724500J0ITXIWK2CJX62 2021-01-01 2021-12-31 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-01-01 2020-12-31 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-12-31 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-12-31 724500J0ITXIWK2CJX62 2019-12-31 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2019-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2019-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2019-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2019-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 724500J0ITXIWK2CJX62 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember iso4217:EUR xbrli:shares iso4217:EUR xbrli:shares
JAARRAPPOR
T 2
0
21
Jaarrapport 2021
1
Hilversum
JAARRAPPOR
T 2
0
2
1
12 augustus 2022
“Op dit jaarrapport is geen accountantscontrole uitgevoerd”
2
2
Bever Holding
2
Colof
on
N.V
. Bever Holding
Rijksstraatweg 324 C
2242
AB W
assenaar
Postbus 2114
2240
CC W
assenaar
T
elefoon
(070) 5121810
Internet ww
w
.beverholding.nl
E-mail info@beverholding
.nl
Opmaak & Productie
Divendal Repro
, Haarlem
3
3
Jaarrapport 2021
3
Inhoud
I
nhoud
Pag
ina
Jaarverslag 2021
Ke
rncijfers en proel
6
V
erslag van de Raad van Commissarissen
9
V
erslag van de directie
14
Corporate go
vernance
22
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening
31
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening ov
er 2021
32
Geconsolideerd ov
erzicht van het totaalresultaat over 2021
33
Geconsolideerde balans per 31 december 2021
34
Geconsolideerd ov
erzicht mutaties in het eigen vermogen over 2021
36
Geconsolideerd kasstroomoverzicht ov
er 2021
37
T
oelichting op de geconsolideerde jaarrekening
38
Enkelvoudige jaarrekening
71
Enkelvoudige balans per 31 december 2021
72
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening ov
er 2021
74
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen v
ermogen over 2021
74
T
oelichting op de enkelvoudige jaarrekening
75
Overige gegevens
Ontbreken contr
ole verklaring van de onafhankelijke accountant
84
4
4
Bever Holding
4
5
5
Jaarrapport 2021
5
Jaarrappor
t 2021
Kerncijfers en proel
V
erslag van de Raad van Commissarissen
V
erslag van de directie
Corporate go
vernance
Jaarrekening
Overige gegevens
6
6
Bever Holding
6
Kerncijfers en pr
ofiel
N.V
. Bever Holding
Kerngegev
ens
2021
2020
2019
R
es
ul
t
a
t
en
(EUR x 1.000)
Bedrijfsresultaat
54.074
2043
(914)
Netto resultaat
39.378
(3.090)
(2.038)
Balansgegevens
(
E
U
R
x
1
.
0
0
0
)
V
astgoedbeleggingen en voorraad
vastgoedprojecten
200.006
152.035
148.744
Eigen vermogen
135.614
96.236
99.326
Hypothecaire schulden
34.632
34.632
31.864
Loan–to-value **
17,3%
22,8%
21,4%
Solvabiliteit
63%
59%
63%
Gegevens per aandeel (E
U
R
)
Aantal aandelen
17.057.549
17.057.549
17.057.549
Winst per aandeel ***
2,31
(0,18)
(0,12)
Dividend per aandeel
-
-
-
Intrinsieke waarde per aandeel
7,95
5,64
5,82
Hoogste beurskoers
4,10
4,90
3,98
Laagste beurskoers
3,46
2,34
3,10
Beurskoers ultimo jaar
3,71
3,64
3,98
Aantal werknemers per jaareinde
1
1
1
**
Hypothecaire schulden / v
astgoedbeleggingen en voorraad v
astgoedprojecten.
***
Netto resultaat / aantal aandelen.
7
7
Jaarrapport 2021
7
Kerncijfers en pr
ofiel
N.V
. Bever Holding (Bever Holding), statutair gevestigd te
Hilversum, is een vastgoedonderneming die zich primair
richt op (her)ontwikkeling van appar
tementen, commer-
ciële ruimten en hotels. De pr
ojecten zijn ultimo 2021
geconcentreer
d in Nederland en België. Naast haar acti-
viteiten als ontwikkelaar zullen de activiteiten van Bever
Holding voornamelijk bestaan uit het aankopen, verko-
pen, exploiteren en beher
en van onroerende zaken.
N.V
. Bever Holding is ingeschreven in het Handelsregist
er
onder nummer 33247661. Aandelen Bever Holding zijn
genoteerd aan Eur
onext Amsterdam. Het kantoor van
Bever Holding is gelegen in
W
assenaar
. Op 31 december
2021 had Bever Holding 1 personeelslid in dienst.
Profiel
Historie
Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht
en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met
vast kapitaal.
In de periode 1998 tot 2006 was Bever actief in de nanci
-
ele wereld in div
erse disciplines, eerst als hoekman maar
later ook als nanciële dienstverlener en daghandelaar
.
In 2006 is de focus van de activiteiten verlegd naar beleg
-
gen en ontwikkelen van vastgoed.
Bever Holding beschikt over een vast
goedpor
tefeuille
bestaande uit 26 objecten (deels bestaand vastgoed en
deels bouwgronden) met een pot
entieel (te ontwikke
-
len) volume van circa 115.000 m2 bo
vengronds vloer
op-
pervlak
, verdeeld ov
er woningbouw
, hotels en commer
-
cieel.
Van deze vastgoedportefeuille bevindt zich cir
ca
77.000 m2 in Nederland en het overige deel in België
(circa 36.000 m2). De objecten zijn gelegen op veelal
unieke locaties met een concentra
tie aan de Nederlandse
en Belgische kust.
De activiteiten van Bever Holding zijn erop gericht om
deze vastgoedportefeuille te exploiter
en, te ontwikke
-
len en op termijn uit te breiden met v
oornamelijk rende
-
rende beleggingsobjecten.
Activiteiten
Bever Holding inv
esteert vanuit een eigen visie in vast-
goed en vastgoedontwikkeling met als doel daarmee
winst te realiseren w
aardoor een meerwaarde voor haar
aandeelhouders wordt gecr
eëerd.
De projecten in portefeuille laten zich over het algemeen
het beste kenmerken door het unieke karakter
, vaak een
gevolg van de bijzonder
e ligging. Dit unieke karakter
dient volgens Bever Holding nadrukkelijk te
ru
g
te
ko
m
en
in de te realiseren kwaliteit van de nieuw
e gebouwen.
Visie
Strat
egie
De strategie van Bever
Holding is gericht op het bereiken
van haar belangrijkste doelstelling
, het creëren van meer
-
waarde voor haar aandeelhouders
. Enerzijds zal Bever
Holding daartoe haar eigen projecten in por
tefeuille gaan
exploiteren en ontwikkelen.
Per object zal een strateg
ische afweging wor
den gemaakt
of het vastgoed wor
dt toegevoegd aan de portfolio met
objecten in exploitatie dan wel wor
dt verkocht aan derden.
Anderzijds zal Bever Holding streven naar uitbr
eiding van
haar portfolio met aantrekkelijke ontwik
kelprojecten en
met renderende beleggingsobjecten die dir
ect een posi
-
tieve bijdrage lever
en aan de kasstroom.
Bever Holding selecteert waar nodig strategische part-
ners waarmee projecten in samenw
erk
ing zullen worden
gerealiseerd
.
8
8
Bever Holding
8
Kerncijfers en pr
ofiel
European
Property F
acts
(E.P
.F
.)
B
.
V.
Bever Bouw &
Ontwikkeling
N.V
.
België
Cornerhouse
Louisiana N.V
.
België
Beverburcht
N.V
.
België
Plesmanlaan
Ontwikkeling
B
.
V.
Bever
Holding
Participaties
B
.
V.
W
orld T
rade
Flow
er Hotel
B
.
V.
50%
Acquisitiebeleid
In haar acquisitiebeleid hanteert Bever Holding een aan-
tal vastgestelde criteria. De criteria die als uitgangspunt bij
de beoordeling gehanteer
d worden zijn o
.a. de locatie, de
actuele (regionale) marktomstandigheden, het risico/ren
-
dementsproel en de vermogensv
erhoudingen. Bij elke
acquisitiemogelijkheid zal een afweging gemaakt worden
of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te geven aan
-
delen Bever Holding wordt v
oldaan.
Bever Holding heeft thans tien Nederlandse en vier Belgische
dochtermaatschappijen. De diverse projecten zijn onderge
-
bracht in Bever Holding en dochtermaatschappijen.
Muntendamsche
Investerings
Maatschappij
B
.
V.
Bever
Financial
Ser
vices B.V
.
Raad van Commissarissen /
Directie
Beheer- en
Beleggings-
maatschappij
Bonavella N.V
.
RAP B.V
.
Monumenten
Restauratie
WH
B
.
V.
Northside
Investments
B
.
V.
Planvisie België
N.V
.
België
9
9
Jaarrapport 2021
9
V
erslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen legt hierbij het jaarrappor
t
2021 voor aan de jaarlijkse Algemene
Vergadering van
Aandeelhouders.
Het jaarrapport is opgemaakt door de R
aad van
Commissarissen die krachtens artikel 19 lid 1 van de statu-
ten van de
Vennootschap tijdelijk is belast met het bestuur
.
De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de jaarreke
-
ning en het verslag van de directie een goede basis vormen
voor de veran
twoording die de Raad van Commissarissen als
tijdelijk bestuur aegt voor het gevoer
de beleid en de Raad
van Commissarissen voor het gehouden toezich
t op het
gevoerde beleid
.
Zoals reeds eer
der gemeld is de directie en Raad van
Commissarissen er niet in geslaagd een nieuwe acc
ountant,
na de verplichte roula
tie van Deloitte, aan te stellen v
oor
accountantscon
trole van de jaarrekening ov
er het boekjaar
2021.
Zoals reeds eer
der gemeld bestaat er al langer een accoun
-
tantsprobleem, na diverse v
erzoeken werd aangegeven
door de accountantsor
ganisaties geen oerte uit te willen
brengen. Pric
ewaterhouseCoopers Ac
countants, Ernst &
Y
oung Acc
ountants, KPMG A
ccountants, BDO A
ccountants
en Mazars werden hiervoor benaderd.
Dit probleem wor
dt erkend door de belangenverenigingen
en de overheid.
Bever Holding is in afwachting van de aan
wijzingsbevoegd
-
heid welke de Minister van F
inanciën voornemens is de
OOB-accountantskantoren op te leggen met betr
ekk
ing tot
de verplichte contr
ole van de jaarrekening van beursgeno
-
teerde ondernemingen.
Deze wetswijziging zal de OOB-accoun
tantskantoren dwin
-
gen om de jaarrekeningen van de OOB-bedrijven te contr
o
-
leren.
Na het inwerkingtreden van deze w
etswijziging kan het
proces van selectie van een nieuwe acc
ountant voor de
vennootschap ver
der worden gezet. Mede hierdoor is door
Bever besloten om de formele selectie van een nieuwe
accountant v
oor het boekjaar 2021 te verplaatsen na het
inwerkingtreden van deze w
et.
Bever streeft ernaar om deze ontstane situatie zo snel moge
-
lijk op te lossen maar is hiervan afhankelijk van de snelheid
waarbij deze wetswijziging zal w
orden aangenomen.
Gezien het feit dat het niet de verwachting is dat er alsnog
een accountantsor
ganisatie bereidt zal zijn het jaarverslag
over het boekjaar 2021 te c
ontroleren, heeft de Directie en
de Raad van Commissarissen besloten de gehele jaarreke
-
ning te publiceren en v
oor vaststelling aan de Algemene
vergadering van Aandeelhouders aan te bieden.
Directie en de Raad van Commissarissen is van mening dat
het ontbreken van de ber
eidheid van de vergunning hou
-
dende accountantsor
ganisaties om de jaarrekening over
het boekjaar 2021 van N.V
. Bever Holding te controler
en
een wettelijk gr
ond is om op basis van art 393 lid 7 van het
Burgerlijk
W
etboek 2 tot vaststelling te kunnen ov
ergaan van
de jaarrekening over het boekjaar 2021 door de A
lgemene
vergadering van Aandeelhouders.
De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening
vast te stellen en décharge t
e verlenen aan de Raad van
Commissarissen voor het door de Raad als tijdelijk bestuur
-
der gevoerde beleid en v
oor het functioneren van de Raad
van Commissarissen als zodanig
.
Jaarrekening en déchar
ge
10
10
Bever Holding
10
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
Langetermijnw
aardecreatie
D
e Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één
lid. Leden v
an de Raad van Commissarissen worden benoemd
voor een periode van 4 jaar
. Zij kunnen zich na deze periode
beschikbaar stellen voor een volgende peri
ode.
Zoals opgenomen in het hoofdstuk C
orporate Governance is
er gezien de huidige situatie van de onderneming en de hui
-
dige invulling van de rollen binnen de dir
ectie en de Raad van
Commissarissen nog geen verder
e invulling gegeven in het
formeel implementer
en van een visie op langetermijnwaarde
-
creatie.
Zodra bov
engenoemde situatie verandert en de directie ver
-
dere invulling zal gev
en aan het informeel implementeren van
de langetermijnwaar
decreatie zal de Raad van Commissarissen
regelmatig de strat
egie, de uitvoering van de strat
egie en de
daarmee samenhangende voornaamste risico
’
s bespreken met
de directie. In het verslag van de Raad van Commissarissen zal
de raad verantwoor
ding aeggen over de wijze w
aarop de
Raad van Commissarissen betrokken was bij de totstandko
-
ming en toezicht houdt op de uitvoering van de strateg
ie.
P
ersonalia Raad van Commissarissen
W
.J. Simon (1951)
De heer
W
.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen
benoemd op 5 oktober 2006 voor een eerste periode van
vier jaar en op 27 juni 2014 herbenoemd voor een derde
termijn van vier jaar
. Op 29 juni 2018 is de heer Simon
benoemd voor een vierde termijn van twee jaar
. D
e heer
Simon is op 30 september 2020 wederom benoemd v
oor
een vijfde periode van 2 jaar gezien zijn kennis en ervaring
met de onderneming en de beperkte activiteiten van de
onderneming op dit moment.
Wij verwijzen ook naar het
item Corporat
e Governance op pagina 12.
V
oormalige functies: managementfunc
ties bij Kredietbank
N.V
., Citibank London en Generale Bank/F
or
tis; adviseur
van NIB Capital B.V
.; directeur van IMC Holding B
.V
.; chair-
man van Bank Oyens & van Eeghen B.V
.
Huidige functies: voorzitter Raad van Commissarissen Ducat
Commodities (voorheen Nantucket Ener
gy); commissaris en
voorzitter van het audit committee van
Tiziana Life Sciences;
voorzitter Raad van Commissarissen Rasna
Therapeutics.
Geslacht: Man
Nationaliteit: Belgische
V
erslag van de R
aad van C
ommissarissen
Interne auditfunctie
Gezien de omvang van de onderneming
, activiteiten,
samenstelling directie en Raad van Commissarissen heeft
de onderneming geen interne auditdienst ingericht.
De Raad van Commissarissen beoordeelt of er adequate
alternatieve maatr
egelen zijn getroen en ov
er
weegt jaar
-
lijks of er behoefte bestaat om een interne auditdienst in
te richten.
De Raad van Commissarissen is van mening dat de raad
zich kan vinden in het besluit van de directie om gezien
de omvang van de onderneming en activiteiten, samen
-
stelling directie en Raad van Commissarissen geen interne
auditfunctie in te richten.
Mede gezien het feit dat er tot en met het boekjaar 2018
wel een externe accountant was aangest
eld die de jaarre
-
kening heeft gecontroleerd
, de activiteiten over het boek
-
jaar 2020 en 2021 zeer beperkt waren en de inten
tie van
de directie en Raad van Commissarissen om voor boekjaar
2021 een externe accountant aan te stellen.
W
el onderschrijft de R
aad van Commissarissen, dat indien
de activiteiten en de samenstelling van de directie en de
Raad van Commissarissen is gewijzigd dit dient te wor
den
heroverwogen.
11
11
Jaarrapport 2021
11
V
erslag van de Raad van Commissarissen
Profiel v
an de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen kent een reglement, waarin
de taken en werkwijze van de raad en zijn omgang met de
directie en de Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders
zijn vastgelegd.
Gezien de omvang van de onderneming kent de Raad van
Commissarissen geen bijzondere c
ommissies. In dit kader
is het wel noodzakelijk dat de taken die normaal gespro-
ken door een dergelijke commissie vervuld worden door
de raad als geheel worden v
er
vuld. In aansluiting op het
Koninklijk Besluit (Staatsblad 2008, 323) auditcommissie
2008 is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar aan-
gewezen de taken van de audit
commissie uit te voeren. Het
betreft hier op hoofdlijnen toezicht op het bestuur t
er zake
de werking van interne risicobeheersings- en controlesy
s-
temen, externe nanciële informatieverschang
, naleving
van aanbevelingen en opv
olging van opmerkingen van de
externe accountant en de relatie met laa
tstgenoemde. D
e
Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één lid.
Leden van de Raad van Commissarissen wor
den benoemd
voor een periode van 4 jaar
. Zij kunnen zich na deze periode
beschikbaar stellen voor een volgende peri
ode. Aangezien
er geen externe accountant is gevonden heeft er geen
overleg plaatsgevonden en zijn er o
ver het boekjaar 2021
ook geen aanbevelingen gecommuniceer
d.
Gezien de geringe omvang van de activiteiten van de
onderneming in het verslagjaar 2021 waarborgt de
samenstelling van de Raad van Commissarissen dat de
Raad zijn taak naar behoren kan ver
vullen (Principe 2.1.1
van de Corporate Go
vernance Code).
Daarbij dienen alle commissarissen het totale beleid van
de onderneming op hoofdlijnen te kunnen beoordelen.
Daarnaast dient iedere commissaris te beschikken over
specieke deskundigheden.
De vereiste deskundigheden zijn opgenomen in de pr
o
-
elschets van de Raad van Commissarissen die is gepubli
-
ceerd op de websit
e van de
Vennootschap
.
Indien de activiteiten van de onderneming in 2022 zullen
toenemen, zal worden gestr
eefd naar uitbreiding van de
raad met één of meerdere leden.
De Raad van Commissarissen verklaar
t dat zijn lid niet
onafhankelijk is als bedoeld in de Nederlandse Corporate
Governance Code (2.1.7 en 2.1.8 sub v
.) ook gezien het
feit dat de Raad van Commissarissen tijdelijk v
oorziet in
het bestuur van de vennootschap
.
Reglement van de Raad van Commissarissen
Herbenoeming commissarissen
Een commissaris wordt benoemd v
oor een periode van vier
jaar en kan daarna eenmalig voor een periode van vier jaar
worden herbenoemd. De c
ommissaris k
an nadien wederom
worden herbenoemd voor een benoemingst
ermijn van twee
jaar die daarna met maximaal twee jaar kan worden verlengd.
Herbenoeming na een periode van acht jaar wordt gemoti
-
veerd in het v
erslag van de Raad van Commissarissen.
Het rooster van aftreden
De heer
W
.J. Simon
5 oktober 2022
12
12
Bever Holding
12
V
erslag van de R
aad van C
ommissarissen
W
erkzaamheden van de R
aad van C
ommissarissen
Het bestuur van de
V
ennootschap is in handen van de
Raad van Commissarissen in de persoon van de heer
W
.J.
Simon en hij fungeert ook als aangestelde bestuurder bij
ontstentenis
.
T
en aanzien van deze ongewenst
e situatie, waarbij het
enig lid van de Raad van Commissarissen ook de directie
voert, is de verwachting gerechtvaardigd dat wanneer
de activiteiten van de onderneming in 2022 of later zul
-
len toenemen, er ook zal worden gestr
eefd naar uitbrei
-
ding van de raad en het bestuur met één of meerder
e
leden.
De heer
W
.J. Simon (enig commissaris) voert sinds 28
juni 2016 tijdelijk het bestuur over de
Vennootschap
.
Aangezien deze situatie onw
enselijk is en in brede zin in
strijd is met de Corporate Gov
ernance Code (hoofdstuk 2
en in het bijzonder de bepalingen 2.1.8 sub v
. en 2.3.9),
streeft Bever Holding naar uitbreiding van de raad en
directie met één of meerdere leden wanneer de activitei
-
ten van de onderneming zullen toenemen.
Aangezien de functie van zowel bestuurder als commis
-
saris in het verslagjaar door een en dezelfde persoon
werd uitgeoef
end, dient bij de verslaglegg
ing van de
Raad van Commissarissen en de directie rekening gehou
-
den te worden met
deze situatie wat betreft de verhou
-
ding/relatie tussen beide gr
emia en dient de regelgeving
terzake de Corporate Gov
ernance Code in dit licht te wor
-
den bezien.
T
evens dient de Raad van Commissarissen op basis van
Principe 2.2.6 en 2.2.7 van de C
orporate Governance Code
het functioneren van de Raad van Commissarissen en de
directie te evalueren. Aangezien der- halv
e de functie
van zow
el bestuurder als commissaris in het verslagjaar
door een en dezelfde persoon w
erd uitgeoefend
, heeft
deze evaluatie niet plaatsgev
onden. Zodra de directie en
de Raad van Commissarissen is uitgebreid zullen in dit
verslag mededelingen wor
den gedaan inzake de onder
-
werpen van Principe 2.2.8 v
an de Corporate Governance
Code inzake veran
twoording evaluatie.
Zoals reeds eer
der gemeld bestaat er al langer een
accountantspr
obleem, na diverse verzoeken wer
d aange
-
geven door de accountan
tsorganisaties geen oerte uit
te willen brengen. P
ricewaterhouseCoopers A
ccountants,
Ernst &
Y
oung Acc
ountants, KPMG A
ccountants
, BDO
Accoun
tants en Mazars werden hiervoor benaderd. Dit
probleem wor
dt erkend door de belangenverenigingen
en de overheid.
Bever Holding is in afwachting van de aan
wijzingsbe
-
voegdheid welke de Minister van F
inanciën voorne
-
mens is de OOB-accountantskantoren op te leggen met
betrekking tot de verplichte controle van de jaarr
ekening
van beursgenoteerde ondernemingen.
Deze wetswijziging zal de OOB-accoun
tantskantoren
dwingen om de jaarrekeningen van de OOB-bedrijven te
controler
en.
Na het inwerkingtreden van deze w
etswijziging kan het
proces van selectie van een nieuwe acc
ountant voor
de vennootschap ver
der worden gezet. Mede hier
door
is door Bever besloten om de formele selectie van een
nieuwe accountan
t voor het boekjaar 2021 te verplaatsen
na het inwerkingtreden van deze w
et.
Bever streeft ernaar om deze ontstane situatie zo snel
mogelijk op te lossen maar is hiervan afhankelijk van de
snelheid waarbij deze wetswijziging zal w
orden aange-
nomen.
Corpor
ate gov
ernance
Externe accountant
13
13
Jaarrapport 2021
13
V
erslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de
directie en haar medewerkers voor hun inzet en loy
aliteit.
W
assenaar
, 12 augustus 2022
W
.J. Simon
T
ot slot
14
14
Bever Holding
14
V
erslag van de dir
ec
tie
Leden van de dir
ectie worden benoemd door de Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders op basis van een niet
bindende voordrach
t van de Raad van Commissarissen. Een
lid van de directie wordt benoemd v
oor een periode van
maximaal vier jaar
. Herbenoeming k
an telkens voor een
periode van maximaal vier jaar plaatsvinden en wordt
tijdig
voorbereid.
Directie
Resultaat
Gang van zak
en 2021
Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een
resultaat na belastingen van ca. EUR 39,38 miljoen (2020:
EUR 3,09 miljoen negatief
). Op basis van een externe taxa
-
tie van de gehele vastgoedportefeuille heeft een herwaar
-
dering plaatsgevonden van ca. EUR 54 miljoen (2020: EUR
3,3 miljoen) op de vastgoedbeleggingen.
Het resultaat voor belastingen bedr
oeg in het verslagjaar ca.
EUR 54,16 miljoen.
De totale lasten bedroegen in 2021 ca. EUR 1,16 miljoen
(2020: EUR 1,14 miljoen).
De netto nancieringskosten bedroegen in 2021 een bate
van EUR 88 Duizend (2020 last: EUR 2,7 miljoen).
De mutaties in de waardering van de vastgoedportefeuille
zijn gebaseerd op de beoordeling van de r
ealiseerbare
waarde per object, waarbij de directe opbrengstwaarde
en de gebruikswaarde van alle objecten door de externe
T
axateur .
Hier
voor heeft een herbeoordeling plaatsgevonden van
de diverse vastgoedontwikkelingsprojecten en de stadia
waarin deze projecten zich bevinden.
Vastgoedontwikkeling
is een doorlopend proces, waarbij eer
der geformuleerde uit
-
gangspunten zoals de factor tijd tot realisa
tie, marktprijzen
en de te realiseren metr
ages binnen de planvorming kun
-
nen wijzigen.
Vr
eemd vermogen
Op 31 december 2021 beliep het saldo van de hypo
-
thecaire geldlening ca. EUR 34,6 miljoen.
Zoals ook door de Raad van Commissarissen als de tijde
-
lijk bestuurder hebben aangegeven in het v
erslag van de
Raad van Commissarissen betreft dit rapport het deni
-
tieve jaarrapport 2021.
Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met
een resultaat na belastingen van ca. EUR 39,38 miljoen
(2020: EUR 3,09 miljoen negatief
). M
ede door het feit dat
Bever Holding er gedurende 2021 niet in geslaagd is een
nieuwe accountan
t aan te stellen en dit gezien het feit
dan geen van de accountantsor
ganisaties bereid zijn dit
alsnog te doen heeft de Raad van Commissarissen en de
tijdelijke bestuurder een denitief jaarrapport opgesteld
welke niet is voorzien van een accoun
tantscontrole
.
Directie en de Raad van Commissarissen is van mening
dat het ontbreken van de ber
eidheid van de vergunning
houdende accountantsor
ganisaties om de jaarrekening
over het boekjaar 2021 van N.V
. Bever Holding te contr
o
-
leren een wettelijk g
rond is om op basis van art 393 lid 7
van het Burgerlijk
Wetboek 2 tot vaststelling t
e kunnen
overgaan v
an de jaarrekening over het boekjaar 2021
door de Algemene vergadering van Aandeelhouders
.
Jaarrekening en ac
countantscon
trole
15
15
Jaarrapport 2021
15
V
erslag van de dir
ec
tie
Eigen vermogen
Na verwerking van het resultaat over het verslagjaar
bedraagt het eigen vermogen per ultimo 2021 EUR 135,6
miljoen bij een balanstotaal van EUR 215,4 miljoen. De
intrinsieke waarde per aandeel Bever Holding op basis
van het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2021
bedroeg EUR 7,95. De solvabiliteit blijft onv
erminderd
sterk met 63%.
Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn
een solvabiliteit van circa 50% w
aaraan ruimschoots wordt
voldaan. Een solide vermogensv
erhouding beperkt de
gevoeligheid voor r
enteschommelingen en vormt de basis
voor de ver
dere groei.
Zoals reeds eer
der gemeld bestaat er al langer een
accountantspr
obleem. Bever Holding is in afwachting
van de aanwijzingsbevoegdheid w
elke de Minister van
Financiën v
oornemens is de OOB- accountantskantoren
op te leggen met betrekking tot de verplichte controle
van de jaarrekening van beursgenoteer
de onderne
-
mingen. Deze wetswijziging zal de OOB- accoun
tants
-
kantoren dwingen om de jaarrekeningen van de OOB-
bedrijven te contr
oleren. Na het inwerkingtreden van
deze wetswijziging kan het proces van selectie van
een nieuwe accountan
t voor de vennootschap ver
der
worden gezet
. Bever streeft ernaar om deze ontstane
situatie zo snel mogelijk op te lossen, maar is hiervan
afhankelijk van de snelheid waarbij deze wetswijzig
ing
zal worden aangenomen.
V
anwege het f
eit dat Bever Holding geen gecontro
-
leerde jaarrekening (2019/2020/2021) heeft Euronext
reeds per 30 juli 2020 besloten, conf
orm de Euronext
Rule Book I (Regel 61003/2) de maatregel toe te passen.
Dit betekent dat N.V
. Bever Holding als handhavings
-
maatregel naar de P
enalty Bench werd verplaats (han
-
delsgroep JG). Deze maatr
egel heeft geen gevolg voor
de verhandelbaarheid van het aandeel.
Per 13 april 2021 heeft Eurone
xt een nieuw beleid inge
-
steld conform Rule Book artikel 6903/3 dewelke bete
-
kend dat N.V
. Bever Holding niet langer dan 24 maan
-
den (13 april 2023) op de Penalty Bench mag verblijven.
N.V
. Bever Holding heeft het voornemen om in gesprek
te gaan met Euronext en zal opnieuw de OOB- accoun
-
tantskantoren benaderen of zij bereidt de ac
countants
-
controle ov
er het boekjaar 2022 uit te voeren.
Noordwijk
Gedurende 2021 heeft N.V
. Bever Holding gewerkt aan
de verder
e invulling van de transactie ten aanzien van
de grondposities te Noor
dwijk.
De eerste stap van de transactie was de financiering
verkregen op 20 november 2020 voor de aflossing v
an
de financiering destijds verstrekt door Ar
chand S.à.r
.l
(
VolkerW
essels).
Deze financiering werd v
erstrekt door Adriaan van Erk
Groep B.V
. aan N.V
. Bever Holding.
Het tweede onderdeel van de transactie was de verkoop
van alle grondposities t
e Noordwijk aan Adriaan van Erk
Onroerend Goed B
.V
..
Hierbij zijn zowel schriftelijke- als mondelinge afspra
-
ken gemaakt. De schriftelijke afspraken betreffen de
verkoop en levering van de gr
ondposities te Noordwijk
voor 60 miljoen euro met als v
oor
waarde de ontheffing
van het gevestigde voorkeursr
echt (
Wet voorkeursrech
t
gemeenten) door de Gemeente Noordwijk.
De mondelinge afspraken betreff
en o.a. een bouwvo
-
lume
-afhankelijk winstdeling.
Hieronder volgt een opgav
e van de mondelinge
gemaakte afspraken;
•
-
Winstaandeel van 30% bij een bouwvolume vanaf
30.000m2, indien het bouwvolume 50.000 m2 of
meer betreft dan is er een winstaandeel van 50%
van toepassing op het geheel.
•
- Betalen van een rentecomponent ad
. 2,5% te bere
-
kenen over de onbetaalde koopsommen tot aan de
dag van volledige betaling
.
•
-
V
ergoeding door
V
an Erk aan Bever c.s. van de
gemaakte advocaat- en adviseurskost
en.
•
-
Ver
goeding door
Van
Erk aan Bever c.s. van de
onroerendezaakbelasting en andere zakelijke lasten.
Het was van essentieel belang dat de mondelinge
afspraken niet openbaar wer
den gemaakt, zo lang de
onderhandelingen met de gemeente Noordwijk ov
er
2021 in het kort
16
16
Bever Holding
16
de bouwvolumes, zoals opgenomen in de samen
wer
-
kingsovereenkomst, tussen Adriaan van Erk Gr
oep en de
gemeente Noordwijk nog niet gefinaliseer
d werden.
Openbaarmaking zou de onderhandelingen tussen
Adriaan van Erk Groep en de gemeent
e Noordwijk ern
-
stig frustreren, dit gezien de v
er
troebelde relatie tussen
N.V
. Bever Holding en de gemeente Noordwijk.
In de koopovereenkomsten met
‘
Adriaan van Erk
Onroerend Goed B
.V
.
’
zijn zowel v
oor
waarden en con
-
dities met betrekking tot de verkoop en levering opge
-
nomen alsook is vastgelegd dat de partijen de notaris
geen opdracht geven tot inschrijving van de koopo
ver
-
eenkomsten in de daartoe bestemde openbare regis
-
ters van de Dienst voor het Kadaster
. Deze afgesproken
vertrouwelijkheid is geschonden door Adriaan van Erk
Groep alsook door de notaris door de inschrijving van
de koopovereenkomst
en op 13 april 2021.
Op 9 november 2021 is een samen
werkingsovereen
-
komst getekend tussen de Gemeente Noordwijk en
Adriaan van Erk Groep met daarin afspr
aken over een te
realiseren bouwvolume van 52.095 m2 op de door N.V
.
Bever Holding verkochte g
rondposities in Noordwijk.
Onderdeel van de samenw
erkingswerk
ingsovereen
-
komst was de éénmalige ontheffing van het gevestigde
voorkeursrecht door Gemeente Noor
dwijk.
Na de succesvolle onderhandelingen door de A
driaan
van Erk Groep met de Gemeente Noordwijk kon de v
er
-
dere formalisatie van de tr
ansactie, met daadwerkelijke
levering, v
erder vormgegeven w
orden.
Op 13 november 2021 heeft Adriaan van Erk Onr
oerend
Goed B.V
. de concept leveringsaktes voor de lev
ering
van de grondposities te Noor
dwijk aangeleverd. In deze
concept leveringsaktes on
tbrak de schriftelijke vastleg
-
ging van de mondelinge afspraken.
Op 23 november 2021 in de voormiddag heeft N.V
.
Bever Holding bezwaar gemaakt tegen de concept leve
-
ringsaktes in verband met het ontbreken van de mon
-
delinge afspraken.
Op dat moment is er een geschil ontstaan ov
er de uit
-
voering van de koopover
eenkomsten en de levering
van de grondposities te Noor
dwijk. N.V
. Bever Holding
wenste geen medewerking te verlenen aan deze lev
e
-
ring, indien en zo lang A
driaan van Erk Onroerend Goed
B.V
. de mondelinge afspraken, die in het kader van
deze verkoop bij monde van wijlen A. van Erk namens
Adriaan van Erk Onroer
end Goed B.V
. zijn gemaakt, niet
erkent en respecteert.
Zoals eerder aangegev
en zijn in de koopovereen
-
komsten met Adriaan van Erk Onroer
end Goed B.V
.
voorwaarden opgenomen in het verband met het
gevestigde voorkeursrech
t – op basis van de
Wet v
oor
-
keursrecht gemeenten – (Wvg). N.V
. B
ever Holding
is van mening dat de ontheffing
Wvg, welke door de
gemeente Noordwijk is v
erleend op grond van artikel 26
lid 2 van de
Wvg
, de verplichtingen van de
Wvg on
verlet
laat. N.V
. Bever Holding heeft bez
waar gemaakt tegen
dit besluit, dit heeft geresulteerd in een bev
estiging van
de gemeente Noordwijk dat er geen spr
ake is van een
uitzondering op de verplichting om de gr
onden eerst
aan de gemeente Noordwijk aan te bieden. Bij die stand
van zaken verhinderde de
WvG een levering.
W
assenaar
De procedures t
egen de gemeente
W
assenaar inzake
het landgoed Ivicke zijn nog lopende, in de bestuurs
-
rechtelijke bodempr
ocedure met betrekking tot de kra
-
kers heeft de rechter op 20 december 2021 de gemeente
W
assenaar veroordeeld het pand t
e laten ontruimen. In
de bestuursrechtelijke bodempr
ocedure met betrek
-
king tot het uitvoeren van de opgelegde last onder
bestuursdwang heeft de rechter Bever op 20 december
2021 in het ongelijk gesteld.
België
Bever heeft met succes de grondpositie gelegen aan de
Kastanjedreef te Knokke
-Heist verkocht en geleverd in
het vierde kwartaal 2021 tegen een verkoopbedrag van
7,5 miljoen euro
.
17
17
Jaarrapport 2021
17
V
ooruitzichten 2022
Bever Holding streeft ernaar in 2022 verder in
vulling te
geven aan haar projecten door middel van ontwikkeling,
een nieuwe samenw
erking of verkoop.
Daarnaast zal 2022 in het teken staan in het ontstane
geschil met Adriaan van Erk Groep ov
er de uitvoering en
levering van de grondposities t
e Noordwijk. V
oor de hui
-
dige situatie in dit ontstane geschil verwijzen wij naar de
gebeurtenissen na balansdatum en de gerechtelijke pro
-
cedures in de jaarrekening
.
Bever Holding blijft in afwachting van de wetswijziging
die de OOB-accountantskantoren zal dwingen om de
jaarrekeningen van de OOB- bedrijven te contr
oleren.
Bever Holding heeft het voornemen opnieuw de OOB-
accountantskantoren t
e benaderen of zij bereidt zijn de
accountantscon
trole over het boekjaar 2022 uit te v
oeren.
Het aandeel Bever Holding
Het aandeel Bever Holding is genoteerd op E
uronext
Amsterdam onder het symbool BEVER, Eurone
xtcode
NL0000285278. In 2021 kwam er op 101 handelsdagen een
koers tot stand waarbij dagelijks op deze handelsdagen
gemiddeld 791 aandelen werden v
erhandeld. De hoog
-
ste koers van het aandeel bedroeg in 2021 EUR 4,10 en de
laagste koers was EUR 3,46. De slotkoers op 31 december
2021 was EUR 3,71.
Per ultimo v
an het verslagjaar bedraagt het totaal aantal
uitstaande aandelen 17.057.549. De directie streeft naar
een groter
e verhandelbaarheid van het aandeel Bever
Holding en een bredere spr
eiding van het aandelenbezit.
Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuw
e
aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities
. In de
statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaat
-
regelen voorzien tegen een ov
ername van de zeggen
-
schap over Bever Holding
.
Dividend
Er zal aan de Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders
worden v
oorgesteld om het resultaat toe t
e voegen aan
het eigen vermogen. Het beleid van Bever Holding is er
op
gericht om de toekomstige resultat
en aan te wenden voor
de groei en ver
dere ontwikkeling van de onderneming.
Het dividendbeleid zal echter regelmatig opnieuw w
orden
getoetst aan de doelstellingen zoals acquisitiemogelijkhe
-
den, liquiditeitsbehoeften, nanciële resultaten etc
.
18
18
Bever Holding
18
V
erslag van de dir
ec
tie
In overeenstemming met de statut
en van Bever Holding
wordt het beloningsbeleid van de dir
ectie en de R
aad
van Commissarissen vastgesteld door de A
lgemene
V
ergadering van Aandeelhouders op voorstel van de Raad
van Commissarissen. De beloning voor de directie is vast-
gesteld op een vast salaris.
P
ersoneel en organisatie
Het personeelsbestand bestaat uit 1 persoon (per ultimo
boekjaar).
De Raad van Commissarissen heeft in het verleden de heer R.
van de Putte gevr
aagd om aan Bever Holding verbonden te
zijn als adviseur
, mede om zijn uitgebreide kennis van de vast
-
goedportefeuille van de onderneming.
T
ot op heden verricht
de heer
V
an de Putte nog altijd deze w
erkzaamheden zonder
bezoldiging
. Het bestuur van de Belgische vennootschappen
wordt onbezoldigd v
erricht.
Beloning bestuur
P
ersoneel
Raad van Commissarissen/Directie
Directie
W
.J. Simon
bestuurder bij ontstent
enis
(1-1-2021 t/m 31-12-2021)
-
Raad van Commissarissen
W
.J. Simon
voorzitter
(1-1-2021 t/m 31-12-2021)
EUR 35.000
Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding
hielden in het verslagjaar enig aandelenbelang in de
V
ennootschap.
Duurzaam ondernemen
Bever Holding streeft ernaar duurzaam te ondernemen.
De directie legt de voor de onderneming relevante
maatschappelijke aspecten van ondernemen voor ter
goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Er wordt
aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en
ethiek. V
oor de nieuw te realiseren gebouwen w
orden
milieuaspecten door Bever Holding zorgvuldig afgew
o-
gen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame
ontwikkeling juist ex
tra bijdraagt aan de uiteindelijke
waarde van de pr
ojecten zowel in nanciële zin alsook
wat betreft de beleving bij de uiteindelijke gebruikers en
omwonenden van
deze nieuwe gebouwen. Deze komen
immers op unieke locaties en zijn daarmee vaak beeld-
bepalend. Als opdracht
gever aan een breed scala van
(bouw)ondernemingen is Bever Holding nauw betrok-
ken bij de ontwikkeling van de projecten en kent zij dan
ook haar verantwoor
delijkheden. Het is daarom vanzelf-
sprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen
aanvaarde maa
tschappelijke normen en waarden en aan
lokale wet- en regelgeving.
Mogelijke tegenstrijdige belangen
P
ensioenregeling
Er is geen regeling over
eengekomen.
19
19
Jaarrapport 2021
19
V
erslag van de dir
ec
tie
Noordwijk
In het eerste kwar
taal van 2022 is Bever Holding niet tot
overeenst
emming gekomen met Adriaan van Erk Onroerend
Goed B.V
. over het niet respecteren van de gemaakt
e mon
-
delinge afspraken inzake de levering van de g
rondposities in
Noordwijk.
Door Adriaan van Erk Onroerend Goed B
.V
. werd Bever Holding
c.s. in kort geding gedagvaard. Zij v
orderde nakoming van
Bever Holding en derhalve levering van de g
rondposities.
Hier
tegen werd door Bev
er Holding c.s. verweer gevoer
d.
Op 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter Bever Holding
in het gelijk gesteld en alle vorderingen van A
driaan van Erk
Onroerend Goed B
.V afgewezen.
Adriaan van Erk Onroer
end Goed B.V
. heeft hoger beroep aan
-
getekend tegen dit vonnis
.
In het door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V ingest
elde
hoger beroep heeft op 13 juni 2022 het Hof arrest gewezen,
waarbij het eerdere v
onnis van 19 april 2022 werd vernietigd.
Bever werd v
eroordeeld om de gr
ondposities gedwongen te
leveren v
oor een bedrag van 60 miljoen euro zoals opgeno
-
men in de schriftelijke koopovereenkomsten ech
ter zonder
rekening te houden met de mondelinge afspr
aken.
Een deel van dit bedrag is aangewend v
oor de aossing van de
door Adriaan van Erk Groep v
erstrekte nanciering.
Bever heeft inmiddels uitvoering gegeven aan het arrest, het
-
geen impliceert dat de grondposities in Noordwijk respectieve
-
lijk op 1 juli 2022 en 25 juli 2022 werden gelev
erd.
Dat betekent ov
erigens niet dat Bever zich bij het vonnis neer
-
legt. Bever is voornemens om ver
dere juridische stappen te
zetten.
De gevolgen van het vonnis en v
erplichte levering van de
grondposities te Noor
dwijk is dat de realisatie van gr
ondpo
-
sities te Noordwijk in 2022 niet tegen de marktwaarde z
oals
opgenomen in de balans per 31 december 2021 van 137,66 mil
-
joen euro zullen plaatsvinden, maar tegen een waar
de van 60
miljoen euro
. De IFRS-boek
houdregels maken het niet moge
-
lijk een eventuele claim te waar
deren op de balans. Derhalve
zal Bever Holding in 2022 een boekverlies realiseren van 77,66
miljoen euro op deze verplicht
e transactie. Rekening houdend
met de scale gevolgen van de lagere
opbrengsten zal deze
transactie een nettoverlies oplever
en van 57,60 miljoen euro
en zal dit derhalve resulter
en tot een neerwaar
tse aanpassing
van het eigen vermogen en de intrinsieke waarde per aandeel
.
Procedur
e Staal Beheer N.V
.
In 2019 werd N.V
. Bever Holding gedagvaard door Staal Beheer
N.V
.. Eind 2020 werd N.V
. Bever Holding in het gelijk gesteld
door de rechtbank. Er werd door Staal Beheer N.V
. tegen dit
vonnis hoger beroep ingesteld
. In de hoger beroepzaak werd
er uitspraak gedaan, N.V
. Bever Holding werd weder
om in het
gelijk gesteld, Staal Beheer N.V
. werd v
eroordeeld in de kosten
van deze procedur
e. De door Staal Beheer N.V
. gelegde besla
-
gen werden inmiddels door Staal Beheer N.V
. opgeheven.
W
assenaar
De procedures t
egen de gemeente
W
assenaar inzake het land
-
goed Ivicke zijn nog lopende, in de bestuursrechtelijke bodem
-
procedure met betr
ekk
ing tot de krakers heeft de rechter de
gemeente
Wassenaar ver
oordeeld het pand te laten ontrui
-
men.
T
egen deze ontruiming wer
d door de krakers een voorlo
-
pige voorziening aangespannen. De uitspraak van deze voor
-
lopige voorziening is dat de krakers dienen te ontruimen tegen
uiterlijk 14 juli 2022. De gemeente
Wassenaar is momenteel in
overleg met de krakers over een vrijwillige ontruiming
, welke
dan op een later tijdstip zal plaatsvinden.
In de lopende bestuursrechtelijke bodemprocedur
e met
betrekking tot het uitvoeren van de opgelegde last onder
bestuursdwang heeft Bever beroep aangetekend tegen het
vonnis van 20 december 2021. Dit hoger ber
oep loopt voor
de rechtbank en zal na alle waarschijnlijkheid in 2022 of later
worden behandeld
.
Inmiddels heeft de Gemeente W
assenaar per 20 juli 2022
een kostenv
erhaalbeschik
king genomen waar
tegen Bever
bezwaar maakt. De discussie zal onderdeel worden van het
hoger beroep in de bodemprocedur
e tegen de last onder
bestuursdwang.
België
Door de gemeente Spa werden de r
estanten van het voormalig
afgebrand hotelgebouw t
e Spa, Route Balmoral verwijderd.
In januari 2022 heeft Bever de sloop afgewerkt van het voor
-
malig hotelgebouw
“Laguna Beach”
te Knok
ke-Heist.
De gesloopte gebouwen hebben geen gevolg v
o
or de ont
-
wikkeling van de locaties nog voor de marktwaarde.
Gebeur
tenissen na balansdatum
20
20
Bever Holding
20
V
erslag van de dir
ec
tie
Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van
het in kaar
t brengen van de risico
’
s die met het beleg
-
gen in en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan.
T
en
aanzien van de ontwikkelingsrisico’
s is het risicobeheer
van de kosten ten opzicht
e van de toegekende budget
-
ten vastgelegd in een werkplan dat jaarlijks besproken
wordt met de Raad van Commissarissen en opnieuw
wordt vast
gesteld.
Strat
egische risico’
s en onzekerheden
Marktrisico
De vastgoedsector zou beïnvloed kunnen wor
den door
factoren die betrekking hebben tot, onder andere, het
type vastgoed, de locatie, de bez
ettingsgraad, h
ypo
-
theekrentes en andere economische factoren. Deze
factoren kunnen een negatieve impact hebben op de
winstgevendheid van de vast
goedpor
tefeuille alsook de
waarde hiervan.
Ontwikkelingsrisico
Het risico dat een beoogd project in omvang of tijd afwijkt
van gehanteerde pr
ognoses wordt door Bever Holding
periodiek geïnventariseer
d. Gezien de aard van de activitei
-
ten en projecten blijft een bepaalde mate van onzekerheid
voortdurend aanwezig
. De omvang van pr
ojecten wordt
ook beïnvloed door beleid van (lokale) overheden alsmede
door de markt wat betreft behoefte en afzetbaarheid. Door
een voortdurende monitoring van ontwerpbeleidsdocu
-
menten is Bever Holding in staat om tijdig te r
eageren,
waar nodig langs juridische weg door specialistische advo
-
caten. Het ont- wikkelingsrisico wordt v
oor
ts jaarlijks opge
-
nomen in de waardering van de objecten en waar nodig
bijgesteld op basis van actuele gegevens.
W
aarderingsrisico
De vastgoedportefeuille van Bever Holding wor
dt perio
-
diek gewaardeerd door een onafhankelijke externe taxa
-
teur waarbij een inv
entarisatie van de actuele gegevens
gemaakt wordt en waar nodig w
ordt bijgesteld. Het risico
van waardedaling van de vast
goedobjecten wordt door
Bever Holding beheersbaar gehouden door haar doelstel
-
ling ten aanzien van de solvabiliteit van minimaal 50%.
Portefeuillerisico
Door de ligging van de projecten in zow
el Nederland als
België, de kwaliteit van de locaties en de samenstelling
daarvan die bovendien diverse vastgoedsegment
en omvat
- woningen, appartementen, kantoren, hotels en winkels -
is spreiding van geografische en afz
etrisico
’
s gewaarborgd.
Bever Holding streeft daarnaast naar een evenwich
tige ver
-
deling van de portefeuille en heeft zich ten doel gesteld
om de portefeuille aan te vullen met meer direct renderend
vastgoed met een positieve kasstroom waardoor het r
ela
-
tieve aandeel van de ontwikkelobjecten zal dalen.
Operationele risico
’
s en onzekerheden
Projectontwikkelingsrisico
Uitgangspunt voor de start van de bouw van een project zal
altijd zijn dat een aanzienlijk deel van de te bouwen w
onin
-
gen is verkocht, respectievelijk het te r
ealiseren vastgoed is
verhuurd. Dit om
wille van het beheersbaar houden van de
projectfinanciering. Bever Holding heeft ervoor gekozen
om samen te werken met strateg
ische par
tijen die in staat
zijn om een deel van het projectontwikkelingsrisico en de
projectfinanciering te dragen. Daarnaast zal door middel
van een uitgekiende projectfasering het voorraadrisico zo
beperkt mogelijk worden gehouden.
Budgetrisico
’
s
V
oor elk ontwikkelprojec
t wordt bij de start van de ont-
wikkeling een besluitdocument vastgesteld bestaande uit
een ontwerp, stich
tingskostenbegroting en planning
. Dit
besluitdocument zal voortdurend wor
den geactualiseerd,
steeds na het bereiken van een milestone in het on
twik
kel
-
traject. Elke opdrachtverstrekking zal gerelateerd wor
den
aan het (beschikbare) budget dat voortvloeit uit het vast
-
gestelde besluitdocument. Mogelijke ov
erschrijdingen van
het budget worden hier
door tijdig onderkend en kunnen
zo worden herst
eld of voorzien.
Beloningsrisico
’
s
De beloning van de directie of andere personeelsleden
is niet gekoppeld aan het financiële resultaat van één of
meerdere pr
ojecten. Bever Holding voorkomt hiermee dat
er sprake zou kunnen zijn van een niet optimale priorite
-
ring van projecten of van ongewenste bezuinig
ingen op
kwaliteit van gebouwen.
Financiële risic
o’
s en onzekerheden
De financiële risico
’
s worden nader besproken onder pun
t
16 van de
“
T
oelichting op de onderscheiden posten van de
geconsolideerde balans
”
en betreffen onder meer de rente
-
risico
’
s en de liquiditeitsrisico
’
s.
Risicomanagement
21
21
Jaarrapport 2021
21
V
erslag van de dir
ec
tie
Financiële v
erslaggeving risico
’
s en onzekerheden
De omvang van de organisa
tie en activiteiten van Bever
Holding is beperkt.
T
en aanzien van het financiële verslag
-
gevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van
de risicobeheersings- en controlesy
stemen een redelijke
mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving
geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast
is de directie van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat
deze risicobeheersings- en contr
olesystemen gedurende
het verslagjaar niet naar behoren hebben gew
erkt en dat
er geen indicaties zijn dat deze in het lopend jaar niet naar
behoren zullen werken.
W
et- en regelgeving risic
o’
s en onzekerheden
De belangrijkste activiteit van Bever Holding is vast- goed
-
ontwikkeling. Inherent aan vastgoedontwikke
- ling is de
invloed van ov
erheden op de aard, omv
ang en timing van
projecten, die tot uitdrukking komt in bestemmingsplan
-
nen, visies, nota
’
s beeldk
waliteitsplannen, omgevingsver
-
gunningen en omgevingsvisies.
Wijzigingen in deze docu
-
menten zijn van directe in
vloed op de projecten van Bever
Holding en vormen daardoor dan ook een onzeker
e factor
.
Deze onzekerheid wordt beheersbaar gemaakt door
dat
deze wijzigingen openstaan voor zienswijz
en en voor
beroep
. Bever Holding werkt met diverse specialistische
advocaten die per pr
oject advies geven en Bever Holding
vertegenwoordigen in ev
entuele bezwaarprocedures.
T
ot slot willen wij benadrukken dat deze risicomanage
-
ment (paragraaf
) geschreven is vòòr de uitbr
aak van het
coronavirus (
COVID-19). Bever heeft diverse maat-r
egelen
genomen met betrekking tot de operationele activiteiten
van het bedrijf om de verder
e verspreiding van het cor
o
-
navirus te voorkomen. Het is duidelijk dat de impact op de
Nederlandse economie ernstig zal zijn, maar op dit moment
is het te vroeg om de volledige impact van de cor
onacrisis
op onze bedrijfsvoering te bepalen.
Risicobereidheid
Ondanks het feit dat Bever Holding t
e maken heeft met
diverse risico
’
s en onzekerheden, tracht Bever Holding deze
zoveel mogelijk t
e beheersen. De aard van de activiteiten
en projecten brengt een bepaalde mate van risic
o en onze
-
kerheid met zich mee, die niet voorkomen kan worden.
Door de implementatie van een aantal maatregelen blijft
Bever Holding deze risico
’
s en onzekerheden monitoren
zodat zij tijdig kan ingrijpen. Deze maatregelen zijn:
•
bijhouden van alle aankondigingen v
an voorgenomen
besluitvorming aangaande beleidsdocumenten
•
periodieke vaststelling van besluitdocumenten v
oor
elk ontwikkelproject vanaf star
t ontwik
keling
•
evenwichtige v
erdeling van de vastgoedportefeuille
•
beperking van financieringsbehoef
te van projecten
door hantering van voorverkooppercentages
Het belangrijkste gevolg van de div
erse risico
’
s voor Bever
Holding is de invloed op de waardering van de div
erse
vastgoedobjecten in portefeuille. Het risico van een moge
-
lijk dalende waarde van het vast
goed van Bever Holding
heeft een negatieve invloed op haar vermogenspositie
.
