder achteruit dan als er geen geld geleend zou zijn. En als het mis gaat, is de bank als eerste schuldeiser aan het woord en is het erg onzeker of je jouw inleg terugkrijgt. Het prospectus gaat hier meestal op in. Als de rente op het geleende geld stijgt, maakt het fonds hogere kosten en dat gaat ten koste van de winst. Dit gaat ook op voor indirecte beleggingen in vastgoed omdat de onderliggende fondsen gebruik maken van geleend geld.

  • Het ook kan zijn dat je wordt opgelicht. Er hebben zich in het verleden een aantal fraudegevallen voorgedaan, vooral onder de kleinere, net gestarte aanbieders. Daarbij werd het geld niet geïnvesteerd in vastgoed, maar is het geld verdwenen. De aanbieders werkten zonder vergunning of goedgekeurd prospectus. De AFM houdt intensief toezicht op vastgoedfondsen, maar heeft beperkte mogelijkheden bij aanbieders zonder vergunning. Het is verstandig te informeren of de aanbieder een AFM vergunning of goedgekeurd prospectus heeft.

  • Als er helemaal geen geld wordt geleend bij een bank, moet je ook opletten. Dat kan een indicatie zijn van verhoogd risico. Een bank zorgt er namelijk voor dat de beleggingspropositie, het vastgoed en de aanbieder vooraf goed worden beoordeeld, voordat zij de lening vertrekken. Als deze bankscreening ontbreekt, heb je deze screening gemist. Ook kan het zijn dat de bank juist niet bereid is te financieren omdat er sprake is van specifieke risico’s die de bank zelf niet wilt lopen met dat specifieke vastgoed. Extra reden om door te vragen bij de aanbieder over mogelijke specifieke risico’s.

Stuur deze vraag door

Controleert de AFM vastgoedbeleggingen?

Fondsen die participaties uitgeven moeten in principe beschikken over een vergunning van of registratie bij de AFM. Deze fondsen zijn ook wettelijk verplicht een prospectus op te stellen en deze te laten beoordelen door de AFM of door een vergunninghoudende accountant.

Voor de uitgifte van obligaties is geen vergunning vereist, maar moet wel een prospectus worden opgesteld dat door de AFM wordt getoetst.

In het register van de AFM kun je nagaan of een prospectus door de AFM is goedgekeurd. Daarnaast kun je in het register nagaan of de aanbieder van de vastgoedbelegging een vergunning heeft. De AFM controleert overigens niet of een vastgoedbelegging een ‘goede’ belegging is, alleen of de vereiste informatie wordt verschaft. De beoordeling van het beleggingsvoorstel is aan jou.
De meeste aanbieders van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen staan echter niet onder AFM toezicht doordat zij onder bepaalde vrijstellingen vallen. Dit betreft fondsen die:

  • participaties of obligaties uitgeven van meer dan €100.000)
  • participaties of obligaties uitgeven met een totaal van minder dan €2,5 miljoen
  • participaties of obligaties uitgeven aan minder dan 100 personen

De aanbieder van bovenstaande beleggingen moet wel expliciet vermelden dat deze beleggingen niet onder toezicht staan.
De AFM houdt tot slot toezicht op de naleving van consumentenregels door de aanbieders van vastgoedbeleggingen die geen prospectus of vergunning nodig hebben. Met de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc) kan de AFM controleren of deze aanbieders alle essentiële informatie aan de consument hebben verstrekt zodat de consument een juiste beslissing kan nemen over de belegging.

Stuur deze vraag door

Hoe besteedt de AFM in haar toezicht aandacht aan de vastgoedsector?

Sinds 2009 houdt de AFM verscherpt toezicht op niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die worden aangeboden aan particulieren. In het rapport ‘AFM-observaties niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen voor consumenten’ omschrijft de AFM haar belangrijkste bevindingen naar aanleiding van diverse onderzoeken bij aanbieders. Hieruit blijken tekortkomingen op het gebied van het productaanbod, de informatievoorziening en de bedrijfsvoering.

Voor particuliere beleggers heeft de AFM de checklist Beleggen in vastgoed (PDF) opgesteld. Deze helpt beleggers bij het verstandig beleggen in vastgoed.

In het toezicht op financiële verslaggeving loopt in 2012 een themaonderzoek naar de waardering van en toelichting op vastgoed door vastgoedbeleggers en financiële instellingen. Hierbij geeft de AFM bijzondere aandacht aan de methoden en veronderstellingen die worden gehanteerd bij het bepalen van de reële waarde van commerciële vastgoedbeleggingen.

Naast de reguliere toezichtactiviteiten zijn de AFM en DNB steeds in gesprek met verschillende partijen die actief zijn op de vastgoedmarkt. Dat gebeurt onder meer door rondetafelgesprekken over transparantie en reële vastgoedwaarderingen in de branche.

Stuur deze vraag door

Wat kan ik doen als ik mijn geld niet terugkrijg, mijn rente niet ontvang of als ik iets verdachts tegenkom?

Als de beheerder van de belegging in financiële problemen komt, geen rendement meer uitkeert, of bijvoorbeeld niet meer reageert op brieven of telefoontjes, neem dan contact op met de AFM via het Meldpunt Financiële Markten.

Bij het Klachten Instituut Financiële Dienstverlening (www.kifid.nl) kun je terecht met klachten over een aanbieder die over een vergunning van de AFM beschikt.

Als je vreest dat je het bedrag dat je hebt ingelegd niet meer terugkrijgt, kun je besluiten om juridische hulp in te schakelen, bijvoorbeeld via het Juridisch Loket, www.juridischloket.nl, telefoonnummer: 0900-8020 (€0,10 per minuut) of via een advocaat.

Als je fraude vermoedt, doe dan aangifte bij de politie. Meldt dit ook aan het Meldpunt Financiële Markten van de AFM. De AFM gebruikt jouw melding om gericht toezicht te houden bij aanbieders die in problemen komen.

Stuur deze vraag door

Ik heb- of overweeg een vastgoedbelegging, waar moet ik op letten?

De AFM heeft een checklist opgesteld met vragen die je aan jezelf of jouw aanbieder kunt stellen om je risico’s zoveel mogelijk te beperken. Via onderstaande link kun je deze checklist openen. Deze kun je gebruiken voor een belegging die je overweegt, maar ook voor een belegging waarvoor je al hebt gekozen.

Stuur deze vraag door