Een herwaardering van de vastgoed-portefeuille met 1%
zal een invloed hebben van circa EUR 2,0 miljoen op het
indirecte beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2021
uitstaande aandelen circa EUR 0,12 per aandeel). De solide
vermogensverhoudingen stellen Bever Holding in staa
t
eventuele waar
dedalingen van objecten zelf op te vangen.
De gevolgen van acties door de externe financiers blijven
hierdoor beheersbaar
.
Door de omvang van de portefeuille en de lage loan-to-
value is Bever Holding in staat om zelf
standig een her-
financiering te arrangeren.
Bever Holding heeft in 2019 een dagvaarding ontvangen van
Staal Beheer NV terzake van de door Staal Beheer NV gevor
-
derde nakoming van een vermeende bor
gtocht-over- een
-
komst. Als zekerheid voor deze betalingsv
erplichting heeft
Staal Beheer NV conservatoir beslag gelegd op 3 vastgoed
-
objecten van NV Bever Holding alsmede op de door NV Bever
Holding gehouden aandelen in dochtervennootschappen.
In hoger beroep werd NV Bever Holding w
ederom in het
gelijk gesteld, Staal Beheer BV wer
d veroordeeld in de kost
en
van deze procedur
e. De gelegde beslagen werden inmiddels
opgeheven. Zie ver
der gerechtelijke procedur
e zie pagina 67.
Cultuur
De waarden van N.V
. Bever Holding zijn ingebed in de
visie, strateg
ie, beleid ten aanzien van duurzaam onder
-
nemen en hebben een formele borging in de gedr
ags
-
code en de klok
kenluidersregeling
.
De klok
kenluidersregeling kent procedur
es om inciden
-
ten al dan niet anoniem te melden.
In 2021 zijn geen integriteitsincidenten gemeld en zijn
er geen constateringen gedaan dat niet in lijn met de
gedragscode is gehandeld.
22
22
22
Bever Holding
22
22
Langetermijnw
aardecreatie
Langetermijnwaar
decreatie
In het licht van de Corporate Gov
ernance Code (Principe 1.1.)
is de directie verantwoordelijk v
oor de continuïteit van de
V
ennootschap en de met haar verbonden ondernemingen.
De directie richt zich op de langetermijnwaardecr
eatie van de
V
ennootschap en de met haar verbonden ondernemingen en
weegt daartoe de in aanmerk
ing komende belangen van de
stakeholders. De Raad van Commissarissen dient toezicht te
houden op de directie.
Gezien de huidige situatie van de onderneming en de hui-
dige invulling van de rollen binnen de dir
ectie en de Raad van
Commissarissen is er nog geen verder
e invulling gegeven aan
het formeel implementer
en van een visie op lange termijn
waardecrea
tie, waarmee ook nog geen invulling is gegeven
aan Principe 1.1 van de Corpor
ate Governance Code
.
Zodra de activiteiten van de onderneming zullen toenemen, zal
worden gestr
eefd naar een uitbreiding van meer
dere leden van
zowel de dir
ectie als de R
aad van Commissarissen. Daarbij zul
-
len de diverse rollen en v
erantwoordelijkheden binnen beide
gremia ver
der worden ingevuld in lijn met de toename van de
activiteiten en in het licht van de Corporat
e Governance Code.
Reeds eerder is in diverse v
erslagen binnen het jaarrappor
t van
N.V
. Bever Holding nadere invulling gegeven aan de visie
, stra
-
tegie, duurzaam ondernemen etc.
Zodra de benodigde uitbreidingen hebben plaa
tsgevonden
binnen de directie en de Raad van Commissarissen (hopelijk
in 2022) zal er een strategie v
oor lange termijn waardecreatie
ontwikkeld worden door de directie. Hierbij zullen de aspecten
zoals opgenomen in Principe 1.1.1 w
orden meegenomen.
De directie zal de Raad van Commissarissen tijdig bij het for
-
muleren van de strat
egie ter realisatie van lange termijn waar
-
decreatie betrekken en hierov
er verantwoording aeggen.
De Raad van Commissarissen zal toezicht houden op de wijze
waarop de directie de strateg
ie voor lange termijn waardecr
e
-
atie uitvoert.
Zodra de strat
egie is ontwikkeld zal deze en ook de uitvoering
worden toegelich
t in het verslag van de directie en zal de Raad
van Commissarissen in zijn verslag v
erantwoording aeggen
over de wijze w
aarop de Raad van Commissarissen betrokken
was bij de totstandkoming en zijn toezichtsr
ol.
Risicobeheersing
Het integraal risico- en contr
oleraamwerk is onderverdeeld in
een viertal r
isicogebieden, te wet
en: strategische, oper
ationele,
nanciële, nanciële verslaggevings-, w
et- en regelgevings-
risico
’
s en onzekerheden.
V
oor verdere t
oelichting inzake de
geïdenticeerde risico
’
s wordt verwezen naar het verslag van
de directie.
V
er
volgens wor
dt in het raamwerk aangegeven hoe g
root de
kans is dat een risico zich voordoet en wat daarvan de impact
is.
T
en slotte is per risico benoemd wie daar verantwoordelijk is
voor de toepassing van de beheersingsmaatr
egelen.
Doelstelling is dat de directie jaarlijks een analyse uitvoert van
de mogelijke risico
’
s en onzekerheden voor het behalen van
de strategische en ander
e doelstellingen. Indien deze ana
-
lyse is uitgevoer
d, wordt dez
e besproken met de Raad van
Commissarissen. Op basis van de uitkomsten van de discussies
met de Raad van Commissarissen zal het risico en controle
-
raamw
erk worden bijgesteld.
De Raad van Commissarissen en de directie zijn ver
antwoordelijk voor de c
orporate gov
ernance-struc
tuur van de
V
ennootschap en de naleving daarvan. Op basis van de herziene Corporate Gov
ernance Code die sinds 1 januari 2017 van
toepassing is, is nagegaan of Bev
er Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en
de directie zijn van mening dat de corpora
te governance-huishouding van Bever Holding op hoofdlijnen op or
de is. De
heer
W
.J. Simon voert sinds 28 juni 2016 (enig commissaris) tijdelijk het bestuur over de
Vennootschap
. Aangezien deze
situatie onw
enselijk is en in brede zin in strijd is met de Corpor
ate Governanc
e Code, in het bijzonder de bepalingen v
an
principe 2.3.9, 2.1.7 en 2.1.8 sub v
.), streef
t Bever Holding ernaar uiteindelijk een nieuw
e directie (bestaande uit meerdere
leden) en een uitgebreidere Raad van C
ommissarissen (meerdere leden) v
oor te dragen ter benoeming door de Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders waar
door er dan sprake zal zijn van een gezonder
e Corporate Go
vernance.
Actuele ontwikkelingen
De Raad van Commissarissen en de directie onderschrijven de principes en best pr
actice
-bepalingen van de Nederlandse
Corpora
te Governance C
ode (C
ode). Momenteel wijkt Bever Holding op een aantal punt
en inhoudelijk (gedeeltelijk) af van de
in de Code geformuleer
de principes en best practice
-bepalingen.
T
evens geeft de directie in dit hoofdstuk verdere in
vulling
inzake diverse o
verige principes en best practice-bepalingen indien deze nog niet eerder zijn toegelicht in het jaarrapport.
Corpor
ate go
vernance
23
23
23
Jaarrapport 2021
23
23
Corpor
ate go
vernance
Indien er een bijstelling plaatsvindt, zal van tijd tot tijd een
update gegeven w
orden aan de Raad van Commissarissen over
de voortgang van de beheersing van de verbetermaatregelen.
Gezien de eerder beschreven situa
tie inzake de samenstelling
van de directie en de Raad van Commissarissen en de omvang
van de onderneming en de activiteiten is er in het boekjaar
2018 een uitgebreide interne analy
se uitgevoerd en is ook het
controleraam
werk niet aangepast en zijn er ook geen verbeter
-
maatregelen vastgest
eld.
In aanvulling op het risico- en controleraam
werk heeft een eva
-
luatie van de frauderisicofactoren plaatsgev
onden.
De frauderisicofactoren die geïdenticeerd zijn, zien t
oe op de
volgende risico
’
s:
•
Het bewust tegen te hoge prijs aanschaen van v
astgoed
•
Het bewust tegen te lage prijs verkopen van vast
goed
•
Misbruik na verkopen van vastgoed in een keten van trans
-
acties
•
Het opzettelijk doen van onjuist
e scale aangifte
•
Het bewust manipuleren van taxaties van het vast
goed en
het onjuist waarderen v
an vastgoed
•
Het leveren van ctieve diensten dan w
el te veel betalen
voor verrichte dienst
en
•
Het bewust gebruik
maken van in privé gelieerde onderne
-
mingen bij het beheer van vastgoedobjecten tegen te hoge
prijzen
•
Fictieve onderhouds- en schadewerkzaamheden uitvoeren
aan vastgoedobjecten
• Aanbestedingsrisico
•
Het witwassen van criminele gelden
•
Het vastgoed bewust tegen een te lage of te hoge prijs ver
-
huren
•
Het bewust onderverhuren van leegstand van de vast
goed
-
portefeuille
•
Fr
aude via rechtsvormen
•
Fr
aude door malade inlening en onderaanneming
•
Onzakelijke vergoedingen
• V
erslaggevingsfraude
De beheersmaatregelen die zijn ingesteld om de genoemde
risico
’
s te beheersen beschouwt N.V
. Bever Holding als vol
-
doende en adequaat om eventuele frauderisico
’
s te beheersen.
Interne auditfunctie
De interne auditfunctie heeft als taak de opzet en de werking
van de interne risicobeheersings- en contr
olesystemen te
beoordelen. De directie is verantwoor
delijk voor de interne
auditfunctie. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op
de interne auditfunctie en dient in het licht van de Code r
egel-
matig contact te hebben met diegene die de functie vervult.
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, dir
ec
-
tie en Raad van Commissarissen heeft de onderneming geen
interne auditdienst ingericht.
De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijkse of er ade-
quate alternatieve maa
tregelen zijn getroen en beziet of er
behoefte bestaat om een interne auditdienst in te richten.
Monitoring
In 2021 heeft er geen formele interne toetsing plaatsgevonden
op de beheersingsmaatregelen die binnen N.V
. Bever Holding
zijn ingesteld anders dan die beheersmaatregelen waarbij
de Raad van Commissarissen direct betrokken is. Er zijn geen
materiële bevindingen naar voren gekomen.
Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de in N.V
. Bever
Holding geïmplementeerde beheersingssyst
emen voldoende
zekerheid geven dat de nanciële verslaggeving geen onjuist
-
heden van materieel belang bevat.
Financiële v
erslaglegging en externe accoun
tant
De principes 1.4, 1.5, 1.6 en 1.7 van de Code met betrekking
tot de nanciële verslaglegging w
orden onderschreven. De
directie is verantwoordelijk v
oor de juistheid, volledigheid
en tijdigheid van de nanciële verslaggeving
. De Raad van
Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de dir
ectie
ten aanzien van nanciële verslaggeving
. Hierbij richt de raad
zich tevens op de e
ectiviteit van de interne risicobeheersings-
en controlesyst
e
- men van de
V
ennootschap en de integriteit
en kwaliteit van de nanciële verslaggeving.
De externe accountant wor
dt normaliter ook betrokken bij de
inhoud en publicatie van de jaarrekening en de daarop betr
ek
-
king hebbende persberichten. Gezien het feit dat de directie
en Raad van Commissarissen op dit moment geen externe
accountant heeft kunnen aanstellen heeft deze afstemming
over het boekjaar 2021 niet plaatsgev
onden.
Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, dir
ectie
en Raad van Commissarissen heeft de Raad van Commissarissen
geen auditcommissie ingesteld en w
orden deze taken en ver
-
antwoordelijkheden door de gehele Raad van Commissarissen
uitgevoerd
.
De principes van de Code met betrekking tot de rol, betrokken
-
heid, aanw
ezigheid, onafhankelijkheid, benoeming, beloning
,
beoordeling, et
c. van het functioneren van de externe accoun
-
tant worden ev
eneens onderschreven.
Doordat er geen accountan
tsorganisatie bereidt is de jaar
-
rekeningcontr
ole bij N.V
. Bever Holding uit te voeren, is geen
mogelijkheid voor de directie en Raad van Commissarissen te
voldoen aan dit principe. Z
odra er een bereidheid is van een
partij om als ex
terne accountant te functioneren zal dez
e prin
-
cipes weer volgens de code w
orden nageleefd
.
24
24
24
24
Bever Holding
24
Organisatiestructuur N.V
. Bever Holding
Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal
dochtermaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding
een zevental docht
ers en in België vier
. Bever Holding wordt
bestuurd door een directie en heeft een onafhankelijk toe
-
zichtorgaan in de Raad van Commissarissen. Het bestuur van
de Nederlandse dochters wordt gev
ormd door Bever
Holding en het bestuur van de Belgische dochters wor
dt inge
-
vuld door Bever Holding P
ar
ticipaties B.V en N.V
. Bever Holding.
Zie voor de structuur het overzicht op pagina 8.
V
oor de huidige situatie verwijzen wij naar de eerder genoemde
bepalingen in verband met het bestuur bij ontstent
enis (zie
pagina 12).
Rol directie
Bever Holding wordt v
ertegenwoordigd door haar statutaire
directie. Bij het ontbreken van een bestuur
der wordt de orga
-
nisatie vertegenwoor
digd door de Raad van Commissarissen of
door een door deze raad aangestelde bestuur
der bij ontsten
-
tenis. De directie is veran
twoordelijk voor de dagelijkse leiding
binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader
.
De directie draagt zorg voor een adequat
e informatieverstrek
-
king aan de R
aad van Commissarissen en zij legt de doelstel
-
lingen, nancieel en operationeel, en de stra
tegie ter goedkeu
-
ring voor aan deze raad
.
De statutaire directie en de vennootschapssecretar
esse vor
-
men samen het managementteam. De directie is verantwoor
-
delijk voor het beschikken over volledige en juiste inf
ormatie.
Benoemings- en herbenoemingstermijnen bestuurders
Een bestuurder wor
dt benoemd voor een periode van maxi
-
maal vier jaar
. Herbenoeming k
an telkens voor een periode van
maximaal vier jaar plaatsvinden en wordt tijdig v
oorbereid.
De onderneming voldoet niet aan de volgende principes van
de Code in verband met het ontbr
eken van een bestuurder
(principe 2.3.9, 2.2.2, 2.1.7 en 2.1.8 sub v
.).
Rol Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds
30 mei 2011 uit 1 persoon. De Raad van Commissarissen houdt
toezicht op het beleid van de directie en de algemene gang
van zaken in de
V
ennootschap en de met haar verbon- den
onderneming en staat de directie met raad ter zijde. (zie ech
-
ter Bijzondere t
oelichting pagina 12). Hierbij richt de raad zich
tevens op de e
ectiviteit van de interne risicobeheersings- en
controlesyst
emen van de
V
ennootschap en de integriteit en
kwaliteit van de nanciële verslaggeving. De Raad van
Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar
het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen
weegt daartoe de in aanmerk
ing komende belangen van de
bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af
.
De Raad van Commissarissen is zelf verantwoor
delijk voor de
kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad
van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoef
e-
nen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van
Commissarissen bestaan onder meer uit:
-
Het houden van toezicht op en het adviseren en contr
oleren
van de directie omtrent het behalen van de doelst
ellingen
van de
V
ennootschap, de w
erk
ing van het interne risicobe
-
heerssysteem, de strateg
ie en de ondernemingsrisico’
s;
-
Het zorg dragen voor en handhav
en van de corporate gov
er
-
nance structuur van de
Vennootschap;
-
Het, de directie gehoord, benoemen van de externe accoun
-
tant van de
Vennootschap;
-
Het selecteren en voordr
agen ter benoeming aan de
Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders van leden van
de directie van de
V
ennootschap;
-
Het bezoldig
ingsbeleid voor leden van de directie, het vast
-
stellen van de bezoldiging en de c
ontractuele voor
waarden
van de leden van de directie;
-
Het v
oorbereiden van benoeming van commissarissen en
het selecteren van nieuwe commissarissen;
-
Het instellen van commissies (indien nodig gezien omvang);
-
Het borgen v
an de deskundigheid van directie en Raad van
Commissarissen;
-
Het opst
ellen van een diversiteitsbeleid, r
eglement Raad van
Commissarissen en commissies;
-
Het opstellen, analyser
en en beoordelen van de proelschets
van de samenstelling van de Raad van Commissarissen;
-
Het beoordelen en evalueren van het functioneren van de
directie en de Raad van Commissarissen.
De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na aoop van het
boekjaar van de
V
ennootschap een verslag over het functio
-
neren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen
opstellen en publiceren.
Voor een v
olledig overzicht van de
taken van de Raad van Commissarissen wordt v
er
wezen naar
het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement,
te lezen op www
.beverholding.nl.
Cultuur
, gedragscode en klokkenluiderreglement
Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toeBe
-
ver Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toepas
-
sing is op de medewerkers en de directie. Deze gedragsc
ode
bevat de uitgangspunten die de dir
ectie als fundamenteel
beschouwt De gedragscode beoogt de medewerkers bewust
Effectief bestuur en toezicht
Corpor
ate go
vernance
25
25
25
25
Jaarrapport 2021
25
Corpor
ate go
vernance
te maken van eerlijk, integer en transparant handelen door vast
te leggen wat wel en niet als w
enselijk gedrag moet worden
beschouwd.
T
evens is een klokkenluiderreglement van toepassing.
Deze regelingen dragen bij aan een int
egriteitsbewuste
bedrijfscultuur binnen N.V
. Bever Holding.
De teksten van deze r
egelingen zijn gepubliceerd op
www.beverholding
.nl .
Diversiteitsbeleid en doelstellingen
W
et bestuur en toezicht
Met ingang van 1 januari 2013 is de
Wet bestuur en t
oezicht
in werking getreden. Per 12 april 2017 zijn de w
ettelijke regels
van deze
Wet per besluit voortgezet tot 1 januari 2020. Bever
Holding heeft deze nieuwe wetgeving geëvalueer
d en zal de
statuten en interne regelgeving v
oor zover van t
oepassing en
indien nodig aanpassen om te voldoen aan genoemde wet
ge
-
ving. De
Wet bestuur en toezicht beva
t onder meer een richt-
lijn voor een even
wichtige verdeling naar geslacht binnen de
directie en Raad van Commissarissen.
T
en minste 30% van deze
posities zouden ingevuld moeten zijn door vrouw
en en ten
minste 30% door mannen.
Diversiteitsbeleid
Corporate go
vernance code stelt dat de Raad van
Commissarissen een diversiteitsbeleid dient op t
e stel-
len voor de samenstelling van de dir
ectie en de R
aad van
Commissarissen. In het beleid wordt ingegaan op de con
-
crete doelstellingen t
en aanzien van diversiteit en de voor de
V
ennootschap relevante aspecten van diversit
eit, zoals natio
-
naliteit, leeftijd, geslacht en achter
grond inzake opleiding en
beroepservaring.
Gezien de omvang van de onderneming
, activiteiten, directie
en Raad van Commissarissen heeft de Raad van Commissarissen
nog geen diversiteitsbeleid anders dan de bepalingen van de
W
et bestuur en toezicht.
Zodra uitbreiding
ingen zullen plaatsvinden binnen de direc
-
tie en de Raad van Commissarissen (hopelijk in 2022) zal het
diversiteitsbeleid ver
der ingevuld worden. Hierbij zullen de
aspecten zoals opgenomen in Principe 2.1.5 en 2.1.6 wor
den
meegenomen.
Momenteel zijn bij Bever Holding de posities zow
el binnen
de directie als bij de Raad van Commissarissen nog niet op
de hiervoor genoemde evenwichtige wijze ingevuld
. Bij de
benoeming van nieuwe leden van de dir
ectie en de R
aad van
Commissarissen zal een evaluatie wor
den uitgevoerd om het
gewenste proel v
an de nieuwe leden vast te stellen.
Beloningen
Beloningsbeleid directie en vaststelling beloningen directie
T
en aanzien van ontslagvergoedingen v
an leden van de direc
-
tie hanteert Bever Holding de uitgangspunten zoals die zijn
vastgelegd in de arbeidsover
eenkomsten en laat zij zich leiden
door de bestaande wet- en regelgeving op dit gebied
. Indien
de wetgeving wijzigt, zal Bever Holding beoor
delen of aanpas-
sing van de arbeidsover
eenkomsten mogelijk en noodzakelijk
is.
Vooralsnog genieten de leden van de dir
ectie arbeidsrechte
-
lijke rechtsbescherming zoals iedere w
erknemer
.
De bepalingen van de Code met betrekking tot hoogte en
samenstelling van de bezoldiging van de dir
ectie en de open
-
baarmaking daar
van worden onderschrev
en.
De Raad van Commissarissen stelt een voorstel op voor het
bezoldigingsbeleid van de
Vennootschap
. Dit bezoldigingsbe
-
leid wordt ter v
aststelling aan de Algemene
V
ergadering van
Aandeelhouders voorgelegd. De bezoldig
ing van de directie
wordt vast
gesteld door de Raad van Commissarissen binnen
het kader van het bezoldigingsbeleid. Gezien de huidige situa
-
tie van de directie en de activiteiten van de
V
ennootschap heeft
de Raad van Commissarissen nog geen aanpassing gemaakt in
het beloningsbeleid van de directie in het licht van de nieuwe
Code. Indien deze situatie v
erandert zal het huidige beleid her
-
overwogen worden en indien nodig aangepast w
orden in het
licht van de nieuwe C
ode.
De
Vennootschap ken
t geen aandelen- of optieplannen.
Concrete gedach
ten over in
voering van dergelijke plannen zijn
er momenteel niet. Mocht tot in
voering worden ov
ergegaan
dan zal de Code gevolgd w
orden. Principes en best practicebe
-
palingen met betrekking tot tegenstrijdige belangen worden
onderschreven.
Beloning Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen doet aan de Algemene
V
ergadering een duidelijk en begrijpelijk voorstel voor een
passende eigen beloning. De beloning voor commissarissen
stimuleert een adequate uitoefening van de functie en is niet
afhankelijk van de resultaten v
an de V
ennootschap.
26
26
26
26
Bever Holding
26
Algemene V
ergadering
Besluit ar
tikel 10 ov
ernamerichtlijn
Aandeelhouders, Algemene
Ver
gadering van
Aandeelhouders en stemrecht
De principes met betrekk
ing tot aandeelhouders worden
onderschreven. Bever Holding ken
t geen stemrechtbeper-
kende bepalingen.
V
oor elk aandeel kan één stem worden
uitgebracht. De leden van de Raad van Commissarissen
en de directie worden benoemd door de Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders op voordracht v
an de
Raad van Commissarissen. De bestuurders en commissa
-
rissen die worden voor
gedragen zijn aanwezig tijdens de
Algemene
V
ergadering waar over hun v
oordracht wor
dt
gestemd. De Algemene
Vergadering van Aandeelhouders
kan de voordracht van de Raad van Commissarissen
afwijzen met als gevolg dat de Raad van Commissarissen
een nieuwe voor
dracht moet maken. De Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders kan de gehele R
aad
van Commissarissen en directie ontslaan. De Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van
de commissarissen en de directie vast. Op de Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders van Bever Holding wor
dt
een toelichting gegeven o
ver de gang van zaken en wordt
de Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders goedkeu
-
ring gevraagd voor bij de wet en sta
tuten vastgestelde
onderwerpen. V
erder worden, indien van toepassing
, de
onderwerpen als opgenomen in principe 4.1.3 separaat
op de agenda gezet van de Algemene
Vergadering van
Aandeelhouders. Een voorstel t
ot goedkeuring of mach
-
tiging door de algemene vergadering w
ordt schriftelijk
toegelicht. Het bestuur gaat in de toelichting in op alle
feiten en omstandigheden die r
elevant zijn voor de te ver
-
lenen goedkeuring of machtiging. De directie en Raad van
Commissarissen verstrekken de Algemene
Vergadering
van Aandeelhouders alle verlangde informatie
, tenzij een
zwaar
wichtig belang zich daar
tegen verzet. De externe
accountant w
oont de Algemene
V
ergadering bij waarin
de jaarrekening wordt goedgekeur
d. Bever Holding maakt
de vergadering bekend door plaatsing van een opr
oe
-
pingsadvertentie in de ociële Prijscourant van E
uronext
en ten minste in één in Nederland landelijk verspr
eid
dagblad. De notulen van de Algemene
Vergadering van
Aandeelhouders worden uiterlijk drie maanden na aoop
van de vergadering ter beschikking gesteld via de corpo
-
rate websit
e.
Met betrekk
ing tot informatiev
erschang als vermeld
in principe 4.2 wordt opgemerkt dat dit principe wor
dt
onderschreven. De Raad van Commissarissen en directie
zijn van mening dat gelijke informatiev
erstrekk
ing aan
beleggers van groot belang is en str
even dit na.
Deelname van zoveel mogelijk aandeelhouders aan de
besluitvorming in de Algemene
V
ergadering is in het
belang van de checks and balances van de
Vennootschap
.
De
Vennootschap st
elt, voor zov
er het in haar mogelijk
-
heid ligt, aandeelhouders in de gelegenheid op afstand
te stemmen en met alle (andere) aandeelhouders t
e com
-
municeren, waarbij de bepalingen van principe 4.3 van de
Code in acht wor
den genomen.
In dit k
ader heeft de Algemene
Ver
gadering van
Aandeelhouders op 30 september 2021 de directie voor-
waardelijk tot 28 f
ebruari 2023 gemachtigd tot:
•
het, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen,
uitgeven van aandelen of het v
erlenen van rechten tot het
verkrijgen van aandelen tot een maximum van 10%; en
•
het, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen,
verwer
ven van aandelen in het kapitaal van de
V
ennootschap.
Beschikbaarheid corporate gov
ernance documenten
Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn
voor de corporate go
vernance-struc
tuur
, zoals de gedrags
-
code, het r
eglement van de Raad van Commissarissen, pro
-
elschets van de Raad van Commissarissen klok
kenluider
-
regeling etc. beschikbaar gesteld op haar websit
e ww
w
.
beverholding.nl
. Deze documenten worden v
an tijd tot
tijd aangepast aan de meest recente w
et- en regelgeving.
Overzicht beschermingsmaatregelen
N.V
. Bever Holding heeft geen uitstaande of potentieel
inzetbare beschermingsmaatregelen t
egen een overname
van zeggenschap ov
er de V
ennootschap.
Op grond van het Besluit artikel 10 overnamerichtlijn die
-
nen vennootschappen, waarvan eecten zijn toegelaten tot
de handel op een gereglementeer
de markt, in hun jaar
ver
-
slagen informatie te v
erschaen over onder meer de kapi
-
taalstructuur van de V
ennootschap en de aanwezigheid van
aandeelhouders met bijzondere rech
ten.
In het k
ader hiervan doet N.V
. Bever Holding de volgende
mededelingen:
Corpor
ate go
vernance
27
27
27
27
Jaarrapport 2021
27
Getrouwheidsverklaring
a)
Wat betreft de kapitaalstructuur van de V
ennootschap,
de samenstelling van het geplaatste kapitaal en het divi
-
dendbeleid, wor
dt verwezen naar de diverse hoofdstuk
-
ken
“Ker
ncijfers en proel”
,
“
Verslag van de dir
ectie”
,en
de toelichting op de jaarrekening
.
Wat betr
eft de aan
deze aandelen verbonden rech
ten wordt verwezen
naar de statuten van de
Vennootschap
, zoals geplaatst
op de website van N.V
. Bever Holding. Kort samen
-
gevat bestaan deze rech
ten ten aanzien van gewone
aandelen uit de bevoegdheid om de ver
gadering van
aandeelhouders bij te wonen, daarin het woor
d te
voeren en het stemr
echt uit te oefenen en het r
echt
op uitkering van hetgeen, na reservering, van de winst
van de
V
ennootschap overblijft. Eind 2021 bestaat het
geplaatste kapitaal geheel uit gewone aandelen (aan
toonder).
b)
De
Vennootschap heeft geen beperkingen opgelegd
aan de overdr
acht van gewone aandelen.
c)
Wat betreft deelnemingen in de
Vennootschap waar
-
voor een meldingsplicht bestaat (in ov
ereenstemming
met de artikelen 5:34, 5:35 en 5:43 van de W
et op het
nancieel toezicht), wor
d verwezen naar de
“Overige
gegevens”
op pagina 84 van het jaarrappor
t. Onder het
kopje
“Meldingen in het k
ader van de W
et melding zeg
-
genschap
”
staat vermeld welke aandeelhouders met
een kapitaalbelang van 3% of meer eind 2021 bij de
V
ennootschap bekend zijn.
d)
Aan aandelen in de V
ennootschap zijn geen bijzondere
zeggenschapsrechten v
erbonden.
e)
De
Vennootschap ken
t op dit moment geen regeling
die rechten toeken
t aan werknemers om nieuwe aande
-
len in het kapitaal van de V
ennootschap of een dochter
-
maatschappij te nemen of te verkrijgen.
f
)
De stemrechten v
erbonden aan de aandelen in de
V
ennootschap zijn niet beperkt, noch zijn termijnen
voor de uitoef
ening van stemrecht beperkt.
g)
Er bestaan (v
oor zover bekend) geen ov
ereenkomsten
met aandeelhouders die aanleiding kunnen geven tot
beperking van de overdracht van aandelen of t
ot beper
-
king van stemrecht.
h)
De voorschriften betre
ende benoeming en ont
-
slag van bestuurders en commissarissen en wijziging
van de statuten staan vermeld in de statut
en van
de
V
ennootschap, het Reglement van de Raad van
Commissarissen.
i)
De bevoegdheden van de dir
ectie in het algemeen staan
in de statuten vermeld. In de notulen van de Algemene
V
ergadering Aandeelhouders in 2020 zijn de door de
Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders verstrekte
machtigingen aan de directie tot het uitgev
en of inko
-
pen van aandelen weergegev
en.
j)
De V
ennootschap heeft geen overeenkomsten gesloten
met directieleden of werknemers, die voorzien in een
uitkering bij beëindiging van het dienstverband naar
aanleiding van een openbaar bod in de zin van artikel
5:70 van de
W
et op het nancieel toezicht.
In lijn met best practice 1.4.3. van de Nederlandse Corporate
Governance Code en artikel 5:25c van de
W
et op het nancieel
toezicht, verklaart de directie naar haar beste wetenschap dat
voor zov
er bekend dat:
-
De geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld geeft
van de activa, de passiva, de nanciële positie en de winst
van Bever Holding en de gezamenlijk in de consolidatie
opgenomen ondernemingen;
-
Het verslag van de directie een getrouw beeld geeft over
de toestand op balansdatum en de gang van zaken gedu
-
rende de verslagperiode van Bev
er Holding en haar gecon
-
solideerde dochtermaatschappijen waarvan de gegevens
in haar nancieel verslag van de directie zijn opgenomen;
-
Het nancieel v
erslag van de directie een getrouw beeld
geeft van de activa en passiva, de nanciële positie en het
resultaat van Bever Holding en haar gec
onsolideerde doch
-
termaatschappijen;
-
De wez
enlijke risico’
s waarmee Bever Holding wordt gecon
-
fronteer
d in dit verslag zijn beschreven.
Voor een uitgebr
ei
-
dere beschrijving van de risico
’
s wordt verwezen naar het
hier voorgaande hoof
dstuk
“Risicomanagement”
.
-
Het verslag in voldoende mate inzicht geeft in tekort-
komingen in de werking van de interne risicobeheersings-
en controlesyst
emen (zie pagina 20);
-
Voornoemde systemen een r
edelijke mate van zekerheid
geven dat de nanciële verslaggeving geen onjuistheden
van materieel belang bevat;
-
Het naar de huidige stand van zaken gerechtvaardigd is dat
de nanciële verslaggeving is opgesteld op going conc
ern
basis; en
-
In het verslag de materiële risico’
s en onzekerheden zijn
vermeld die relevant zijn t
er zake van de verwachting van
de continuïteit en liquiditeit van de v
ennootschap voor een
periode van twaalf maanden na opstelling van het verslag
.
Corpor
ate go
vernance
28
28
28
28
Bever Holding
28
Corpor
ate gov
ernance
-verklaring
Dit betreft een verklaring uit hoofde van artikel 2a van het
V
aststellingsbesluit nadere voorschriften inhoud jaarverslag
d.d. 10 december 2009 (hierna het
“
V
aststellingsbesluit”). V
oor
de mededelingen in deze verklaring als bedoeld in ar
tikelen 3,
3a en 3b van het
V
aststellingsbesluit wordt v
er
wezen naar de
relevante vindplaa
tsen in het Jaarrappor
t 2018. De volgende
mededelingen dienen als hier ingelast en herhaald te worden
beschouwd:
•
de mededeling over de naleving van de principes en best
practice
-bepalingen van de Code
, inclusief de gemoti
-
veerde opga
ve van afwijkingen in de naleving daar
van,
zoals opgenomen in de paragraaf
“Corpora
te Governance
”
op pagina 22 van het jaarrapport;
•
de mededeling omtrent de belang
rijkste kenmerken van
het beheers- en controlesyst
eem in verband met het pro
-
ces van nanciële verslaggeving van de
Vennootschap
en de groep
, zoals opgenomen in de paragraaf
“Risicomanagement”
op pagina 20 van het jaarrapport;
•
de mededeling betreende het functioneren van de aan
-
deelhoudersvergadering en haar voornaamste bev
oegd
-
heden en de rechten van de aandeelhouders en hoe dez
e
kunnen worden uitgeoef
end, zoals opgenomen in de
paragraaf
“Corporat
e Governance
”
op pagina 22 van het
jaarrapport;
•
de mededeling ten aanzien van de samenstelling en het
func- tioneren van de directie, zoals opgenomen in het
hoofdstuk
“
Verslag v
an de directie”
op pagina 14 en de
paragraaf
“Rol directie”
op pagina 24 van het jaarrapport;
•
de mededeling over de samenstelling en het functione
-
ren van de Raad van Commissarissen en zijn commissies
,
zoals opgenomen in het hoofdstuk
“
V
erslag van de Raad
van Commissarissen
”
en de paragraaf
“Samenstelling van
de Raad van Commissarissen
”
, op pagina 9 en 10 van het
jaarrapport;
•
de mededeling over (de doelstellingen van) het diversi
-
teitsbeleid en de wijze waarop dit beleid is uit
gevoerd,
zoals opgenomen in de paragraaf
“Corpora
te Governance
”
op pagina 22 van het jaarrapport;
•
de mededeling ingevolge Besluit ar
tikel 10 overname
-
richtlijn, zoals opgenomen in de paragraaf
“Corpora
te
Governance
”
op pagina 22 van het jaarrappor
t.
•
De mededeling van het ontbreken van een e
xterne accoun
-
tant over het boekjaar 2019, 2020 en 2021 op pagina 84 en
de gevolgen voor het nalev
en van de code op pagina 26
van het jaarrapport.
W
assenaar
, 12 augustus 2022
W
.J. Simon
Corpor
ate go
vernance
29
29
29
29
Jaarrapport 2021
29
30
30
Bever Holding
30
Jaarrekening
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
31
31
Jaarrapport 2021
31
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening
Geconsolideerd ov
erzicht van het totaalresultaat
Geconsolideerde balans
Geconsolideerd ov
erzicht mutaties in het eigen vermogen
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
T
oelichting op de geconsolideerde jaarrekening
32
32
Bever Holding
32
Jaarrekening
Geconsolideerde winst- en -verliesr
ekening ov
er 2021
( EUR x 1.000)
T
o
elichting
2021
2020
19
27
27
1.179
-
53.977
3.279
Opbrengsten uit vastgoed-
beleggingen
Netto huuropbrengst
en
V
erkoopresultaat
Herwaarderingsresultaat
T
otale opbrengsten uit vastgoed-
beleggingen
55.183
3.306
11
80
-
1
(26)
(122)
54
(122)
2
(170)
(170)
8
(125)
(130)
3
(868)
(841)
(1.163)
(1.141)
54.074
2.043
120
122
(32)
(2.824)
4
88
(2.702)
54.162
(659)
5
(14.784)
(2.431)
39.378
(3.090)
2.31
(0.18)
*
Terugneming van
waardevermindering voorraad
vastgoedprojecten
Exploitatiekosten
Overige resultaten
Lasten
Lonen en salarissen
Afschrijvingen
Algemene kosten
Totale lasten
Bedrijfsresultaat
Financiële opbrengsten
Financiële kosten
Netto financieringskosten
Resultaat voor belastingen
Vennootschapsbelasting
Resultaat na belasting
Per aandeel (x EUR)
Netto resultaat per aandeel
beschikbaar voor aandeelhouders
V
erwaterd netto resultaat per aandee
l
2.31
(0.18) *
 
*
Het resultaat na belasting is gedeeld door 17.057.549 aandelen.
33
33
Jaarrapport 2021
33
Jaarrekening
Geconsolideerd ov
erzicht van het totaalresultaat ov
er 2021
( EUR x 1.000)
T
o
elichting
2021
2020
Resultaat na belastingen
39.378
(3.090
Overig totaalresultaat
-
-
T
otaalresultaat
39.378
(3.090)
T
oekomend aan:
Aandeelhouders
N.V
. Bever Holding
39.378
(3.090)
Minderheidsbelangen
-
-
39.378
(3.090)
34
34
Bever Holding
34
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2021
( EUR x 1.000)
T
o
elichting
31.12.2021
31.12.2020
Actief
V
aste activa
V
astgoedbeleggingen
6
117.940
72.665
V
astgoedbeleggingen in
aanbouw of ontwikkeling
7
67.680
58.970
Materiële vaste activa
8
361
437
Financiële v
aste activa
9
3.009
2.994
Actieve belastinglatenties
10
6.013
6.802
195.003
141.868
Vlottende activa
V
oorraad vastgoedprojecten
11
20.400
Belastingen en sociale premies
28
34
Overige vorderingen en
overlopende activa
126
62
14.540
20.496
Liquide middelen
12
5.816
29
T
otale ac
tiva
215.359
162.393
14.386
35
35
Jaarrapport 2021
35
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2021
( EUR x 1.000)
T
o
elichting
31.12.2021
31.12.2020
13
19.616
19.616
33.811
33.811
42.809
45.899
39.378
(3.090)
135.614
96.236
14
41.379
27.559
17
346
443
15
34.632
34.632
462
800
2.926
38.020
38.155
Passief
Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal
Agior
eser
ve
Overige reserves
Onver
deeld resultaat
Langlopende verplichtingen
Latent
belastingv
e
erplichting
L
verplich
ease
tingen
Kortlopende verplichtingen
Kortlopende
hypothecaire lening
Crediteuren
Overige schulden en
overlopende passiva
T
otale
passiva
215.359
162.393
2.723
36
36
Bever Holding
36
Jaarrekening
Geconsolideerd ov
erzicht mutaties in het eigen vermogen over 2021
(EUR x 1.000)
Geplaatst
A
gio-
Overige Onv
erdeeld
T
otaal
kapitaal
r
eserve
reserves resultaat
Stand per 1 januari 2020
19.616
33.811
47.937
(2.038)
99.326
Resultaatbestemming
-
-
(2.038)
2.038
-
Resultaat
-
-
-
(3.090)
(3.090)
V
erkoop eigen aandelen
-
-
-
-
-
Stand per 31 december 2020
19.616
33.811
45.899
(3.090)
96.236
Stand per 1 januari 2021
19.616
33.811
45.899
(3.090)
96.236
Resultaatbestemming
-
-
(3.090)
3.090
-
Resultaat
-
-
-
39.378
V
erkoop eigen aandelen
-
-
-
-
-
Stand per 31 december 2021
19.616
33.811
42.809
135.614
39.378
39.378
37
37
Jaarrapport 2021
37
Jaarrekening
Geconsolideerd k
asstroomoverzicht over 2021
(Volgens de indirecte methode)
T
o
elichting
2021
2020
39.378
(3.090)
(88)
14.784
2.431
125
130
(54.057)
(3.279)
142
(1.106)
11
6.094
(4)
(58)
50
(310)
431
477
5.868
(629)
(21)
(2.810)
(21)
(2.810)
5.847
(3.439)
105
108
(24)
-
(8)
(8)
73
100
-
34.632
15
-
(31.864)
(133)
(131)
(133)
2.637
(702)
29
731
(EUR x 1.000)
Resultaat na belastingen
Netto nancieringskosten
Belastingen naar de winst
Afschrijvingen
Waardeverminderingen en
herwaarderingen
Kasstroom uit operationele resultaten
voor veranderingen werkkapitaal en
voorzieningen
Mutatie werkkapitaal
(Des)investeringen in voorraad
vastgoedprojecten
Overige activa
Overige passiva
Veranderingen in werkkapitaal
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Betaalde interest
Kasstroom uit operationele
activiteiten
Ontvangen interest
Des/investeringen in materiële vaste
activa
Des/investeringen in
vastgoedbeleggingen
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Opname rentedragende schulden
Aflossing rentedragende schulden /
rekening-couranten
Aflossing lease verplichting
Kasstroom uit financierings-
activiteiten
Mutatie geldmiddelen
Liquide middelen per 1 januari
Liquide middelen per 31 december
5.816
29
5.787
5.726
2.702
38
38
Bever Holding
38
Jaarrekening
V
erslaggevende entiteit
N.V
. Bever Holding (de
“Vennootschap
”), statutair
gevestigd in Hilversum, is een vastgoedontwikkeling-
maatschappij die zich richt op vastgoedbeleggingen
en (her)ontwikkeling van appar
tementen, commerci-
ele ruimten en hotels. De pr
ojecten zijn ultimo 2021
geconcentreer
d in Nederland en België. In 2007 heb-
ben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een
aanvang gemaakt met nieuwe activiteiten v
oorname
-
lijk bestaande uit het aankopen, verkopen, ontwikke
-
len, exploiteren en beher
en van onroerende zaken en
deze activiteiten zijn in het verslagjaar voortgezet.
De geconsolideerde cijfers v
an Bever Holding omvat
-
ten de financiële gegevens van de
Vennootschap als
-
ook haar dochterondernemingen (gezamenlijk aange
-
duid als de
“Groep
”).
Doel en strategie
Het doel van Bever Holding is door het inv
esteren in
vastgoed winst te realiser
en en daardoor een meer-
waarde te cr
eëren voor haar aandeelhouders.
Bever Holding voorziet deze doelstelling te v
erwezen-
lijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedpor-
tefeuille uit te on
twik
kelen en daarmee meer
waarde te
realiseren. P
er projec
t zal worden bezien of dit w
ordt
toegevoegd aan het vastgoed in e
xploitatie dan wel
zal worden v
erkocht aan derden. Anderzijds zal wor
-
den gestreefd naar de v
er
werving van renderend
(bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom
te genereren.
Aan de strategie om de gestelde doelen t
e bereiken zal
in de komende jaren ver
der vorm worden gegeven en
het streven blijft de organisatie op de gew
enste schaal
te brengen door middel van autonome g
roei dan wel
overname.
Voor de uitbr
eiding van de vastgoedporte
-
feuille zal Bever Holding als onder
deel van haar strate
-
gie ernaar streven een deel van de tr
ansactiewaarde in
nieuw uit te geven aandelen Bever Holding t
e voldoen.
Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdr
agen aan
de groei van het eigen v
ermogen van Bever Holding.
T
oelichting op de geconsolideer
de jaarrekening
Algemene gr
ondslagen voor de opstelling van de
geconsolideerde jaarr
ek
ening
Algemeen
Overeenstemmingv
erklaring
Geen accountantsc
ontrole uitgev
oerd
De geconsolideerde jaarrekening van de v
ennoot
-
schap is opgesteld in over
eenstemming met de
International Financial Reporting Standards (‘IFRS’)
en hun interpretaties zoals gepublic
eerd door de
International Accoun
ting Standards Board (‘IASB’) en
de International Reporting I
nterpretations Committ
ee
(‘IFRIC’), zoals aanvaard binnen de Eur
opese Unie en
voldoet tevens aan de w
ettelijke bepalingen inzake
de jaarrekening zoals opgenomen in
Titel 9 Boek 2 BW
.
Alle IFRS-standaarden waarvan de toepassing verplicht
is voor het boekjaar eindigend op 31 december 2021,
zijn aangenomen.
Op de in deze jaarrekening opgenomen cijfers is geen ac
countantscontrole uit
gevoerd.
39
39
Jaarrapport 2021
39
Jaarrekening
Nieuwe of gewijzigde standaarden en in
terpretaties
F
unctionele en presentatievaluta
Bepaling reële waarde
De nieuwe standaard IFRS 17
“verzekeringscontracten
”
en
aangekondigde aanpassingen aan bestaande standaar
-
den die in de toekomst eectief worden zijn z
over nu
bekend niet relevant v
oor Bever en/of hebben geen mate
-
riële impact op jaarrekening van Bever en worden om die
reden niet nader toegelicht in deze jaarr
ekening.
De nanciële overzichten wor
den gepresenteerd in eur
o
’
s, waarbij bedragen afger
ond zijn op duizenden, tenzij anders
vermeld.
Bij het opstellen van de jaarrekening in ov
ereenstemming
met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betref
-
fende schattingen en ver
onderstellingen die gevolgen
hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen.
De Groep heeft een vastgesteld contr
olesysteem met
betrekking tot de bepaling van reële waarden, inclusief
reële waarden v
an niveau 3. Indien informatie van derden,
zoals beursprijzen of taxaties, w
ordt gebruikt om een reële
waarde te bepalen, beoor
deelt de Groep de informatie
die van derden is verkregen ter ondersteuning da
t deze
waarderingen voldoen aan de IFRS v
ereisten, inclusief het
niveau (niveau 1 t/m 3) waarin de waar
dering moet wor
-
den ingedeeld.
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeer
d
op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiër
archie van
drie niveaus zoals gedenieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde w
ordt bepaald op basis van
gepubliceerde noteringen in een actieve markt voor iden
-
tieke activa/passiva
Niveau 2:
W
aarderingsmethoden op basis van in de markt
waarneembare informatie
Niveau 3:
W
aarderingsmethoden gebaseerd op niet in de
markt waarneembare informatie
, die een meer dan signi
-
cante impact heeft op de reële waarde van het actief of
passief
.
Als de inputs die worden gebruikt om de r
eële waarde van
een activa of een verplichting te bepalen in verschillende
niveaus van de hiërar
chie vallen, wordt de waar
dering
tegen reële waar
de in zijn geheel gecategoriseerd in het
-
zelfde niv
eau van de hiërarchie als de laagste inputniveau
die is van belang voor de gehele meting
. Overdrachten
tusssen niveaus wor
den aan het einde van de verslagpe
-
riode waarin de wijziging zich heeft voorgedaan geboekt.
De tegen reële waarde gew
aardeerde vastgoedbeleggin
-
gen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
vallen qua waarderingsmethode onder
‘niveau 3’
.
V
astgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aan
-
bouw of ontwikkeling en eecten zijn gewaardeerd op
reële waarde
. De overige posten wor
den in de nanciële
overzichten gewaar
deerd op historische kostprijs, tenzij
anders vermeld.
Verliezen die hun oorspr
ong vinden voor
het einde van het verslagjaar
, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend
zijn geworden.
Gehanteerde gr
ondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving
Bij het opstellen van de jaarrekening in ov
ereenstemming
met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betref
-
fende schattingen en ver
onderstellingen die gevolgen
hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen.
De Groep heeft een vastgesteld contr
olesysteem met
betrekking tot de bepaling van reële waarden, inclusief
40
40
Bever Holding
40
Jaarrekening
V
oor het opstellen van de jaarrekening in over
eenstemming
met IFRS dient de directie bepaalde schattingen en beoor
-
delingen te maken die een eect hebben op het gebruik van
grondslagen en gerapporteerde bedragen betr
eende activa
en passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en onder
-
liggende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen
en diverse andere factoren, die in de ogen van de dir
ectie als
redelijk kunnen worden beschouw
d onder de omstandighe
-
den. De daadwerkelijke resultaten kunnen afwijken van dez
e
schattingen. De schattingen en uitgangspunten w
orden con
-
tinu beoordeeld.
De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast
die een materieel eect hebben op de bedragen die in de jaar
-
rekening zijn opgenomen.
De Groep heeft haar veronderstellingen en schattingen geba
-
seerd op parameters die beschikbaar waren bij het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening
. Bestaande omstandig
-
heden en veronderstellingen o
ver toekomstige ontwikkelin
-
gen kunnen echter verander
en als gevolg van marktveran
-
deringen of omstandigheden die buiten de controle van de
Groep liggen. Dergelijke ver
anderingen worden weerspiegeld
in de aannames wanneer ze zich voor
doen.
Marktwaarde v
astgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in
aanbouw of ontwikkeling
Het beste bewijs voor de marktwaarde van een vast
- goedob
-
ject zijn de huidige marktprijzen op een actieve markt voor
soortgelijke objec
ten. Indien deze infor- matie niet beschik
-
baar is, wor
den waarderingen gebaseerd op een range van
Schattingen, schattingswijzigingen en beoordelingen in de administr
atieve v
erantwoor
ding en
verslaglegging
reële waarden v
an niveau 3. Indien informatie van der
-
den, zoals beursprijzen of taxaties, w
ordt gebruikt om een
reële waarde t
e bepalen, beoordeelt de Groep de infor
-
matie die van derden is v
erk
regen ter ondersteuning dat
deze waarderingen voldoen aan de IFRS v
ereisten, inclu
-
sief het niveau (niveau 1 t/m 3) waarin de waar
dering
moet worden ingedeeld
.
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeer
d
op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërar
chie van
drie niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde w
ordt bepaald op basis van
gepubliceerde noteringen in een actieve markt voor iden
-
tieke activa/passiva
Niveau 2:
W
aarderingsmethoden op basis van in de markt
waarneembare informatie
Niveau 3:
W
aarderingsmethoden gebaseerd op niet in de
markt waarneembare informatie
, die een meer dan signi
-
ficante impact heeft op de reële waarde van het actief of
passief
.
Als de inputs die worden gebruikt om de r
eële waarde van
een activa of een verplichting te bepalen in verschillende
niveaus van de hiërar
chie vallen, wordt de waar
dering
tegen reële waar
de in zijn geheel gecategoriseerd in het
-
zelfde niv
eau van de hiërarchie als de laagste inputniveau
die is van belang voor de gehele meting
. Overdrachten
tusssen niveaus wor
den aan het einde van de verslagpe
-
riode waarin de wijziging zich heeft voorgedaan geboekt.
De tegen reële waarde gew
aardeerde vastgoedbeleggin
-
gen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
vallen qua waarderingsmethode onder Niveau 3.
V
astgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aan
-
bouw of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op
reële waarde
. De overige posten wor
den in de financiële
overzichten gewaar
deerd op historische kostprijs, tenzij
anders vermeld.
Verliezen die hun oor- spr
ong vinden
voor het einde van het verslagjaar
, worden in ach
t geno
-
men indien zij voor het opmaken van de jaarrekening
bekend zijn geworden.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen
betreffende de t
oekomst zijn gebaseerd op historische
ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de
omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resulta
-
ten kunnen afwijken van deze schattingen.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen
worden r
egelmatig beoordeeld. Ev
entuele aanpassingen
worden v
erantwoord in de periode waarin de schatting
is herzien of, indien de scha
tting ook effect heeft op toe
-
komstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.
De belangrijkste schattingen en ver
onderstellingen
betreffende de t
oekomst en andere belangrijke bronnen
van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een
belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een
belangrijk risico in zich dragen van een materiële aan
-
passing van boekwaarden in het volgende boekjaar
, zijn
hierna opgenomen.
41
41
Jaarrapport 2021
41
Jaarrekening
informatiebronnen en methodes
, bijvoorbeeld op basis van
huidige marktprijzen op een actieve markt voor andersoor
-
tige objecten, residuele waardemethode en contan
te waar
-
demethode (DCF).
De principale uitgangspunten voor een waar
debepaling zijn
(contract/markt) huur- en oppervlaktegegevens, plattegr
ond
-
tekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegev
ens over onroe
-
rende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, v
erwachte
rentes
, kapitalisatiefac
tor
, enz.
De gebruikte informatie is gebaseerd op basis v
an de huidige
(her)ontwikkelplannen van de desbetreende objecten zoals
die door de directie op dit moment worden ingeschat
. V
oor
diverse plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd
en/of bouwvergunningen aangevraagd te wor
den.
Met deze onzekerheden is bij de reële waar
debepaling van de
objecten rekening gehouden. Indien bepaalde bestemmings
-
plannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergun
-
ningen niet worden af
gegeven kan dit een negatief eect op
het bedrijfsresultaat hebben.
Daarnaast zouden marktomstandigheden en/of andere ov
er
-
wegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de huidige
plannen. Ook dit kan een negatief eect op het bedrijfsresul
-
taat hebben.
V
oor de bepaling van de marktwaarde zijn onderstaande de
-
nities en methodes van belang:
De onderhandse verkoopwaarde
, vrij van huur en/of gebruik
en ontruimd, repr
esenteert het bedrag dat de onroerende
zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen
nadat de verkoper de onroer
ende zaak, na de beste voorbe
-
reiding, vrij van huur en/of huurr
echten en ontruimd op de
gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.
Comparatiev
e methode
De comparatieve ofw
el vergelijkende methode, v
ergelijkt
verkooptransacties en/of verhuurtransac
ties met betrek
-
king tot soor
tgelijke objecten met elkaar
. Deze methode
wordt gebruikt v
oor onroerende zaken waarvan
‘voldoende
’
transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode
stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en v
an
de onroerende zaak zelf en is gebaseer
d op onder meer de
onder- staande factoren:
Markt
-
vraag en aanbod op de markt
-
ontwikkeling rendementen
- inatieverwachting
-
rentestand en -ontwikkeling
Loc
atie
- omgevingsfactoren
- parkeermogelijkheden
- infrastructuur
-
bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer
-
voorzieningen als winkels, w
oningen, horeca, banken en
scholen
-
(bouw)ontwik
kelingen met betrekking tot vergelijkbare
onroerende zaken
Onroerende zaak
-
zakelijke en andere lasten
-
bouwaard en kwaliteitsniveau
-
staat van onderhoud
- ouderdom
-
stand en ligging
- gebruiksmogelijkheid
Residuele waardemethode (RW)
Bij de residuele waardemethode is uit
gegaan van de plan
-
nen zoals deze voor dez
e locaties in diverse stadia van ont
-
wikkeling zijn, waarbij is verondersteld dat deze in
vulling
planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel
van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve
methode wordt de waar
de van het object bepaald, nadat
deze invulling
is gerealiseerd
. Op deze waarde wor
den alle kosten in minde
-
ring gebracht die dienen te wor
den gemaakt om de bedoelde
invulling te r
ealiseren. De resultante van deze ber
ekening is
de onderhandse verkoopwaarde van het object op basis van
de residuele waardemethode
.
Contantew
aardemethode (DCF)
Bij deze methode worden t
oekomstige opbrengsten en uitga
-
ven contant gemaakt naar de w
aardepeildatum. Hierbij wor
-
den de te verwachten kasstromen gedurende de beschou
-
wingsperiode geschat van de plannen zoals deze v
oor deze
locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn. Daarbij is ver
-
ondersteld dat deze in
vulling planologisch en/of juridisch bin
-
nen de beschouwingsperiode mogelijk zal zijn. Door middel
van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve
methode wordt de waar
de van het object bepaald, nadat deze
invulling is gerealiseer
d. Het contant maken gebeurt op basis
van een door de markt gewenst rendement op het t
otale ver
-
mogen (gewenste discont
eringsvoet). Bij de waardebepaling
is onder meer gekeken naar de onderstaande factoren:
42
42
Bever Holding
42
Jaarrekening
-
een bepaalde beschouwingsperiode, bouwplanning en
verkoopplanning
-
een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de (ver
-
koop)opbrengsten
-
een gescha
t gemiddeld stijgingspercentage van de
(bouw)kosten
-
opbrengst
en en uitgaven wor
den per kwar
taal vooraf
gerealiseerd
Als benadering voor het gewenste r
endement op het totale
vermogen wordt uit
gegaan van het gemiddelde rendement
op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een door
de markt ingeschatte risicopremie
, die afhangt van de mate
van onzekerheid over de om
vang en het tijdstip van de kas
-
stromen die het getaxeer
de object en project opleveren.
Bij reeds bestaande opstallen en renov
atieprojecten zijn over
-
drachtsbelasting, notariskosten en kadastraal rech
t in minde
-
ring gebracht. In de taxatie is ervan uitgegaan dat diverse per
-
celen grond ger
eed zijn voor ontwikkeling en in
‘bouwrijpe
status’
als
‘
bouwterrein
’
geleverd wor
den. Op deze wijze wor
dt
ervan uitgegaan dat de percelen grond in de btw-sf
eer gele
-
verd w
orden en dat de levering is vrijgesteld van ov
erdrachts
-
belasting.
Voor deze objecten is ov
erdrachtsbelasting niet in
aftrek gebracht. Notariskosten en kadastraal recht zijn wel in
aftrek gebracht van de
“vrij op naam”-waar
de.
De waarderingen van de gehele vastgoedportefeuille zijn
intern uitgevoer
d mede gebasserd op de taxaties van de
onafhankelijke taxateur
.
W
aardeverminderingen op activa
V
oor de beoordeling of er voor bepaalde activa een waarde
-
vermindering van toepassing is, bepaalt de dir
ectie bij elke
verslaglegging de desbetre
ende activacategorieën indien
en voor zov
er deze niet op marktwaarde zijn gewaardeerd
.
V
oor de bepaling van de voornaamste categorie voor
-
raad vastgoedprojecten heeft de directie een beoordeling
gemaakt van directe opbrengstwaarde en heeft de externe
taxateur de marktwaarde bepaald.
V
oor de bepaling van de marktwaarde zijn de methodieken
zoals genoemd onder
“Markt
waarde vastgoedbelegg
ingen”
van toepassing.
Voor de bepaling van de bedrijf
swaarde heeft
de onderneming indien van toepassing een DCF-methode
toegepast.
T
en aanzien van de uitgangspunten zijn ook de bov
enge
-
noemde zaken zoals (contract/markt) huur- en oppervlak
-
tegegevens, pla
ttegrondtekeningen, bouwkosten, onder
-
houd, gegevens ov
er onroerende zaakgebonden zakelijke
en andere lasten, verwachte ren
tes, kapitalisatiefactor
, enz.
gebruikt.
Uitgangspunten en overwegingen grondposities in Noordwijk.
Zoals opgenomen in de het verslag v
an de directie en op meer
-
der plaatsen in de jaarrekening zijn er toelichtingen gegev
en
over de transactie en het ontstane geschil met Adriaan van Erk
Onroerend Goed B
.V
. inzake de grondposities in Noordwijk.
Aangezien de betreende posities zoals opgenomen onder
de V
astgoedbeleggingen, V
astgoedbeleggingen in
aanbouw
of ontwikkeling en/of voorraad vastgoedprojecten per 31
december 2021 nog eigendom waren van Bev
er Holding
en er op dat moment ook geen over
eenstemming was over
de eventuele levering
, heeft Bever Holding er
voor gekozen
betreende objecten tegen de r
espectievelijke grondslagen
te waarder
en. Hierbij is nog geen rekening gehouden met
de eventuele formalisatie v
an de transactie met van Adriaan
van Erk Onroerend Goed B
.V
. en de daaruit voor
tvloeiende
realisatieresulta
ten. Dit daar er per 31 december 2021 nog
geen duidelijkheid bestond of de transactie daadwerkelijk
zou plaatsvinden en onder welke v
oor
waarden.
Voor meer
informatie verwijzen we naar het verslag v
an de directie en de
gebeurtenissen na balansdatum. Derhalve zijn de respectie
-
velijke grondposities v
an Noor
wijk zoals opgenomen onder
V
astgoedbeleggingen en
Vastgoedbeleggingen in aanbouw
of ontwikkeling tegen markt
waarde opgenomen. De gr
ond
-
posities onder voorraad vastgoedpr
ojecten tegen kostprijs
of lagere opbrengstwaarde
. De bij de waardering gebruikte
marktwaarde is in zijn geheel gebaseerd op taxaties van een
onafhankelijke externe taxateur
.
In de bepaling van de verwerk
ing van de transactie heeft
Bever Holding ook overwogen gezien het ontstane geschil of
er mogelijke sprake zou zijn van een v
erlieslatend contract.
Bever Holding is van mening dat de opbrengstwaar
de van
de transactie waarbij rekening wordt gehouden met z
owel
de schriftelijke als mondelingen afspraken niet zou leiden
tot een lagere opbrengst dan de
huidige boekwaarde, maar
eerder mogelijk een hogere opbr
engstwaarde. Derhalve was
er ook geen voorziening opgenomen voor een verlieslatend
contract.
V
eronderstellingen bij lopende juridische procedures
Onder overige toelichtingen ger
echtelijke procedur
es van de
geconsolideerde jaarrekening is een uit
eenzetting gegeven
van de belangrijkste lopende juridische procedur
es.
43
43
Jaarrapport 2021
43
Jaarrekening
Disconteringsvoet:
een door de markt gewenst
rendement op het totale v
ermogen (gewenste
disconteringsvoet)
Grondwaar
de per m2 (range):
vaststelling van de
(grond)waar
de per m2 op basis van refer
enties
van grondprijzen in de omgeving van het object
(comparatieve w
aardebepaling)
W
aarde per m2 (range):
v
aststelling van de waarde per
m2 op basis van refer
enties van prijzen in de omgeving
van het object (comparatieve waar
debepaling)
Projectplanning (verk
oop):
beoogde fasering van de
verkoop welke mede wor
dt afgeleid van de start van
de bouw
W
oningen (marktwaarde per m2):
de marktwaarde per
m2 is de geschatte waarde per m2 w
aar
voor een object
zou kunnen worden o
vergedragen op de datum van de
waardering door een bereidwillige v
erkoper aan een
bereidwillige koper
, in een marktconforme transactie
Wink
els (markthuur m2):
de markthuur per m2 is
het geschatte bedrag per m2 waarvoor een object
zou kunnen worden v
erhuurd op de datum van de
waardering door een bereidwillige v
erhuurder aan een
bereidwillige huurder
, op passende en marktconforme
huurvoor
waarden
Horeca (markthuur (m2)
zie definitie winkels
Park
eren (per unit):
verkoopwaar
de per parkeerplaats
geïnventariseer
d en gekwantificeerd in diverse posten.
In de residuele grondwaar
deberekening zijn de
specifieke object- en projectrisico’
s vertaald naar
de posten winst en risico
. In de contante waarde
berekening (DCF) zijn de specifieke object- en
projectrisico
’
s vertaald naar de kostenpost risico.
Daarnaast zijn deze risico
’
s verdiscon
teerd als premie
in een door de markt gewenst rendement op het totale
vermogen(gewenste disc
onteringsvoet).
Registratierecht
en:
Bij de bepaling van de marktwaarde van
de Belgische ontwikkelobjecten is ten aanzien van de afslag
voor registr
atierechten het uit
gangspunt genomen dat er
aan een zogenaamde beroepsv
erkoper wordt verkoch
t.
Dit betekent dat er met een lager
e afslag rekening wor
dt
gehouden dan bij een reguliere koper
.
De methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd
zijn bij het bepalen van de reële w
aarde zijn:
Regio
aantal
objecten
methodiek
d
isconterings
-
voet
grond
waarde
per m2 (range)
projectpl
anning
(verkoop)
woningen
(marktwaarde
per
m2)
winkels
(markthuur
m2)
horeca
(markthuur
(m2)
parkeren
(
marktwaarde per
unit)
winst /
risico
opslag
NEDERLAND
Noordwijk
10
DCF
11
%
-
15
%
N/a
Q3
202
1
-
Q3
202
5
€
3.450
-
€
13
.
5
00
€
3
00
-
€
3
50
€
3
00
-
€
35
0
€
55
.
0
00
-
€
60
.000
7,5
%
-
1
0%
Aalsmeer
1
DCF
11
%
N/a
Q
4
201
9
N/a
N/a
€
150
-
€
200
N/a
7,5
%
-
7,5
%
Noordwijk
1
Residueel
N/a
N/a
Q3
20
20
-
Q3
202
1
€
2.500
-
€
3
.500
€
150
-
€
20
0
€
150
-
€
2
00
N/a
Noordwijk
1
Comparatief
N/a
€
1.
500
N/a
N/a
N/a
N/a
N/a
Hillegom
1
Comparatief
N/a
€
27,50
N/a
N/a
N/a
N/a
N/a
Wassenaar
1
Comparatief
N/a
N/a
N/a
€
6
.
000
-
€
7.
000
N/a
N/a
N/a
BELG
IE
Spa
1
DCF
10
%
N/a
Q
3
20
2
2
€
3.000
-
€
4.000
N/a
€
2
00
-
€
2
25
€35.000
1
0%
Knokke
-
He
ist
5
Comparatief
N/a
N/a
Q2 202
1
€5.000 - €6.000
€
4
00
-
€
65
0
€
200
-
€
400
€
60
.
000
-
€
80
.000
Brasschaat
2
Comparatief
N/a
N/a
N/
a
N/a
N/a
€
350
-
€
4
00
N/a
4% -
6%
Blankenberge
1
Residueel
N/a
N/a
Q3
20
21
0
€
100
-
€
300
€200
€
4
2
.
5
00
5
%
De Haan
4
Residueel
N/a
N/a
Q
2
20
20
-
Q
3
20
21
€
3.
000
-
€
5.000
€
2
00
-
€
300
N/a
N
/a
5
%
Grobbendonk
1
Comparatief
N/a
€
10
-
€
20
N
/a
N/a
N/a
N/a
N/
a
N
/a
¨
De marktwaarde voor de vastgoedbeleggingen en vast
goedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling is bepaald door de vol
-
gende methodes (als % van de totale waarde): DCF (61%), Residueel (18%), C
omparatief (21%).
Reële waarde
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeer
d op reële
waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie v
an drie niveaus zoals
gedenieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde w
ordt bepaald op basis van gepubli
-
ceerde noteringen in een actieve markt voor indentieke activa/
passiva
Niveau 2:
W
aarderingsmethoden op basis van in de markt waar
-
neembare informatie
Niveau 3:
W
aarderingsmethoden gebaseerd op niet in de markt
waarneembare informatie
, die een meer dan signicante impact
heeft op de reële waarde van het actief of passief
.
De tegen reële waarde gew
aardeerde vastgoedbeleggingen en
vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling vallen qua waar
-
deringsmethode onder
‘
niveau 3’
.
Sensitiviteit
De waardering is wat betreft de ontwikkelprojecten gebaseerd
op diverse aannames en verwachtingen in de toekomst. Elke aan
-
name heeft in meer of mindere mate een eect op de uitkomst van
de waardering. De belangrijkst
e aannames en uitgangspunten zijn
hierboven weer
gegeven en verschillen per gehanteer
de methode.
Een signicante toename (afname) v
an de geschatte verkoopop
-
44
44
Bever Holding
44
Jaarrekening
Algemeen
Groepsmaatschappijen
Grondslagen v
oor de consolidatie
Groepsmaatschappijen zijn entiteit
en waarover de
V
ennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggen
-
schap indien de
V
ennootschap is blootgesteld aan, of rech
-
ten heeft op, variabele opbr
engsten uit haar betrokkenheid
bij de entiteit en het vermogen heeft om die opbrengsten t
e
beïnvloeden door haar macht ov
er de entiteit.
De nanciële overzichten van docht
erondernemingen wor
-
den in de geconsolideerde ov
erzichten opgenomen vanaf
de datum waarop v
oor het eerst sprake is van zeggenschap
tot aan het moment waarop dez
e eindigt.
In de geconsolideerde cijfers van Bev
er Holding worden
de nanciële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding
behorende groepsmaa
tschappijen, zoals weergegeven op
pagina 77.
De nanciële gegevens worden v
olledig in de jaarrekening
opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhou-
dingen en transacties.
Eliminatie van onderlinge transacties
Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseer
de winsten en
verliezen op transacties binnen de Groep of baten en last
en uit
dergelijke transacties worden bij de opstelling v
an de nanciële
overzichten geëlimineer
d (behalve voor winsten of v
erliezen uit
transacties in vreemde valuta).
Niet-gerealiseerde verliezen wor
den op dezelfde wijze geëlimi
-
neerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slech
ts voor zover er
geen aanwijzing is voor een bij- z
ondere waardevermindering
.
brengsten van appartementen en woningen zal r
esulteren in een
signicant hogere (lager
e) reële waarde. Sig
nicante stijgingen
(dalingen) in de (bouw)kosten en hoogte van discont
ovoet (en
rendement) zullen afzonderlijk result
eren in een signicant lagere
(hogere) reële waar
de. Aanpassingen van het ontwikkelen ver
-
koopmoment kunnen ook een signicante (lagere) r
eële waarde
tot gevolg hebben. Indien er in de toekomst op basis van de voort
-
gang van de projecten, additionele verkoopbare met
ers of hogere
verkoopopbrengsten ger
ealiseerd worden of de stichtingskost
en
(bouwkosten, risico
, etc.) lager uitvallen zodat er sprake is v
an een
hogere projectwinst dan per heden meegenomen in de externe
taxaties.
W
aarderingsproces
De
Vennootschap geeft periodiek opdracht aan een onafhanke
-
lijke externe taxateur om het vastgoed te waar
deren voor ver
-
slaggevingsdoeleinden volgens de denities van IFRS (EU). De
V
ennootschap bespreekt hiertoe de por
tefeuille met de taxateur
en voorziet de taxateur van de relev
ante documentatie. De taxa
-
teur taxeert het vastgoed met de methodes die beschreven zijn in
de jaarrekening en die het best geschikt zijn voor het te tax
eren
object. De uitkomst van de taxatie wordt door de
Vennootschap
beoordeeld en de waardemuta
ties worden geanalyseerd
.
De huidige vastgoedportefeuille dient nog ontwikkeld te wor
-
den om tot het best mogelijke gebruik (highest and best use) te
komen; hier is in de taxatie rekening mee gehouden. De diep
-
gang en frequentie van de externe taxatie wor
dt jaarlijks bepaald.
Indien er geen externe taxatie plaatsvindt, worden er interne
waarderingen opgesteld.
Voor het boekjaar 2021 zijn alle posities
extern gewaardeerd.
Belastingen
De
Vennootschap is
in verschillende landen belasting- plichtig. Dit
brengt met zich mee dat inschattingen moeten w
orden gemaakt
om de verplichting voor belastingen te bepalen. Inschattingen zijn
met name gemaakt ten aanzien van momenten van v
er
wachte
verkoop en realisatie
, verrekenbaarheid van belastinglatenties
,
realisatie en toekenning van actieve belastinglat
enties en uitein
-
delijk te betalen belastingtarieven. Uitgestelde belastingv
orde
-
ringen worden opgenomen voor niet
-gebruikte scale verliezen,
voor zov
er het waarschijnlijk is dat er scale winst beschikbaar zal
zijn waarmee de verliezen kunnen wor
den verrekend. Aanzienlijke
oordeelsvorming door het management is v
ereist om het bedrag
van uitgestelde belastingvor
deringen te bepalen dat kan worden
opgenomen, op basis van de waarschijnlijke timing en het niveau
van toekomstige belastbare winsten.Het is de inscha
tting van
Bever Holding dat haar voorvoegingsverliezen kunnen w
orden
verrekend met de scale winst in enig verslagjaar
.
45
45
Jaarrapport 2021
45
Jaarrekening
Bever Groep
Bever Holding staat aan het hoofd van een g
roep
rechtspersonen. Een ov
erzicht van de groepsmaat-
schappijen is opgenomen op pagina 77 van deze jaar
-
rekening.
Grondslagen v
oor de waar
dering
van activa en passiva
V
astgoedpor
tefeuille
Krachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te wor
den vastgesteld
tot welke categorie het behoort. De vastgoedportefeuille van
Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen, v
astgoedbeleg
-
gingen in aanbouw en voorraden. Hieronder w
orden per catego
-
rie de grondslagen voor waar
dering beschreven.
V
astgoedbeleggingen
V
astgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die w
orden
aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen.
V
astgoedbeleggingen worden initieel gew
aardeerd tegen kost
-
prijs en vervolgens tegen reële waarde
, waarbij elke wijziging
daarin in de winst-en-verliesrekening wordt opgenomen. De
reële waarde is gebaseer
d op de marktwaarde, dat wil zeggen het
geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balans
-
datum zou kunnen wor
den verhandeld tussen ter zake goed
geïnformeerde tot een tr
ansactie bereid zijnde par
tijen die onaf
-
hankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn intern getax
eerd. De
waarderingsmethode is gebaseerd op int
ernationale taxatiericht
-
lijnen (RICS Appraisal and
Valuation Standards). Op g
rond van de
geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en
lasten zo nauwkeurig mogelijk geschat, waarbij een reële basis
wordt vast
gesteld van de grondwaar
den. Op vastgoedobjecten
wordt niet af
geschreven.
Winsten en v
erliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleg
-
gingen direct in vastgoed wor
den bepaald als het verschil tussen
de netto opbrengst bij verkoop en de laatst gepublic
eerde boek
-
waarde van de specieke vast
goedobjecten en worden verant
-
woord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt
.
Uitgaven in v
erband met beleggingen direct in vastgoed wor
den
als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekost
en, direct
ten laste van de winst-en-verliesrekening gebr
acht.
V
oor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed
wordt opgenomen is van belang de v
erkr
ijging van het economi
-
sche eigendom.
Huuropbrengsten uit v
astgoedbeleggingen worden lineair v
er
-
antwoord als ov
erige opbrengsten over de looptijd van de huur
-
overeenkomst
.
T
oegekende huurincentives wor
den verantwoord
als integraal onder
deel van de totale huuropbrengst
en, over de
looptijd van de huurov
ereenkomst.
V
astgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegg
ing in exploita
-
tie.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden
gewaardeerd op r
eële waarde. De reële w
aarde is gebaseerd op
de marktwaarde, dat wil zeggen het gescha
tte bedrag waarvoor
een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen w
orden
verhandeld tussen ter zake goed geïnformeer
de tot een trans
-
actie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. D
e vastgoed
-
beleggingen zijn intern getax
eerd. De waarderingsmethode is
gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appr
aisal and
V
aluation Standards). Op grond v
an de geplande projectontwik
-
kelingen worden toekomstige ba
ten en lasten zo nauwkeurig
mogelijk ingeschat, waarbij een reële basis wor
dt vastgesteld van
de grondwaar
den.
V
oorraad
V
oorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht om
te worden (her)on
twik
keld om na realisatie te w
orden verkocht.
V
oorraden worden gewaar
deerd op kostprijs of lagere opbrengst
-
waarde. Op het momen
t van verkoop wordt het v
erschil tussen de
netto opbrengst op dat moment en de boekwaarde v
erantwoord
in de winst-en-verliesrekening.
W
anneer de directe opbrengstwaarde van een actief lager is dan
de boekwaarde, wor
dt de boekwaarde afgeboekt tot de lagere
directe opbrengstwaarde
. Een waardevermindering wor
dt terug
-
gedraaid wanneer er een wijziging heeft plaatsgevonden in de
schatting die van belang is voor de bepaling van de opbr
engst
-
waarde.
46
46
46
46
Bever Holding
46
Jaarrekening
Financiële activa
Niet-afgeleide nanciële instrumenten
Niet-afgeleide nanciële instrumenten om
vatten de nan
-
ciële vaste activa, overige vor
deringen en overlopende
activa, overige vlottende activa, liquide middelen, hypo
-
thecaire lening, cr
editeuren, ov
erige schulden en overlo
-
pende passiva.
Opname en waardering
Handelsvorderingen en schulden wor
den initieel erkend
wanneer ze ontstaan. Alle ander
e nanciële activa en
nanciële verplichtingen wor
den initieel opgenomen
wanneer de Groep partij wordt bij de contractuele bepa
-
lingen van het instrument.
Een nancieel actief (tenzij het een handelsvordering is
zonder een signicant nancieringscomponent) of nan
-
ciële verplichting wor
dt initieel gewaardeerd tegen r
eële
waarde plus of minus, v
oor een post die niet tegen
‘FV
TPL
’
(Fair
Value
Through the Statement of P
rot or
Loss) is, tr
ansactiekosten die direct toerekenbaar zijn aan
de verwer
ving of uitgifte ervan. Een handelsvordering
zonder signicant nancieringscomponent w
ordt initieel
gewaardeerd t
egen de transactieprijs.
W
aardering na de eerste opname
Bij de eerste opname wordt een nancieel actief of passief
geclassiceerd als gewaar
deerd tegen: geamortiseerde
kostprijs;
‘FVOCI’
(F
air
V
alue
Through Other Comprehensive
Income) – schuldinstrument; FVOCI – belegging in aande
-
len; of FV
TPL.
Financiële activa wor
den niet geherclassiceerd na hun
eerste opname, tenzij de Gr
oep haar bedrijfsmodel voor
het beheer van nanciële activa wijzigt, in welk geval alle
betrokken nanciële activa worden geherclassiceer
d op
de eerste dag van de eerste verslag
periode volgend op de
wijziging in het bedrijfsmodel.
Een nancieel actief wordt gewaardeer
d tegen geamorti
-
seerde kostprijs als het aan beide volgende voorwaarden
voldoet en niet is aangemerkt als FVTPL:
–
het wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat
tot doel heeft activa aan te houden om contractuele kas
-
stromen te innen; en
–
de contractuele voor
waarden geven op bepaalde data
aanleiding tot kasstromen die uitsluitend bestaan
uit hoofdsombetalingen en rent
e op het uitstaande
hoofdsombedrag
.
Materiële vaste activa
Materiële vaste activa omvatt
en met name activa die door
de Groep wor
den aangehouden in het kader van de onder
-
steuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubi
-
lair
, computerapparatuur en vervoermiddelen.
Opname en waardering
De materiële vaste activa worden gewaar
deerd op kost
-
prijs, verminderd met cumulatiev
e afschrijvingen en
cumulatieve bijzonder
e waardeverminderingen.
Indien een signicant deel van de materiële vaste activa
een verschillende gebruiksduur heeft, wordt dez
e als
afzonderlijke post (hoofdbestanddeel) van mat
eriële vaste
activa verantwoord
.
Eventuele winsten of v
erliezen bij de vervreemding van
een materieel vast actief worden in de winst-en-verliesre
-
kening opgenomen.
Uitgaven na de eerste opname
Latere uitga
ven worden alleen geactiveer
d indien het
waarschijnlijk is dat de toekomstige economische v
oor
-
delen verbonden aan de uitgav
en naar de Groep zullen
vloeien.
Afschrijvingen
Afschrijven w
orden opgenomen in de winst-en-verliesre
-
kening volgens de lineaire af
schrijvingsmethode rekening
houdend met de verwachte gebruiksduur en r
es
t
wa
ar
de
van de desbetreffende activa. De geschatte gebruiks
-
duur van materiële vaste activa voor huidige en v
ergelij
-
kende perioden is als volgt:
-
kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar;
-
computerapparatuur 2 jaar;
-
vervoermiddelen 4 jaar
.
Afschrijvingsmethoden, gebruiksduur en restwaarden
worden op elke v
erslagdatum herzien en indien nodig
aangepast.
47
47
47
47
Jaarrapport 2021
47
Jaarrekening
Een schuldinstrument wor
dt gewaardeerd bij FVOCI als
deze aan beide volgende voorwaarden voldoet en niet
wordt aangemerkt als FVTPL:
–
het wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel waar
-
van het doel wordt ber
eikt door zowel con
tractuele k
as
-
stromen te innen als nanciële activa te verkopen; en
–
de contractuele voor
waarden geven op bepaalde da
ta
aanleiding tot kasstromen die uitsluitend bestaan
uit hoofdsombetalingen en rent
e op het uitstaande
hoofdsombedrag
.
Bij de eerste opname van een belegging in aandelen die
niet voor handelsdoeleinden wor
dt aangehouden, kan de
Groep er onherroepelijk voor kiezen om later
e wijzigingen
in de reële waarde v
an de belegging in OCI te presenter
en.
Deze keuze wor
dt gemaakt per investering
.
Alle nanciële activa die niet zijn geclassiceerd als gewaar
-
deerd tegen geamortiseerde kostprijs of FVOCI zoals hier
-
boven beschrev
en, worden gewaar
deerd tegen FVTPL. Dit
omvat alle af
geleide nanciële activa. Bij de eerste opname
kan de Groep onherroepelijk een nancieel actief aanwij
-
zen dat anderszins voldoet aan de v
ereisten om gewaar
-
deerd te wor
den tegen geamortiseerde kostprijs of tegen
FVOCI zoals bij FVTPL als hierdoor een boek
houdkundige
mismatch die anders zou ontstaan, w
ordt geëlimineerd of
aanzienlijk verminderd.
Financiële activ
a – W
aardebepaling en winsten en verliezen
Financiële activa bij FVTPL : Deze activa worden vervolgens
gewaardeerd t
egen reële waarde
. Nettowinsten en
-verliezen, inclusief r
ente
- of dividendinkomsten, wor
den
in de winst-en-verliesrekening opgenomen.
Financiële activa tegen geamortiseerde kostprijs:
Deze activa worden vervolgens gewaardeer
d tegen
geamortiseerde kostprijs volgens de eectieve-
rentemethode
. De geamor
tiseerde kostprijs wordt
verminderd met bijz
ondere waardev
erminderingsverliezen.
Rentebaten, wisselkoerswinsten en wisselkoersv
erliezen
en bijzondere waar
deverminderingen worden in de winst-
en verliesrekening opgenomen. Ev
entuele winsten of
verliezen bij het niet langer opnemen in de balans wor
den
in de winst-en-verliesrekening opgenomen.
Schuldinstrumenten bij FVOCI: Deze activa worden
vervolgens gewaardeerd tegen r
eële waarde. Rent
ebaten
berekend volgens de e
ectieve
-rentemethode
,
wisselkoerswinsten en wisselkoersverliezen en bijzonder
e
waardeverminderingen wor
den in de winst-en-
verliesrekening opgenomen. Ander
e nettowinsten en
-verliezen w
orden opgenomen in OCI. Bij het niet langer
opnemen in de balans worden winsten en v
erliezen die zijn
opgebouwd in niet-gerealiseerde r
esultaten overgeboekt
naar de winst-en-verliesrekening.
Aandelenbeleggingen bij FVOCI: Deze activa worden
vervolgens gewaardeerd tegen r
eële waarde. Dividenden
worden als bat
en in de winst-en-verliesrekening
opgenomen, tenzij het dividend duidelijk een
terugwinning van een deel van de kostprijs van de
invest
ering vertegenwoordigt. Andere nett
owinsten
en -verliezen w
orden opgenomen in niet-gerealiseerde
resultaten en w
orden nooit overgeboekt naar winst of
verlies.
Financiële v
erplichtingen – Classicatie, w
aardering en
winsten en verliezen
Financiële v
erplichtingen worden gewaar
deerd tegen
geamortiseerde kostprijs of FV
TPL. Een nanciële verplich
-
ting wordt geclassiceer
d als FV
TPL als deze is geclassi
-
ceerd als aangehouden voor handelsdoeleinden, een deri
-
vaat is of als zodanig is aangemerkt bij de eerste opname
.
Financiële v
erplichtingen bij FV
TPL worden gewaar
deerd
tegen reële waar
de en netto winsten en verliezen, inclu
-
sief eventuele ren
telasten, worden in de winst-en-verlies
-
rekening opgenomen. Overige nanciële verplichtingen
worden v
er
volgens gewaardeer
d tegen geamortiseerde
kostprijs met behulp van de eectieve-rentemethode.
Rentelasten en wisselkoerswinsten en -v
erliezen worden
in de winst-en-verliesrekening opgenomen. Even
tuele
winsten of verliezen bij het niet langer opnemen in de
balans worden ev
eneens in de winst-en-verliesrekening
opgenomen.
48
48
Bever Holding
48
Financiële activ
a
De Groep neemt een nancieel actief niet meer op wan
-
neer:
–
de contractuele rechten op de kasstromen uit het nanci
-
ele actief ver
vallen; of
–
de rechten worden ov
ergedragen om de contractuele
kasstromen te ontvangen in een transactie waarbij ofwel:
-
vrijwel alle risico
’
s en voordelen van eigendom van het
nanciële actief worden over
gedragen; of
-
de Groep dr
aagt noch behoudt nagenoeg alle risico’
s en
voordelen van eigendom en het behoudt geen z
eggen
-
schap over het nanciële actief
.
De Groep gaat transacties aan waarbij ze activa over
draagt
die in haar balans zijn opgenomen, maar alle of nage
-
noeg alle risico
’
s en voordelen van de o
vergedragen activa
behoudt. In deze gevallen worden de o
vergedragen activa
niet van de balans verwijderd.
Financiële v
erplichtingen
De Groep neemt een nanciële verplichting niet meer op
wanneer haar contractuele verplichtingen wor
den nage
-
komen, geannuleerd of vervallen. De Groep neemt ook
een nanciële verplichting niet meer op wanneer de voor
-
waarden ervan worden gewijzigd en de kasstromen van
de gewijzigde verplichting aanzienlijk verschillen, in w
elk
geval een nieuwe nanciële verplichting op basis v
an de
gewijzigde voorwaarden wordt opgenomen tegen r
eële
waarde.
Bij het niet langer opnemen van een nanciële verplich
-
ting wordt het v
erschil tussen de vervallen boek
waarde en
de betaalde vergoeding (inclusief ev
entuele overgedra
-
gen niet-geldelijke activa of overgenomen verplichtingen)
opgenomen in de winst-en-verliesrekening.
Bijzondere waar
deverminderingen
Financiële instrumenten en c
ontractactiva
De Groep neemt voorzieningen voor v
erliezen op voor
Expected Credit Losses (‘ECLs
’) op:
–
nanciële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kost
-
prijs;
– schuldbeleggingen gemeten bij FVOCI; en
– contractactiva.
De Groep neemt ook voorzieningen voor v
erliezen op voor
tegoeden op leasevorderingen, die w
orden vermeld als
onderdeel van handels- en ov
erige vorderingen.
De Groep waardeert voorzieningen voor verliezen tegen een
bedrag dat gelijk is aan ECLs over de lev
ensduur
, met uitzon
-
dering van de volgende, die w
orden gemeten tegen ECLs
over 12 maanden:
–
schuldbewijz
en waarvan op de rappor
tagedatum is vastge
-
steld dat ze een laag kredietrisico hebben; en
–
andere schuldbewijzen en banksaldi waarvoor het k
re
-
dietrisico (d.w
.z. het risico van wanbetaling gedurende de
verwachte looptijd van het nanciële instrument) niet signi
-
cant is toegenomen sinds de eerste opname
.
V
oorzieningen voor verliezen voor handelsv
orderingen
(inclusief leasevorderingen) en contr
actac
tiva worden altijd
gewaardeerd t
egen een bedrag dat gelijk is aan de te ver
-
wachten kredietverliezen ov
er de hele levensduur;
Bij het bepalen of het kredietrisico van een nancieel actief
aanzienlijk is toegenomen sinds de eerste opname en bij het
schatten van ECLs, neem
t de Groep redelijke en onderbouw
-
bare informatie in aanmerking die relevant en beschikbaar is
zonder onnodige kosten of inspanningen. Dit omv
at zowel
kwantitatieve als kwalitatieve informatie en analy
se, geba
-
seerd op de historische ervaring van de Groep en een geïn
-
formeerde kredietbeoordeling
, inclusief toekomstgerichte
informatie.
De Groep gaat ervan uit dat het kredietrisico op een nancieel
actief aanzienlijk is toegenomen als het meer dan 30 dagen
achterstallig is.
De Groep beschouwt een nancieel actief als in gebreke wan
-
neer:
–
het onwaarschijnlijk w
ordt geacht dat de debiteur zijn kre
-
dietverplichtingen aan de Groep volledig zal betalen, z
on
-
der dat de Groep een beroep kan doen op acties zoals het
realiseren van z
ekerheden (indien aanwezig); of
–
het nanciële actief meer dan 90 dagen achterstallig is.
De Groep beschouwt een schuldbewijs als een laag kredietri
-
sico wanneer de kredietrisicorating gelijk is aan de algemeen
aanvaarde denitie v
an
‘in
vestment grade
’
.
Niet langer opnemen op de balans
49
49
Jaarrapport 2021
49
Levenslange ECLs zijn de ECLs die het gev
olg zijn van alle
mogelijke wanbetalingen gedurende de verwachte levens
-
duur van een nancieel instrument.
ECLs over 12 maanden zijn het deel van de ECLs die het gev
olg
zijn van default gebeurtenissen die mogelijk zijn binnen de 12
maanden na de rapportagedatum (of een kor
tere periode als
de verwachte levensduur van het instrument minder dan 12
maanden is).
De maximale periode die in aanmerk
ing wordt genomen bij
het schatten van ECLs is de maximale contr
actuele periode
waarov
er de Groep is blootgesteld aan kredietrisico
.
W
aardering van ECLs
ECLs zijn een kansgewogen schatting van kredietverliezen.
Kredietverliezen worden gew
aardeerd als de contant
e waarde
van alle kastekor
ten (d.w
.z. het verschil tussen de kasstromen
die krachtens het contract aan de entiteit verschuldigd zijn
en de kasstromen die de Groep verwacht te ontvangen). ECLs
worden v
erdisconteerd t
egen de eectieve rentev
oet van het
nanciële actief.
Financiële activ
a met een verminderde kredietwaardigheid
Op elke verslagdatum beoordeelt de Gr
oep of nanciële activa
gewaardeerd t
egen geamor
tiseerde kostprijs en schuldbewij
-
zen bij FVOCI een verminderde kredietwaardigheid hebben.
Een nancieel actief is
‘in w
aarde verminderd’
wanneer zich
een of meer gebeurtenissen hebben voorgedaan die een
nadelige invloed hebben op de geschatte t
oekomstige kas
-
stromen van het nanciële actief
.
Bewijs dat een nancieel actief een k
redietbeperking heeft,
omvat de v
olgende waarneembare gegevens:
– aanzienlijke nanciële moeilijkheden van de debiteur;
–
een contractbreuk, zoals een verzuim of meer dan 90 dagen
achterstallig zijn;
–
de herstructurering van een lening of voorschot door de
Groep onder voorwaarden die de Groep anders niet zou
overwegen;
–
het waarschijnlijk is dat de schuldenaar in faillissement of
andere nanciële reor
ganisatie terecht zal komen; of
–
het verdwijnen van een actieve markt voor een e
ect
wegens nanciële moeilijkheden.
Presentatie v
an voorzieningen voor ECLs op de balans
V
oorzieningen voor verliezen voor nanciële activa gewaar
-
deerd tegen geamortiseerde kostprijs worden in mindering
gebracht op de brutoboekwaarde van de activa.
Afschrijvingen
De brutoboekwaarde van een nancieel actief wordt afge
-
schreven wanneer de Gr
oep geen redelijke verwachting heeft
om een nancieel actief in zijn geheel of een deel er
van te
recuperer
en. V
oor individuele klanten heef
t de Groep een
beleid om de brutoboekwaarde af te schrijven wanneer het
nanciële actief 180 dagen achterstallig is op basis van his
-
torische ervaring met terugvorderingen van soortgelijke
activa. V
oor zakelijke klanten maakt de Groep individueel een
inschatting met betrekking tot het tijdstip en het bedrag van
de afschrijvingen op basis van de vraag of er een redelijke
verwachting is van herstel. De Groep v
er
wacht geen signi
-
cante recupera
tie van het afgeschreven bedr
ag. Afgeschr
even
nanciële activa kunnen echter nog steeds onderworpen zijn
aan handhavingsactiviteiten om te voldoen aan de pr
ocedu
-
res van de Groep v
oor het innen van verschuldigde bedragen.
Niet-nanciële activa
Op elke verslagdatum herziet de Groep de boekwaarde van
haar niet-nanciële activa (met uitzondering van vastgoed
-
beleggingen, voorraden, contr
actac
tiva en uitgestelde belas
-
tingvorderingen) om te bepalen of er aan
wijzingen zijn voor
een bijzondere waar
devermindering. Indien een dergelijke
indicatie bestaat, wor
dt de realiseerbare waarde van het actief
geschat.
Bijzondere w
aardevermindering van nanciële activ
a
Bever Holding past het bijzondere waar
deverminderings
-
model toe op nanciële activa gewaardeerd tegen geamor
-
tiseerde kostprijs en contractactiva.
V
oor de bepaling van de
voorziening past Bever Holding de vereen
voudigde methode
onder IFRS 9 toe voor handelsvor
deringen en contractactiva.
V
oor de actiefposten overige nanciële vaste activa en ove
-
rige vlottende activa hanteert Bever Holding de algemene
benadering onder IFRS 9.
50
50
Bever Holding
50
Belastinglatenties wor
den opgenomen voor tijdelijke
verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva
voor nanciële verslaggevingsdoeleinden en de bedragen
gebruikt voor belastingdoeleinden.
Latente belastingen w
orden niet erkend voor:
–
tijdelijke verschillen bij de eerste opname van activa of
passiva in een transactie die geen bedrijfscombinatie is
en die noch de boekhoudkundige, noch de scale winst
of het verlies beïnvloedt;
–
tijdelijke verschillen met betrekk
ing tot inv
esteringen in
dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen
en gezamenlijke over
eenkomsten voor zov
er de Groep in
staat is de timing van de terugboeking van de tijdelijke
verschillen te contr
oleren en het waarschijnlijk is dat ze
in de voorzienbare toekomst niet zullen wor
den terug
-
gedraaid; en
–
belastbare tijdelijke verschillen die ontstaan bij de eerst
e
opname van goodwill.
Tijdelijke verschillen met betr
ekk
ing tot een met een
gebruiksrecht ov
ereenstemmend actief en een lease
-
verplichting voor een specieke lease w
orden voor de
opname van uitgestelde belastingen beschouwd als een
nettopakket (de lease).
Actieve belastinglatenties w
orden opgenomen voor niet-
gebruikte scale verliezen, niet-gebruikte belastingkredie
-
ten en verrekenbar
e tijdelijke verschillen voor zov
er het
waarschijnlijk is dat er toekomstige scale winsten beschik
-
baar zullen zijn waarmee deze kunnen worden v
errekend.
T
oekomstige belastbare winsten wor
den bepaald op basis
van de terugboeking van relevante belastbar
e tijdelijke
verschillen. Indien het bedrag aan belastbare tijdelijke ver
-
schillen onvoldoende is om een actieve belastinglat
entie
volledig op te nemen, dan wor
dt rekening gehouden met
toekomstige belastbare winsten, gec
orrigeerd voor terug
-
boekingen van bestaande tijdelijke verschillen, op basis
van de bedrijfsplannen voor individuele docht
eronderne
-
mingen in de Groep
. Actieve belastinglatenties w
orden op
elke verslagdatum herzien en verminderd v
oor zover het
niet langer waarschijnlijk is dat het gerelat
eerde belasting
-
voordeel zal w
orden gerealiseerd; der
gelijke verlagingen
worden teruggedr
aaid wanneer de kans op toekomstige
belastbare winsten toeneemt
.
De waardering van de belastinglatenties w
eerspiegelt
de scale gevolgen die zouden voortvloeien uit de wijze
waarop de Groep op de v
erslagdatum verwacht de boek
-
waarde van haar activa en passiva te r
ealiseren of af te wik
-
kelen. Hier
toe wordt de boekwaarde v
an vastgoedbeleg
-
gingen gewaardeer
d tegen reële waarde v
erondersteld te
worden ger
ealiseerd door verkoop
, en de Groep heeft dit
vermoeden niet weerlegd.
Uitgestelde belastingvor
deringen en -verplichtingen wor
-
den alleen gesaldeerd als aan bepaalde criteria is voldaan.
Belastinglatenties
V
ennootschapsbelasting
Actieve latenties uit hoof
de van compensabele verlie-
zen en passieve laten
ties als gevolg van herinvest
erings-
reserves en verschillen tussen commerciële en fiscale
boekwaarde van activa en passiva worden gesteld op
het per geldende nominale basistarief vennootschaps
-
belasting van het desbetreffend jaar
.
V
oor de Nederlandse vennootschappen zijn de belas-
tingtarieven als volgt:
- (2018: 25%)
- 2019: 25%
- 2020: 25%
- 2021e.v
.: 25,8%
V
oor de Belgische vennootschappen zijn de belasting-
tarieven als volgt:
- (2018: 29,58%)
- 2019: 29,58%
- 2020 e.v
. : 25%
Actieve en passieve belastinglat
enties worden gesal-
deerd indien er een wettelijk af
dwingbaar recht bestaat
om belastingvorderingen en belastingschulden met
elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latent
e
actieve en passieve belastinglatenties betr
ekk
ing heb-
ben op hetzelfde belastingr
egime.
51
51
Jaarrapport 2021
51
Actieve belastinglatenties w
orden alleen opgenomen
indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in
de voorzienbare toekomst zullen wor
den teruggedraaid
en er scale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijde
-
lijke verschil kan worden verr
ekend.
Liquide middelen omvatten deposit
o’
s, daggelden en
banktegoeden.
Actieve belastinglat
enties
Liquide middelen
V
oor
zieningen
V
orderingen worden gewaar
deerd op geamortiseerde
kostprijs met behulp van de eectieve rent
emethode,
onder aftrek van bijzondere waar
devermindering.
De voorziening latente belastingverplichtingen betr
eft de
in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als
gevolg van de lagere w
aardering van onroerende goeder
en in
de scale balans, dan wel aan
wezige herinvest
eringreserves.
Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening laten
te belas-
tingverplichtingen gewaardeer
d op basis van de per 2021 gel
-
dende nominale belastingtarieven zoals opgenomen onder
“
V
ennootschapsbelasting”
op pagina 50.
Overige voorzieningen
V
oorzieningen worden in de balans opgenomen indien de
Groep een in recht
e afdwingbare of feit
elijke verplichting
heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het
waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting
een uitstroom van middelen nodig is
. Indien het eect daar
-
van materieel is, w
orden voorzieningen opgenomen tegen
de contante waar
de van de uitgaven die naar v
er
wachting
vereist zullen zijn om de v
erplichting af te wikkelen.
Rentedragende schulden
Rentedragende schulden wor
den bij eerste verwer-
king opgenomen tegen reële waarde verminder
d met
de kosten die samenhangen met het aangaan van de
rentedragende schulden. Na eerst
e verwerk
ing worden
rentedragende schulden v
erantwoord tegen geamorti
-
seerde kostprijs, waarbij een even
tueel verschil tussen
de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-en-
verliesrekening ov
er de looptijd van de schuld wordt
verantwoor
d op basis van de effectieve rentemethode
.
Rentedragende schulden met een looptijd van meer
dan één jaar worden v
erantwoord onder de langlo
-
pende schulden. Eventuele aflossingen op r
entedra
-
gende leningen binnen één jaar worden v
erantwoord
onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiv
a
Overige schulden en overlopende passiva wor
den gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs met behulp van de
effectieve rent
emethode.
Gebruiksrecht activa en leaseverplichtingen
Bij het aangaan van een contract beoordeelt de Groep of een
contract een leaseover
eenkomst is of bevat. Een contract is of
bevat een lease indien het contract het recht geeft om gedu
-
rende een bepaalde periode het gebruik van een geïdenti
-
ceerd actief te beheersen in ruil voor een v
ergoeding.
Als huurder
De lease por
tefeuille bestaat uit tw
ee huur contracten voor
kantoorruimte. Dit zijn lease contracten waarbij N.V
. Bever
Holding huurder is. Bij aan
vang of bij wijziging van een con
-
tract dat een leasecomponent bevat, wijst de Groep de v
er
-
goeding in het contract toe aan elke leasecomponent op
basis van de relatiev
e stand-alone prijzen. Contacten die als
leaseovereenkomst w
orden opgenomen op de balans onder
gebruiksrecht activa en leaseverplichtingen met uitzondering
van lease contracten.
52
52
52
52
Bever Holding
52
Jaarrekening
De Groep neemt een gebruiksrecht actief en een leasever
-
plichting op de aanvangsdatum v
an de lease op. Het gebruiks
-
recht actief wordt initieel gewaar
deerd tegen kostprijs, die
het initiële bedrag van de leaseverplichting om
vat, aangepast
voor eventuele leasebetalingen die op of v
óór de aanvangsda
-
tum zijn gedaan, plus eventuele initiële directe kosten en een
schatting van de kosten voor on
tmanteling en verwijdering
het onderliggende actief of om het onderliggende ac
tief of
de site waarop het zich bevindt te herst
ellen, verminderd met
eventuele ontvangen huurincentiv
es.
Het gebruiksrecht actief wordt v
er
volgens lineair afgeschr
e
-
ven vanaf de aanv
angsdatum tot het einde van de leaseperi
-
ode, tenzij de lease de eigendom van het onderliggende actief
overdr
aagt aan de Groep tegen het einde van de leaseperiode
of de kostprijs van het gebruiksrecht actief weerspiegelt dat
de Groep een aankoopoptie zal uitoef
enen.
In dat geval wordt het gebruiksr
echt actief afgeschreven
over de gebruiksduur van het onderliggende actief
, die op
dezelfde basis w
ordt bepaald als die van materiële vaste
activa. Daarnaast wordt het gebruiksrecht actief periodiek ver
-
minderd met eventuele bijz
ondere waardeverminderingen en
aangepast voor bepaalde herwaarderingen van de leasever
-
plichting.
De leaseverplichting wordt initieel gew
aardeerd tegen de
contante waar
de van de leasebetalingen die op de aanvangs
-
datum niet zijn betaald, ver
disconteerd met behulp van de
impliciete rentev
oet in de lease of
, als die rentevoet niet
gemakkelijk k
an worden bepaald, de incr
ementele debetren
-
tevoet van de Gr
oep.
Leasebetalingen die in de waar
dering van de leaseverplichting
zijn opgenomen, omvatten het v
olgende:
-
vaste ver
goedingen, met inbegrip van vaste ver
goedingen;
-
variabele leasebetalingen die afhankelijk zijn van een index
of een tarief
, aanvankelijk gemeten aan de hand van de index
of het tarief op de ingangsdatum;
-
bedragen die naar verwachting verschuldigd zullen zijn
onder een restwaardegarantie; en
-
de uitoefenprijs onder een aankoopoptie die de Groep rede
-
lijk zeker zal uitoefenen,
leasebetalingen in een optionele
verlengingsperiode als de Groep r
edelijk zeker is om een
verlengingsoptie uit te oef
enen, en boetes voor vroegtijdige
beëindiging van een lease tenzij de Groep r
edelijk zeker is
niet voortijdig beëindigen.
De leaseverplichting wordt gew
aardeerd tegen geamorti
-
seerde kostprijs op basis van de eectieve-rentemethode. Het
wordt geherwaardeerd wanneer er een wijzig
ing is in toekom
-
stige leasebetalingen als gevolg van een wijziging in een inde
x
of tarief
, als er een wijziging is in de schatting van de Groep van
het bedrag dat naar verwachting zal worden betaald onder
een restwaardegarantie
, als de Groep haar beoordeling wijzigt
of het een aankoop-, verlengings- of beëindigingsoptie zal uit
-
oefenen of dat er een herziene in wezen v
aste leasebetaling is.
W
anneer de leaseverplichting op deze manier wor
dt geher
-
waardeerd
, wordt een ov
ereenkomstige aanpassing gedaan
aan de boekwaarde van het met een gebruiksrecht ov
ereen
-
stemmende actief, of w
ordt opgenomen in de winst-en-ver
-
liesrekening als de boekwaarde van het met een gebruiksrech
t
overeenst
emmende actief is verminderd naar nul.
Kortlopende leases en leases van activa met een lage waar
de
De Groep heeft er
voor gekozen om activa met een gebruiks
-
recht en leaseverplichtingen niet op t
e nemen voor leases van
activa met een lage waarde en kortetermijnleases, met inbe
-
grip van IT
-apparatuur
. De Groep boekt de leasebetalingen die
verband houden met deze leases als bedrijfskosten op lineair
e
basis over de leaseperiode.
Als verhuurder
Bij aanvang of bij wijziging van een c
ontract dat een leasecom
-
ponent bevat, wijst de Groep de v
ergoeding in het contract
toe aan elke leasecomponent op basis van hun r
elatieve op
zichzelf staande prijzen.
W
anneer de Groep optreedt als verhuur
der
, bepaalt zij bij aan
-
vang van de lease of elke lease een nanciële lease of een ope
-
rationele lease is.
Om elke lease te classiceren, maakt de Gr
oep een algemene
beoordeling of de lease vrijwel alle risico
’
s en voordelen over
-
draagt die verbonden zijn aan het eigendom van het onder
-
liggende actief. Is dit het geval
, dan is de lease een nanci
-
ele lease; zo niet, dan is er sprake van opera
tionele lease. Als
onderdeel van deze beoor
deling neemt de Groep bepaalde
indicatoren in ov
erweging, zoals of de lease betrekking heeft
op het grootste deel van de ec
onomische levensduur van het
actief.
W
anneer de Groep een tussentijdse leasinggever is
, boekt zij
haar belangen in de hoofdhuur en de onderhuur afzonder
-
lijk. Het beoordeelt de leaseclassicatie van een onderlease
met verwijzing naar het gebruiksrecht dat voortvloeit uit de
hoofdleaseov
ereenkomst, niet met verwijzing naar de onder
-
liggende activa. Indien een hoofdlease een kor
tlopende huur
-
overeenkomst is w
aarop de Groep de hierboven beschr
even
vrijstelling toepast, dan classiceert zij de onderhuur als een
operationele lease.
Als een over
eenkomst lease
- en niet-leasecomponenten
bevat, past de Groep IFRS 16 t
oe om de vergoeding in het
contract toe te wijzen.
53
53
53
53
Jaarrapport 2021
53
Baten en lasten wor
den toegerekend aan het jaar waarop zij betr
ekk
ing hebben.
Niet-doorberekende ser
vicekost
en
Exploitatiekosten
Netto financieringskosten
Ser
vicekosten hebben betrekking op kosten voor ener
-
gie, huismeesters
, tuinonderhoud en dergelijke, die op
grond van de huur
overeenkomst doorberekend kunnen
worden aan de huur
der
. Het niet-
doorberekende deel
van de servicekosten heeft voor een groot deel betrek
-
king op niet-verhuurde vastgoedbeleggingen. De kos
-
ten en doorbelastingen worden niet afz
onderlijk in de
winst-en-verliesrekening vermeld.
Exploitatiekosten betre
en de direct met de exploitatie
van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onder
-
houd, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor
oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastin
-
gen. Deze kosten wor
den toegerekend aan de periode
waarop zij betrekking hebben.
De netto nancieringskosten van de Groep om
vatten de:
- rentekosten op leningen en schulden,
-
rent
ebaten op uitstaande leningen en vorderingen.
Rentebaten of -lasten w
orden berekend volgens de e
ec
-
tieve-rentemethode.
De
‘
eectieve rent
evoet’
is de rentev
oet die geschatte toe
-
komstige contante betalingen of ontvangsten e
xact ver
-
disconteert gedurende de verwachte levensduur van het
nanciële instrument naar:
–
de brutoboekwaarde van het nanciële actief; of
–
de geamor
tiseerde kostprijs van de nanciële verplichting.
Bij de berekening van ren
tebaten en -lasten wor
dt de eec
-
tieve rent
evoet toegepast op de brutoboekwaarde van
het actief (wanneer het actief niet is aangetast door een
kredietbeperk
ing) of op de geamortiseerde kostpr
i
js
va
n
de verplichting.
Voor financiële activa die na de eerste
opname een verminderde kredietwaardigheid hebben
gekregen, worden de rent
ebaten echter berekend door
de effectieve rent
evoet toe te passen op de geamorti
-
seerde kostprijs van het financiële actief
. Als het actief
niet langer kredietarm is, keert de berekening van de
rente-inkomsten terug naar de brutobasis.
Grondslagen v
oor de bepaling van het r
esultaat
Bruto huuropbr
engsten
Algemeen
Bruto huuropbrengst
en uit operationele huurov
er-
eenkomsten worden op tijdsev
enredige basis over de
periode van de huurover
eenkomsten verantwoor
d.
Huurvr
ije perioden, huurkor
tingen en andere huurin-
centives w
orden verwerkt als een integraal deel van de
totale bruto huuropbr
engsten.
De hieruit voortkomende overlopende balansposten
worden v
erantwoord onder
‘Overlopende activa in ver
-
band met huurincentives
’
. D
eze ov
erlopende posten
worden gecorrigeer
d op de reële waarde van de desbe
-
treffende vast
goedbeleggingen.
De Groep past de verwijderings- en bijzondere waardev
er
-
minderingsvereisten in IFRS 9 t
oe op de netto-investering
in de lease. De Groep herziet ver
der regelmatig geschatte
niet-gegarandeerde restwaarden die w
orden gebruikt bij
het berekenen van de bruto-inv
estering in de lease.
De Groep boekt ontvangen leasebetalingen uit hoofde van
operationele leases als inkomsten op lineaire basis o
ver de
leaseperiode als onderdeel van
‘huuropbrengsten
’
.
54
54
54
54
Bever Holding
54
Jaarrekening
Gesegmenteerde inf
ormatie
De activeiten van de Groep zijn ver
deeld over twee segmen
-
ten, namelijk België en Nederland. Deze landen wor
den apart
beheerd. Het management beoor
deelt de interne manage
-
mentrapporten van elke divisie ten minste kwartaallijks.geseg
-
menteerde inf
ormatie wordt weer
gegeven op basis van de lan
-
den waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.
Informatie met betrekking tot de twee segmenten wordt hier
-
onder uiteengezet.
V
astgoedobjecten
(EUR x 1.000)
2021
2021
2021
2020
2020
2020
N
ed
er
l
a
n
d
België
T
otaal N
e
d
e
r
la
nd
België
T
otaal
V
astgoedbeleggingen
106.080
11.860
117.940
60.665
12.000
72.665
V
astgoedbeleggingen in
aanbouw of ontwikkeling
47.640
20.040
67.680
39.720
19.250
58.970
V
oorraad vastgoedprojecten
7.836
6.550
14.386
7.834
12.566
20.400
161.556
38.450 200.006
108.219
43.816
152.035
Des/Investeringen in vastgoedobjecten
-
-
-
De verantwoorde mar
ge is het saldo van de ongerealiseerde en ger
ealiseerde waardemutaties
.
De vennootschapsbelasting wordt ber
ekend over het
commerciële resultaa
t. Hierbij wordt rekening gehouden
met permanente en tijdelijke verschillen tussen de winst
-
berekening volgens de cijf
ers per 31 december 2021 en de
scale winstberekening.
Het kasstroomoverzicht wordt opgest
eld op basis van de indi
-
recte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht
bestaan uit de liquide middelen. De uitgave uit hoof
de van
interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele
activiteiten en de ontvangsten uit hoofde van int
erest zijn
opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten.
V
ennootschapsbelasting
W
aardemutatie vastgoedbeleggingen en vastgoedbelegg
ingen in aanbouw of ontwik
keling
Grondslagen voor de opst
elling van het geconsolideerde kasstroomov
erzicht
Algemene kosten betre
en advieskosten en overige alge
-
mene kosten. De overige algemene kosten om
vatten onder
andere personeelskosten, huisvestingskost
en, automatise
-
ringskosten en publiciteitskosten. Kosten die v
erband hou
-
den met het interne commerciële
, technische en administra
-
tieve beheer van het vastgoed w
orden toegerekend aan de
exploitatiekosten.
Algemene kosten
55
55
55
55
Jaarrapport 2021
55
Gesegmenteerde informatie winst-en-verliesrekening
(EUR x 1.000)
2021
2021
2021
2020
2020
2020
Nederland
België
T
otaal Nederland
België
T
otaal
Netto huuropbrengst
en
27
-
27
27
-
27
V
erkoopresultaat
- 1.179 1.179
-
-
-
Herwaarderingsresultaat
53.327
650
53.977
3.279
-
3.279
Overige
opbr
engsten
- - -
-
-
-
Exploitatiekosten
(26)
-
(26)
(122)
-
(122)
W
aardeverminderingen
- - -
-
-
-
T
erugneming van
waardevermindering voorraad
vastgoedprojecten
- 80 80
-
-
-
Lasten
(1.163)
(1.141)
Netto financieringskosten
88
(2.702)
Bedrijfsresultaat
54.162
(659)
Resultaat overige deelnemingen
-
-
Belastingen
(14.784)
(2.431)
Resultaat na belastingen
39.378
(3.090)
T
oelichting op de onderscheiden posten van de
geconsolideerde winst
-
en-v
erliesrekening
De exploitatiekosten hebben primair betrekking op
vastgoedbeleggingen waar geen huur
opbrengsten
tegenover staan.
1.
Exploitatiekosten
Jaarrekening
Gesegmenteerde informatie activa en passiv
a
(EUR x 1.000)
Activa
Passiva
2021 2020
2021 2020
Nederland
165.029 111.705
193.991 140.462
België
50.330 50.688
21.368 21.931
T
otaal
215.359
162.393
215.359
162.393
56
56
56
56
Bever Holding
56
Het totaal van de ten laste van het r
esultaat
van het boekjaar gebrachte honoraria v
oor
werkzaamheden van de externe accoun
-
tant en de accountantsor
ganisatie bedraagt
EUR 60.000. Dit bedrag is als volgt onder te
verdelen:
(EU
R x 1.
000
)
2021
2021
2021
A
ccountant
Overig
T
otaal
Acc
ountant
Overig
T
otaal
Accoun
tant
Netwerk
Controle v
an de jaarrekening
-
-
-
60
-
60
Andere contr
oleopdrachten
-
-
-
Fiscale adviesdienst
en
-
-
-
Andere niet-controlediensten
-
-
-
*
Dit b
etreft een voorziening voor de accountantsk
osten voor de nog aan te stellen acc
ountant. Aangezien er nog geen
accountant bereid is om de jaarr
ekening van N.
V
. Bever Holding te controleren zal dit bedr
ag aangewend worden om
de extra kosten te dekk
en voor de werkzaamheden die een mogelijke ac
countant zou moeten uitvoeren over de v
erge-
lijkende cijfers. Dit indien er voor het boekjaar 2022 een acc
ountant wordt aangesteld
.
(EUR x 1.000)
2021
2020
Advieskosten
179
284
Overige algemene kosten
689
688
868
972
3.
Algemene kosten
De overige kosten voor een bedr
ag van EUR 689 duizend bestaan voornemelijk uit gemeentelijke of lokale
belastingen, professionele dienstverlening
. In het boekjaar 2018 was de huur nog opgenomen onder de
algemene kosten. Met de introductie van IFRS-16 is dit opgenomen als afschrijving en rente kost
en.
2.
Lonen en salarissen
(EUR x 1.000)
2021
2020
Salariskosten
160
160
Sociale lasten
10
10
Pensioenlast
en
-
-
170
170
Over de verslagjaren 2020 en 2021 bestaan er voor dir
ectie en personeel geen pensioenregeling.
57
57
57
57
Jaarrapport 2021
57
(EUR x 1.000)
De post belastingen is als volgt samengesteld:
2021
2020
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst
(175)
-
Dotatie/onttrekkingen latente belastingverplichtingen
(13.820)
(2.968)
Dotatie/onttrekkingen latente belastingvor
deringen
(789)
537
(14
784)
(2.431)
Aansluiting eectief belastingtarief
:
2021
2020
Resultaat voor belastingen
54.162
(653)
Belastingdruk
14.784
2.431
Eectief tarief
27%
(372%)
De eectieve belastingdruk is als v
olgt tot stand gekomen:
2021
2020
Resultaat voor belastingen
54.162
(653)
Belastingdruk 25%
13.541
(163)
Aanpassing belastingtarief Nederland
1.243
2.268
Aanpassing belastingtarief België
-
-
Eect niet eerder geactiveerd verliesc
ompensatie
-
-
Overige correcties
-
-
Afwijkend belastingtarief buitenlandse activiteiten
-
-
Niet-verrekenbare v
erliezen
-
-
Eectieve belastingdruk
14.784
2.431
5.
Belastingen
Jaarrekening
4.
Netto financieringskosten
(EUR x 1.000)
2021 2020
Financiële opbr
engsten:
Overige nanciële opbrengsten
120
122
T
otale fi
nanciële opbrengsten
120
122
Financiële kost
en:
Rentedragende leningen en kredieten
(21)
(2.810)
Rente op lease verplichtingen
(11)
(14)
T
otale nanciële kosten
(32)
(2.824)
T
otaal netto f
inancieringskosten
88
(2.702)
58
58
58
58
Bever Holding
58
Jaarrekening
7.
V
astgoedbeleggingen in aanbouw of ontwik
keling
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
58.970
57 271
Mutaties als gevolg van herwaardering
8 702
1.691
Investeringen
8
8
Desinvesteringen
-
-
W
aarde per 31 december
67.680
58.970
V
oor een nadere specicatie van de vastgoedbelegg
ingen
wordt v
er
wezen naar de gesegment
eerde informatie en
het hoofdstuk vastgoedportefeuille
.
V
astgoed met een waarde van EUR 55,5 miljoen dient
tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of on
twik
keling wor
-
den gewaardeerd op r
eële waarde. De vastgoed beleg
-
gingen in aanbouw of ontwikkeling zijn per 31 december
extern gewaardeerd. P
er 31 december 2021 werd het vast
-
goed geheel door één onafhankelijke beëdigd taxateur
getaxeerd
, te weten Spring
Valuations B
.V
. te Amsterdam.
6. V
astgoedbeleggingen
T
oelichting op de onderscheiden posten
van de geconsolideerde balans
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
72.665
71.077
Mutaties als gevolg van herwaardering
45.275
1.588
Investeringen direct vastgoed
-
-
Desinvesteringen
-
-
W
aarde per 31 december
117.940
72.665
V
oor een specificatie van de vastgoedbeleggingen
wordt v
er
wezen naar de gesegment
eerde informatie en
het hoofdstuk vastgoedportefeuille
.
Het vastgoed is per 31 december 2021 door één onafhan
-
kelijke beëdigd taxateur getaxeer
d.
59
59
59
59
Jaarrapport 2021
59
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
6.802
6 265
Mutaties gedurende het jaar
(789)
537
Mutatie in gesaldeerde bedragen
-
-
Stand per 31 december
6.013
6.802
Jaarrekening
10.
Actieve belastinglat
enties
9.
F
inanciële vaste activa
De nanciële vast activa bestaan uit een geldlening aan
de gerelateer
de par
tij Knokke D
evelopment Compan
y
N.V
. De nanciering loopt tot 28 december 2022.
T
er zeker
-
heid is een hypothecaire inschrijving v
erk
regen voor
een grondpositie van Knokke Development Company
N.V
. De rente op deze geldlening bedraagt de
1 maands-euribor plus een opslag van 0,5%.
In het licht van IFRS 9 is de positie per 31 december 2021
geëvalueerd op verwachte kredietverliezen. Hierbij is
een analyse gemaakt van de nanciële positie van de
kredietnemer en de mogelijkheid dat deze op termijn
aan de betalingsverplichting kan voldoen. In deze ana-
lyse is ook rekening gehouden met het h
ypotheekrecht.
Indien de verwachting is dat het bedrag niet volledig
inbaar is, wor
dt een voorziening getroen. Deze v
oor-
ziening wordt in mindering gebracht op de
vordering.
Per ultimo 2021 is er geen e
xpected credit loss voorzien.
8.
Materiële vaste activa
Ander
e vaste
Gebruiksrechten
T
otale Materiële
Andere vaste
bedrijfsmiddelen
ac
tiva pand
vaste activa
bed
rijf
smid
del
en
(EUR x 1.000)
2021
2021
2021
2020
Boekwaarde per 1 januari
7
430
437
609
Eerste verwerking IFRS16
-
-
-
-
Investeringen
34 -
34 -
Nieuwe opname gebruiksrechten
-
25
25
(42)
Desinvesteringen
(10) -
(10) -
Afschrijvingen
1 (126)
(125)
130
Boekwaarde per 31 december
32
329
361
437
Aanschafwaarde per 31 december
157
712
869
820
Cumulatieve af
schrijvingen per 31 december
125 384
508 383
Boekwaarde per 31 december
32
329
361
437
Afschrijvingsperc
entage
In 2018 had N.V
. B
ever Holding alleen lease contr
acten geclas
-
siceerd als operationele lease onder IFRS 16. De activa en de
gerelateer
de verplichtingen waren derhalve niet opgenomen op
de balans maar toegelicht in de toelichting onder opera
tionele
lease contracten. P
er 1 januari 2019 zijn de uit de lease contracten
voortvloeiende leaseverplichtingen en de daaruit voortkomende
gebruiksrechten opgenomen. Dit betr
een twee gebruiksrechten
van de huur van twee kantoor locaties. De gebruiksrecht
en wor
-
den over de looptijd van de c
ontract duur afgeschreven. In 2020
is geen gebruikgemaakt van de mogelijkheid het huurcontract te
ontbinden. Derhalve is er gedurende 2020 voor een aan
vullende
periode van 5 jaar het additionele gebruiksrecht opgenomen.
60
60
60
60
Bever Holding
60
Jaarrekening
12.
Liquide middelen
V
oor een nadere specicatie van de voorraad v
astgoedprojec
-
ten wordt v
erwezen naar de gesegmenteerde inf
ormatie en
het hoofdstuk vastgoedportefeuille
.
V
oorraad vastgoedprojecten wor
dt beoordeeld op waarde
-
vermindering wanneer gebeurtenissen of veranderingen in
omstandigheden erop duiden dat de boekwaarde mogelijk
niet realiseerbaar is. Als gev
olg van de ontwikkelingen in de
nanciële markt en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt
in Nederland en België heeft de onderneming de directe
opbrengswaarde v
an de voorraad vastgoedprojecten bepaald
om te beoordelen of er waar
deverminderingen hebben plaats
-
gevonden.
Per pr
oject heeft een beoordeling plaatsgevonden van de
directe opbrengswaarde w
aarbij de directe opbrengstwaarde
(inclusief verkoopkosten) en de gebruikswaarde e
xtern zijn
bepaald. Deze beoordelingen kunnen r
esulteren in de verant
-
woording van een t
erugneming van waardev
ermindering als
gevolg van hogere taxa
tie , of een waardevermindering voor
-
raad vastgoedprojecten, van
wege objectgerelateer
de ontwik
-
kelingen en belangstelling uit de markt.
V
an de voorraad vastgoedprojecten staan per ultimo 2021
3 objecten tegen lagere directe opbrengswaar
de voor een
gezamenlijke boekwaarde van circa EUR 9.3 miljoen geno
-
teerd.
Vast
goed met een waarde van circa EUR 7,4 miljoen
dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekenin
-
gen opgenomen met een looptijd korter dan drie maan
-
den. De liquide middelen staan ter vrije beschikk
ing van
de V
ennootschap.
11.
V
oorraad vastgoedprojecten
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
20.400
20 396
Investeringen
2
4
Desinvesteringen
(6.096)
-
Mutaties als gevolg van waar
devermindering
-
-
T
erugneming van waardev
ermindering
80
-
W
aarde per 31 december
14 386
20.400
De actieve belastinglatenties bestaan uit de verrekenbar
e
verliezen in België. De geactiveer
de verliezen zijn gewaar-
deerd tegen het nominale tarief in het desbetre
ende
land, tegen de geldende belastingtarieven. De aangifte
vennootschapsbelasting zijn voor de Belgische v
ennoot-
schappen tot en met 2020 ingediend. De
a
a
n
s
l
a
ge
n
v
e
n
-
nootschapsbelasting voor de Nederlandse vennoot-
schappen zijn tot en met 2019 definitief vastgesteld
.
De actieve latenties zullen in de toekomst wor
den verre
-
kend met belastbare winst. Gezien de looptijd van de ver
-
rekenbare v
erliezen en de passieve belastinglatentie w
ordt
er verwacht dat de actieve latenties benut zullen wor
den.
In Nederland zal er mogelijk op kor
te termijn bij de ont
-
wikkeling van de projecten dan wel verkopen scale winst
worden ger
ealiseerd. In België zijn de verliezen onbeperkt
verrekenbaar
.
De verwachting is dat op termijn door verkopen of ontwik
-
kelwinsten een en ander kan worden gerealiseer
d. Alle com
-
pensabele verliezen zijn geactiveerd
.
De Nederlandse actieve belastinglatenties zijn gesaldeerd
met passieve belastinglatenties en zijn opgenomen in noot
1
4 e
n b
e
dr
ag
en
p
er
ul
t
im
o 2021 EUR
1,5
miljoen
(2020:
EUR 0,7 miljoen).
61
61
61
61
Jaarrapport 2021
61
(EUR x 1.000)
Land
Soor
t post
Actieve
P
assieve
belastinglatentie belastinglaten
tie
2020
België
V
errekenbare v
erliezen
6.802
-
Nederland
Verrekenbar
e verliezen
-
(1.302)
België
V
erschil scale en commerciële waar
de vastgoed
-
7.640
Nederland
Verschil scale en commer
ciële waarde vastgoed
-
21.221
6.802 27.559
2021
België
V
errekenbare v
erliezen
6.013
-
Nederland
Verrekenbar
e verliezen
-
(1.224)
België
V
erschil scale en commerciële waar
de vastgoed
-
6.945
Nederland
Verschil scale en commer
ciële waarde vastgoed
-
35 658
6.013 41.379
Onderstaande tabel geeft de opbouw weer van de belastinglatenties:
Jaarrekening
14.
Latente belastingv
erplichting
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
27.559
24.591
Mutaties als gevolg van vrijval/toename v
oorziening
13
.8
20
2
.
96
8
Stand per 31 december
41.379
27.559
De latente belastingverplichtingen hebben v
oornamelijk
betrekking op verschillen tussen de commerciële en scale
boekwaarde van vastgoedbeleggingen, vast
goedbeleggin
-
gen in aanbouw of ontwikkeling en voorraad vastgoedpro
-
jecten. Daarnaast heeft de Nederlandse ac
tieve belastingla
-
tentie betrekking op compensabele verliezen, gesaldeerd
met bovengenoemde passieve la
tente belastingen.
De latente belastingverplichtingen zijn gew
aardeerd tegen
het nominale tarief in het desbetreende land
.
De mutaties als gevolg van de toename van de v
oorziening
betreen de mutatie als gev
olg van de scale en commerci
-
ele waardever
anderingen van het vastgoed.
De Nederlandse actieve belastinglatenties zijn gesaldeerd
met de passieve belastinglatenties
. De actieve latenties zul
-
len in de toekomst worden v
errekend met belastbare winst.
Gezien de looptijd van de verrekenbare v
erliezen en de pas
-
sieve belastinglatentie w
ordt er verwacht dat de actieve
latenties zullen wor
den benut.
13.
Eigen vermogen
V
oor een nadere specicatie van het eigen vermogen w
ordt
verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening
.
Onder verwijzing naar IFRS 12.13 bestaan er beperk
ingen
om het vermogen van dochtermaatschappijen als dividend
over te dr
agen aan Bever Holding. Deze beperkingen zijn
gelegen in het feit dat het w
ettelijke reserves uit hoofde van
herwaardingen vastgoed betreft. De reserves die niet uit-
keerbaar zijn bedragen EUR 100,1 miljoen.
62
62
62
62
Bever Holding
62
Jaarrekening
Algemeen
De activiteiten van Bever Holding brengen diverse nanciële
risico
’
s met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeits
-
risico. De nanciële risico
’
s zijn toe te rekenen aan de nan
-
ciële instrumenten: debiteuren, liquide middelen,cr
editeuren
en leningen. De waarderingsgrondslagen van bo
venge
-
noemde nanciële instrumenten zijn hierboven beschr
e
-
ven. Risicomanagement wor
dt uitgevoerd in het dagelijkse
bestuur door de directie van Bever Holding waarbij zow
el
interne risicomanagement als contr
ole systemen wor
den
gebruikt.
16.
Financiële instrumen
ten
A.
Riskmanagement financiële instrumenten
Renterisico
Bever Holding nanciert de vastgoedbeleggingen met eigen
vermogen en met kortlopende hypothecaire leningen. Het
renterisico dat gelopen w
ordt, heeft betrekking op lopende
hypothecaire lening met een variabele r
ente. Bever Holding
maakt ter beperking van haar renterisico thans nog geen
gebruik van afgeleide nanciële instrumenten.
Het onroerend goed van Bev
er Holding is gedeeltelijk extern
genancierd.
T
en behoeve van de realisatie en gr
oei van de
vastgoedportefeuille zullen aanvullende kredietfaciliteiten
worden aangetr
okken onder hypothecair verband, waarbij
een aantal vastgoedobjecten hypothecair kan worden belast.
De hieraan verbonden risico
’
s zijn de ontwikkeling van zowel
de rente als de vast
goedmarkt. Indien de hypotheekrente
stijgt, lopen de nancieringskosten op en zal het rendement
op de vastgoedactiviteiten van Bever Holding afnemen. Indien
de markt voor de te ontwikkelen vastgoedprojecten in nega
-
tieve zin verandert, zal de verkoop van die projecten stagne
-
ren. Gevolg daarvan is dat de betrokken hypothecaire lenin
-
gen later dan gepland kunnen worden af
gelost. Dit brengt
een kostenstijging en een daling van het rendemen
t met zich.
Bever Holding zal door middel van een actief liquiditeitsbe
-
heer trachten het e
ect van renteuctuaties en veranderende
marktomstandigheden zo veel mogelijk te neutr
aliseren.
Rentegevoeligheid
Per 31 dec
ember 2021 bedraagt het eect op het resultaat van
een (hypothetische) stijging van de r
entetarieven met 1% ca.
EUR 0,34 miljoen negatief
. Indien de rentetarieven per deze
datum met 1% zouden dalen, bedraagt het e
ect op het resul
-
taat ca. EUR 0,34 miljoen positief
.
Marktrisico
(EUR x 1.000)
Aossings-
Stand v
erplichtin-
Lening
Rente
31.12.2021
gen in 2022
Lening
0%
34.632
15.
Hypothecaire lening
cash mutaties
non-
cash mutaties
(EUR x 1.000)
Stand per
Financierings-
Overige mutaties -
Stand per
1 januari 2021
kasstromen
opgebouwde ren
te
31 december 2021
Hypothecaire lening
34.632
34.632
63
63
63
63
Jaarrapport 2021
63
Jaarrekening
V
alutarisico
Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties
doet in vreemde valuta
’
s.
Kredietrisico
Algemeen
Kredietrisico is het risico van nancieel verlies voor de Gr
oep
indien een klant of tegenpar
tij bij een nancieel instrument
zijn contractuele verplichtingen niet nakomt en voornamelijk
voortvloeit uit de vorderingen van de Groep op klanten.
De boekwaarde van nanciële activa en contractactiva verte
-
genwoor
digen de maximale kredietblootstelling.
De belangrijkste nanciële activa bestaan uit liquide midde
-
len, debiteuren en ov
erige vorderingen. Het kredietrisico op
liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen
aangehouden worden bij ger
enom- meerde banken. Het kre
-
dietrisico is hoofdzakelijk toe te r
ekenen aan de debiteuren.
Debiteurenrisico
Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer v
an de
huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever
Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkom
-
sten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders wor
-
den normaliter niet door enige vorm van verzekering gedekt
(anders dan door betaling van een eenmalig bedrag aan borg).
Indien een signicant deel van de huurders zijn betalingsver
-
plichtingen jegens Bever Holding niet kan nakomen, heeft dit
gevolgen voor de nanciële positie van Bev
er Holding. Het niet
betalen van de huurpenningen kan ook beëindiging van de
huurover
eenkomst tot gevolg hebben, hetgeen leegstand z
ou
kunnen veroorzaken. De vorderingen zijn opgenomen onder
aftrek van een voorziening voor verwachtte kredietverliezen.
Expected credit loss beoordeling
De portefeuille vorderingen is op dit moment zeer beperkt.
Derhalve worden alle v
orderingen individueel geëvalueerd op
basis van de simplied approach onder IFRS 9. Hierbij wordt
een analyse gemaakt van de nanciële positie van de krediet
-
nemer en de mogelijkheid dat deze op termijn aan de beta
-
lingsverplichting kan voldoen. In deze analyse is ook rekening
gehouden met eventuele zekerheden. Indien de verwachting
is dat het bedrag niet volledig inbaar is
, wordt een voorziening
getroen. Deze v
oorziening wordt in mindering gebracht op
de vordering
.
Gezien het specieke karakter van de geldleningnemer en de
fase waarin de onderneming zich bevind is een goede expec
-
ted credit loss beoordeling moeilijk in t
e schatten. In de beoor
-
deling lijkt het kredietrisico in voldoende mate te zijn gemiti
-
geerd. Indien uit de expected credit loss analyse een ander
e
uitkomst volgt dan is het mogelijk dat een gedeelte van de
verstrekte geldlening niet kan wor
den terugbetaald.
Huuropbrengstrisico
De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed
hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder
is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de
toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede
screening vooraf v
an de huurders is dan ook van materieel
belang. Ook het marktconf
orm zijn van de huren, de onder
-
houdsstaat van de objecten en de locatie van het object heb
-
ben hun invloed op de huuropbr
engsten. Doordat het huur
-
derbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een
concentratie v
an kredietrisico.
Liquiditeitsrisico
Liquiditeitsrisico is het risico dat de Groep moeilijkheden
zal ondervinden bij het nakomen van de verplichtingen
die verband houden met haar nanciële verplichtingen
die worden af
gewikkeld door het leveren van contanten of
een ander nancieel actief. De doelstelling van de Gr
oep
bij het beheer van de liquiditeit is ervoor te zorgen dat ze
,
voor zov
er mogelijk, voldoende liquide middelen heeft
om aan haar verplichtingen te voldoen w
anneer ze ver
-
schuldigd zijn, zowel onder normale als onder str
essvolle
omstandigheden, zonder onaanvaar
dbare verliezen te lij
-
den of schade aan de reputatie van de Gr
oep te riskeren.
Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betr
eft het aan
-
houden van voldoende liquide middelen, het aantr
ekken
van nieuw vreemd en eigen vermogen v
oor het aan- kopen
van nieuwe inv
esteringsobjecten, ontwik
kelingsactivitei
-
ten en het aossen van de bestaande leningen.
Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige
ontwikkelingsac
tiviteiten voldoende dekking zullen bie
-
den voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen
leggen op de liquiditeitspositie.
Voorts biedt de vastgoed-
portefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan
van nieuwe nancieringen, dan wel hernanciering van
bestaande nancieringen. Bij de verwer
ving van nieuwe
vastgoedprojecten wor
dt tevens gestreef
d naar een nan
-
ciering, deels door middel van de uitgifte van nieuw
e aan
-
delen Bever Holding.
T
ot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling
gebruikmaken van de mogelijk
heid om invest
eringen
gedeeltelijk te nancieren door mogelijke v
oor
verkoop
van haar projecten.
64
64
64
64
Bever Holding
64
Jaarrekening
(EUR x 1.000)
2021
2020
Liquide middelen per 1 januari
29
731
Balansmutatie geldmiddelen in de periode
1 januari t/m 31 december
5 787
(702)
Liquide middelen per 31 december
5.816
29
T
oelichting op de onderscheiden posten van het geconsolideerde kasstroomo
verzicht
(EUR x 1.000)
31-12-2021
Korter dan 1 jaar
109
1-5 jaar
237
Langer dan vijf jaar
-
T
otaal leaseverplichtingen
346
Er is gezien de omvang van de lease v
erplichtingen geen onder
-
scheidt gemaakt tussen langlopend en kortlopend gedeelte.
De looptijd van de contractuele contant gemaakte t
oekom
-
stige verplichtingen is als volgt:
B.
O
verzicht expira
tiedata en gefixeer
de renteperc
entages:
17.
Lease verplich
tingen
Het eect van de eerste toepassing van IFRS 16 in Nieuwe
of gewijzigde standaarden en interpreta
ties die in 2019
van kracht zijn geworden.
Het verloop van de lease verplichtingen kan als volgt
worden w
eergegeven:
(EUR x 1.000)
2021
Stand per 1 januari
443
Eerste opname IFRS 16
11
Rente
huurbetalingen
(133)
Nieuwe opname huurverplichtingen
25
Stand per 31 december
346
(EUR x 1.000)
Contr
act-
Rente -
Effectief rente-
herziening
herziening percentage
2021
-
-
-
65
65
65
65
Jaarrapport 2021
65
Noordwijk
In het eerste kwar
taal van 2022 is Bever Holding niet tot ov
er
-
eenstemming gekomen met Adriaan van Erk Onroer
end
Goed B.V
. over het niet respecteren van de gemaakt
e mon
-
delinge afspraken inzake de levering van de g
rondposities
in Noordwijk.
Door Adriaan van Erk Onroerend Goed B
.V
. werd Bever
Holding c.s. in kort geding gedagvaard. Zij v
orderde nako
-
ming van Bever Holding en derhalve levering van de g
rond
-
posities. Hiertegen werd door Bever Holding c.s
. verweer
gevoerd
.
Op 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter Bever
Holding in het gelijk gesteld en alle vor
deringen van Adriaan
van Erk Onroerend Goed B
.V afgewezen.
Adriaan van Erk Onroer
end Goed B.V
. heef
t hoger beroep
aangetekend tegen dit vonnis
.
In het door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V ingest
elde
hoger beroep heeft op 13 juni 2022 het Hof arrest gewezen,
waarbij het eerdere v
onnis van 19 april 2022 werd vernie
-
tigd. Bever wer
d veroordeeld om de g
rondposities gedwon
-
gen te leveren v
oor een bedrag van 60 miljoen euro zoals
opgenomen in de schriftelijke koopovereenkomsten ech
ter
zonder rekening te houden met de mondelinge af
spraken.
Een deel van dit bedrag is aangewend v
oor de aossing van
de door Adriaan van Erk Groep v
erstrekte nanciering.
Bever heeft inmiddels uitvoering gegeven aan het arrest,
hetgeen impliceert dat de grondposities in Noordwijk r
es
-
pectievelijk op 1 juli 2022 en 25 juli 2022 werden gelever
d.
Dat betekent ov
erigens niet dat Bever zich bij het vonnis
neerlegt. Bever is voornemens om ver
dere juridische stap
-
pen te zetten.
De gevolgen van het vonnis en v
erplichte levering van de
grondposities te Noor
dwijk is dat de realisatie van gr
ond
-
posities te Noordwijk in 2022 niet tegen de marktwaarde
Gebeur
tenissen na balansdatum
Jaarrekening
18.
Belastingen
De in de
Vennootschap v
erantwoorde vennootschaps-
belasting betreft de mutaties in de actieve belastinglaten
-
ties en de voorziening latente belastingv
erplichtingen, die
zijn ontstaan door de tijdelijke verschillen.
19.
V
erhuur contr
acten
Bever Holding heeft in het verslagjaar praktisch geen lang ver
-
huurde vastgoedobjecten waarbij Bever Holding de L
essor is.
In afwachting van de ontwikkeling van het V
uurtorenplein te
Noordwijk aan Zee is op tijdelijke basis een tweetal winkelu
-
nits verhuurd. Het t
oekomstige minimumbedrag aan inkom
-
sten uit niet- opzegbar
e leasecontracten is als volgt:
(EUR x 1.000)
2021
2020
Minder dan één jaar
27
27
T
otaal
27
27
Het gemiddelde aantal werknemers op
“full time
”
basis
dat gedurende 2021 werkzaam was bij de
Vennoot
-
schap bedroeg 1 (2020:1).
P
ersoneel
Overige toelichtingen
66
66
66
66
Bever Holding
66
Jaarrekening
zoals opgenomen in de balans per 31 december 2021
van 137,66 miljoen euro zullen plaatsvinden, maar tegen
een waarde van 60 miljoen eur
o. De IFRS-boekhoudregels
maken het niet mogelijk een eventuele claim te waar
deren
op de balans. Derhalve zal Bever Holding in 2022 een boek
-
verlies realiseren v
an 77,66 miljoen euro op deze verplichte
transactie. Rekening houdend met de scale gevolgen van
de lagere opbrengsten zal dez
e transactie een nettoverlies
opleveren van 57,60 miljoen eur
o en zal dit derhalve resul
-
teren tot een neerwaartse aanpassing van het eigen vermo
-
gen en de intrinsieke waarde per aandeel.
Procedur
e Staal Beheer N.V
.
In 2019 werd N.V
. Bever Holding gedagvaard door Staal
Beheer N.V
.. Eind 2020 werd N.V
. Bever Holding in het gelijk
gesteld door de rechtbank. Er werd door S
taal Beheer
N.V
. tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld
. In de hoger
beroepzaak wer
d er uitspraak gedaan, N.V
. Bever Holding
werd w
ederom in het gelijk gesteld, Staal Beheer N.V
. werd
veroor
deeld in de kosten van deze procedur
e. De door Staal
Beheer N.V
. gelegde beslagen werden inmiddels door Staal
Beheer N.V
. opgeheven.
W
assenaar
De procedures t
egen de gemeente
W
assenaar inzake het
landgoed Ivicke zijn nog lopende, in de bestuursrechte
-
lijke bodemprocedure met betr
ekk
ing tot de krakers heeft
de rechter de gemeent
e W
assenaar veroordeeld het pand
te laten ontruimen.
T
egen deze ontruiming werd door de
krakers een voorlopige voorziening aangespannen. De
uitspraak van deze voorlopige v
oorziening is dat de k
ra
-
kers dienen te ontruimen tegen uiterlijk 14 juli 2022. De
gemeente
Wassenaar is momenteel in o
verleg met de kra
-
kers over een vrijwillige ontruiming
, welke dan op een later
tijdstip zal plaatsvinden.
In de lopende bestuursrechtelijke bodemprocedur
e met
betrekking tot het uitvoeren van de opgelegde last onder
bestuursdwang heeft Bever beroep aangetekend tegen het
vonnis van 20 december 2021. Dit hoger ber
oep loopt voor
de rechtbank en zal na alle waarschijnlijkheid in 2022 of later
worden behandeld
.
Inmiddels heeft de Gemeente W
assenaar per 20 juli 2022
een kostenv
erhaalbeschik
king genomen waar
tegen Bever
bezwaar maakt. De discussie zal onderdeel worden van het
hoger beroep in de bodemprocedur
e tegen de last onder
bestuursdwang.
België
Door de gemeente Spa werden de r
estanten van het voor
-
malig afgebrand hotelgebouw t
e Spa, Route Balmoral ver
-
wijderd.
In januari 2022 heeft B
ever de sloop afgew
erkt van het
voormalig hotelgebouw
“Laguna Beach”
te Knokke
-Heist.
De gesloopte gebouwen hebben geen gevolg v
oor de
ontwikkeling van de locaties nog voor de marktwaarde.
67
67
67
67
Jaarrapport 2021
67
Per ultimo 2021 bedr
oegen de liquiditeiten van Bever
Holding en haar dochtervennootschappen circa EUR
5,8 miljoen. Zoals ook aangegeven in de v
ooruitzichten
zal de
V
ennootschap ter verdere v
erbetering van haar
liquiditeitspositie in 2021 een gedegen analyse uitvoe
-
ren ten aanzien van haar totale v
astgoedportefeuille.
Niet-strategische objecten zullen wor
den verkocht. Zie
voor ver
der toelichting over de liquiditeit de
paragraaf
liquiditeitsrisico
. De ondernemingsleiding ver
wacht
op korte termijn aan haar kor
tetermijnverplichtingen
te kunnen voldoen.
W
erk
kapitaal
Gerechtelijke pr
ocedures
Bever Holding heeft in 2019 een dagvaarding ontvangen
van Staal Beheer N.V
. inzake van de door Staal Beheer
N.V
. gevorderde nakoming van een v
ermeende borg
-
tochtov
ereenkomst. Als zekerheid voor dez
e betalings
-
verplichting heeft Staal Beheer N.V
. conser
vatoir beslag
gelegd op 3 vastgoedobjecten van N.V
. Bever Holding
alsmede op de door N.V
. Bever Holding gehouden aan
-
delen in haar dochtervennootschappen. Bever Holding
heeft geen gevolg gegeven aan deze gestelde beta
-
lingsverplichting omdat deze v
olgens Bever Holding
niet bestaat. Eind 2020 werd N.V
. B
ever Holding in het
gelijk gesteld door de rechtbank.
Er werd door Staal Beheer N.V
. tegen dit vonnis hoger
beroep ingesteld. In de hoger beroep
zaak werd er uit
-
spraak gedaan, N.V
. Bever Holding werd w
ederom in het
gelijk gesteld, Staal Beheer N.V
. werd v
eroordeeld in de
kosten van deze proc
edure. De door Staal Beheer N.V
.
gelegde beslagen werden inmiddels door Staal Beheer
N.V
. opgeheven.
De procedures t
egen de gemeente
W
assenaar met
betrekking tot de opgelegde last onder bestuursdwang
inzake het landgoed Ivicke zijn nog lopende in hoger
beroep
.
Met betrekk
ing tot het geschil omtrent de lev
ering van
de grondposities te Noor
dwijk met Adriaan van Erk
Groep is Bever ver
oordeeld om de grondposities t
e leve
-
ren. Bever is voornemens om v
erdere juridische stap
-
pen te zetten.
T
en aanzien van bovenstaande ger
echtelijke procedur
es
verwijzen wij tevens naar de gebeurtenissen na balans
-
datum.
Er lopen verder een aantal juridische geschillen met
gemeentelijke instanties waarvan de uitkomst op dit
moment nog niet te bepalen is.
68
68
Bever Holding
68
Beloning van de directie
(in hele euro
’
s)
2021
2020
Bestuurder bij ontstentenis (Zie hiernaast)
-
-
T
ransacties met gerelateerde partijen in 2021
Er hebben zich geen transacties met gerelateerde partijen plaats gevonden.
Beloning van de Raad van Commissarissen
(in hele euro
’
s)
2021
2020
W
.J.
Simon
35.000 *
35.000 *
35.000
35.000
* De heer Simon ontvangt deze vergoeding als C
ommissaris en bestuurder bij ontstentenis
Aandelenbezit van de Raad van Commissarissen
Aandelenbezit
Aandelenbezit
Ultimo 2021
Ultimo 2020
Aantal aandelen
Aan
tal aandelen
W
.J. Simon
-
-
In overeenstemming met de
Wft maken bestuurders van
de
V
ennootschap melding van het totale persoonlijke
belang dat zij bij iedere belegging van de
Vennootschap
aan het begin en het einde van het boekjaar hebben
gehad. Geen van de bestuurders en commissarissen had
gedurende het verslagjaar enig belang bij de beleggin-
gen van de
V
ennootschap.
T
ransac
ties met verbonden par
tijen en
direct belanghebbenden
Belangen van bestuurders en commissarissen
69
69
Jaarrapport 2021
69
Goedkeuring van de geconsolideer
de jaarrekening
De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door
de directie en geautoriseerd voor publicatie door de
Raad van Commissarissen op 12 augustus 2022.
De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de
jaarrekening te wijzigen.
70
70
Bever Holding
70
70
Jaarrekening
Bever Holding
71
71
Jaarrapport 20
71
Jaarrekening
Enk
elvoudige jaarr
ek
ening
Enkelvoudige balans
Enkelvoudige winst- en-v
erliesrekening
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen v
ermogen
T
oelichting op de enkelvoudige jaarrekening
71
Jaarrapport 2019
Jaarrekening
72
72
Bever Holding
72
Bever Holding
Enkelv
oudige balans per 31 december 2021
(EUR x 1.000)
(voor resultaa
tbestemming)
T
oelichting
31.12.2021
31.12.2020
Actief
V
aste activa
V
astgoedbeleggingen
1 23.130
10
720
Materiële vaste activa
2
-
-
Deelnemingen in
groepsmaatschappijen
3 48.830
47
738
71.960
58.458
Vlottende activa
V
oorraad
vastgoedprojecten
4 -
-
Rekening-courant
groepsmaatschappijen
5 199.027
166
266
Belastingen
27
33
V
orderingen op gerelateer
de
partijen
-
-
Overige vorderingen en
overlopende
activa
6 12
12
199.066
166.311
Liquide
middelen
7
53
10
T
otale ac
tiva
271.079
224.779
Jaarrekening
73
73
Jaarrapport 20
73
Enkelv
oudige balans per 31 december 2021
(EUR x 1.000)
(voor
resultaa
tbestemming)
T
o
elichting
31.12.2021
31.12.2020
Passief
Eigen
vermogen
Geplaatst
k
apitaal
8 19.616
19.616
Agior
eser
ve
9 33.811
33.811
W
ettelijke reserves
10
100.977
61.888
Algemene reserve
11
(58.155)
(15.982)
Onver
deeld resultaat
39.382
(3.084)
135.631
96.249
V
oorzieningen
12
3.691
360
Langlopende schulden
Hypothecaire
lening
13
-
-
Kortlopende schulden
Hypothecaire
lening
13 3
4.6
32
3
4.63
2
Crediteur
en
23
78
Rekening-courant
groepsmaatschappijen
14 95.017
91
362
Belastingen
-
15
Overige schulden en
overlopende
passiva
2.085
2.083
131
757
128.170
T
otale passiva
271.079
224.779
Jaarrekening
Jaarrekening
74
74
Bever Holding
74
Enkelv
oudig overzicht mutaties in het eigen vermogen ov
er 2021
S
t
a
n
d
p
e
r
1
j
a
n
u
a
r
i
20
2
1
19.616
33.811
(15.982)
2.108
59.780
(3.084)
96.249
Resultaatbestemming
-
- (3.084)
-
-
3.084
-
Mutaties wettelijke reserve
-
-
(39.089)
1.224
37.865
-
-
Resultaat
-
-
-
-
-
39.382 39.382
V
erkoop eigen aandelen
-
-
-
-
-
-
-
Stand per 31 december 2021
19.616
33.811
(58.155)
3.332
97.645
39.382
135.631
Geplaatst
kapitaal
Agio-
reserve
Herwaardering-
reserve
vastgoed
Reserve
deelnemingen
Onver
deeld
resultaat
T
otaal
(EUR x 1.000)
Algemene
reserve
Enkelv
oudige winst-
en-verliesrek
ening over 2021
(EUR x 1.000)
T
o
elichting
2021
2020
Opbrengsten
Herwaarderingsresultaat
1
12.410
129
Resultaat
verkopen
-
-
Diverse opbrengsten
-
150
T
otaal opbrengsten
12.410
279
Lasten
Exploitatiekosten
(7)
(7)
Lonen en salarissen
(170)
(170)
Afschrijvingen
-
(2)
W
aardevermindering
voorraad vastgoedpr
ojecten
4
-
-
Algemene kosten
(324)
(362)
T
otale lasten
(501)
(541)
Bedrijfsresultaat
11.909
(262)
Financiële opbr
engsten
4.473
4 350
Financiële kost
en
(1)
(2.814)
Netto nancieringskosten
4.472
1.536
Resultaat voor belastingen
16.381
1.274
V
ennootschapsbelasting
(3.332)
404
Resultaat uit deelnemingen
na
belasting
3
26
333
(4.762)
Resultaat na belasting
39.382
(3.084)
Jaarrekening
75
75
Jaarrapport 20
75
T
oelichting op de enk
elvoudige jaarrekening
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld op basis van
Titel 9 Boek 2 BW
, waarbij gebruik wordt gemaakt van de
in artikel 2:362 lid 8 B
W opgenomen optie om de waarde
-
ringsgrondslagen toe te passen die ook in de gec
onsoli
-
deerde jaarrekening zijn toegepast.
V
oor de algemene grondslagen voor de opstelling v
an
de enkelvoudige jaarrekening
, de grondslagen voor de
waardering van activa en passiva en de bepaling van het
resultaat alsmede voor de t
oelichting op de onderscheiden
activa en passiva en de resultaten wor
dt verwezen naar de
toelichting op de geconsolideerde jaarr
ekening, voor zo
ver
hier niet anders wordt v
ermeld.
Deelnemingen worden gewaar
deerd op de netto vermo
-
genswaarde, w
aarbij de IFRS waarderingsgrondslagen
worden toegepast die ook in de gec
onsolideerde jaarreke
-
ning zijn toegepast. Als gevolg van de t
oepassing van IFRS
9 door de Groep
, en onze interpretatie van de Nederlandse
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving Richtlijn 100.107(a),
zal de
V
ennootschap, na identicatie v
an een verwachte kre
-
dietverlies op een intercompan
y lening en/of vordering
, de
boekwaarde van de interc
ompany lening en/of vordering
elimineren voor het bedrag v
an het verwachte kredietverlies.
Deelnemingen met een negatieve nettov
ermogenswaarde
worden af
geboekt tot nul.
Wanneer de
Vennootschap
geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbe
-
treende deelneming
, wordt een v
oorziening gevormd, pri-
mair ten laste van de vor
deringen op deze deelneming en
voor het overige onder de v
oorzieningen ter grootte van het
aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan
wel voor de v
er
wachte betalingen door de
Vennootschap
ten behoeve van deze deelnemingen.
Algemene grondslagen v
oor de opstelling van de enkelv
oudige jaarrekening
Financiële v
aste activa
Resultaat deelnemingen
Herwaarderingsreserve vastgoedbeleggingen
Als resultaat van deelnemingen waarin in
vloed van
betekenis wordt uit
geoefend op het zakelijke en nanciële
beleid, wor
dt het aan de V
ennootschap toekomende
aandeel in het resultaat van deze deelnemingen opge
-
nomen. Dit resultaat wor
dt bepaald op basis van de bij
Bever Holding geldende grondslagen v
oor de waarde
-
ring en resultaatbepaling.
Winsten of v
erliezen ontstaan door een wijziging in de
reële waarde v
an vastgoedbeleggingen, dienen verant
-
woord te w
orden in de winst-en-verliesrekening van de
periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast
dient hetzij ten laste van het r
esultaat boekjaar hetzij ten
laste van de algemene reserve een herwaarderingsreserve
te worden gev
ormd.
Omdat voor vastgoedbelegg
ingen in beginsel geen fre
-
quente marktnoteringen bestaan, neemt de rechtsper
-
soon op grond van artikel 2:390 lid 1 BW een her
waarde
-
ringsreserve op.
Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de her
waarde- ring
-
sreserve niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde
op basis van de verkrijgings- of vervaar- digingsprijs en
de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehan
-
teerde reële w
aarde van de activa waarop de herwaarde
-
ringsreserve betrekk
ing heeft. Bij het in dit kader bepalen
van de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of ver
-
vaardigingsprijs wor
dt rekening gehouden met de cumu
-
latieve afschrijvingen en waar
deverminderingen, zoals
bepaald indien het kostprijsmodel zou zijn toegepast.
Jaarrekening
Jaarrekening
76
76
Bever Holding
76
2.
Materiële vaste activa
3.
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Andere vaste bedrijf
s
middelen
(EUR x 1.000)
2021
2020
Boekwaarde per 1 januari
-
2
Investeringen
-
-
Desinvesteringen
-
-
Afschrijvingen
- (2)
Boekwaarde per 31 december
-
-
Aanschafwaarde per 31 december
31
31
Cumulatieve af
schrijvingen per 31 december
31
31
Boekwaarde per 31 december
-
-
Afschrijvingsperc
entage
0-50%
0-50%
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
47 738
44.622
Aankopen
-
-
Overige mutaties
(25.241)
7.878
Resultaat
26 333
(4.762)
Stand per 31 december
48.830
47 738
T
oelichting op de onderscheiden posten
van de enk
elvoudige balans
1. V
astgoedbeleggingen
(EUR x 1.000)
2021
2020
W
aarde per 1 januari
10
720
10 591
Desinvesteringen
-
-
Mutaties als gevolg herwaardering
12.410
129
W
aarde per 31 december
23.130
10 720
V
oor de toelichting en overige aannames van de vast
goedbeleggingen verwijzen wij naar de
geconsolideerde jaarrekening
.
Jaarrekening
77
77
Jaarrapport 20
77
De volgende deelnemingen zijn verantw
oord onder de
post deelnemingen in groepsmaatschappijen:
Bever Holding P
ar
ticipaties B.V
.
Hilversum
100%
Bever F
inancial Ser
vices B.V
.
Hilversum
100%
*1
Plesmanlaan Ontwikkeling B.V
.
Amsterdam
100%
European P
ropert
y F
ac
ts (E.P
.F
.) B.V
.
’
s-
Gravenhage
100%
Muntendamsche Investerings Maatschappij B
.V
.
’
s-
Gravenhage
100%
Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V
.
Amsterdam
100%
*2
Northside I
nvestments B
.V
.
Noordwijk
100%
*2
Cornerhouse Louisiana N.V
.
Brasschaat
100%
Beverburcht N.V
.
Brasschaat
100%
Planvisie België N.V
.
Brasschaat
100%
*2
Bever Bouw & Ontwikkeling N.V
.
Brasschaat
100%
W
orld
T
rade Flo
wer Hotel B.V
.
Montfoort
50%
*3
RAP B.V
.
Amsterdam
100%
*4
Monumenten Restauratie
WH B.V
.
Amsterdam
100%
* 5
Aandeel in het
geplaatst kapitaal
Deelneming
Zetel
4.
V
oorraad vastgoedprojecten
(EUR x 1.000)
2021
2020
W
aarde per 1 januari
-
-
Investeringen
-
-
Desvesteringen
-
-
Mutaties als gevolg waardev
ermindering
-
-
W
aarde per 31 december
-
-
*1 Dit betreft een indirect 100%-belang via Bever Holding P
ar
ticipaties B.V
.
*2 Dit betreft een indirect 100%-belang via Mu
nt
end
am
sc
he
I
nv
est
eri
ng
s M
aa
ts
ch
ap
pi
j B
.V
.
*3 Dit betreft een direct 50%-belang
*4
Di
t
be
t
ref
t
e
en
in
d
ir
ec
t
10
0
%-
b
el
an
g
vi
a B
eheer-
en Beleggingsmaatschappij
Bonavella
N.V
.
*5
Dit betr
eft een indirect 100%-belang via RAP B.V
.
Jaarrekening
Jaarrekening
78
78
Bever Holding
78
8.
Geplaatst kapitaal
Het maatschappelijk kapitaal van de V
ennootschap
bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen
gewone aandelen, elk groot nominaal EUR 1,15.
Hier
van zijn 17.057.549 aandelen geplaatst en volge
-
stort De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR
7,95.
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
19.616
19.616
Mutaties
-
-
Stand per 31 december
19.616
19.616
6.
O
verige v
orderingen en overlopende activa
7.
Liquide middelen
Een belangrijk deel van de overige v
orderingen is ren
-
tedragend.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankre
-
keningen opgenomen en eventuele deposito
’
s. De liquide
middelen staan ter vrije beschikk
ing van de
Vennootschap
.
Jaarrekening
5.
Rekening-courant gr
oepsmaatschappijen
(EUR x 1.000)
31-12-2021
31-12-2020
Groepsmaatschappijen
199.027
166.266
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in
Nederland wordt een ren
te berekend van 4%. Over de
rekening-courant met groepsmaatschappijen in Belg
ië
wordt een r
ente berekend van 4%. Er zijn geen aflos
-
singsverplichtingen over
eengekomen en er zijn geen
zekerheden gesteld. De deelnemingen met een nega
-
tieve nettov
ermogenswaarde worden v
oor dit bedrag
gesaldeerd met de rekening-courant met gr
oepsmaat
-
schappijen.
79
79
Jaarrapport 20
79
10.
W
ettelijke reserves
Herwaarderingsreserve vastgoed
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
2.108
2.147
Mutaties
1
224
(39)
Stand per 31 december
3 332
2.108
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van Bev
er Holding enkelvoudig.
9. Agior
eser
ve
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
33.811
33.811
Mutaties
-
-
Stand per 31 december
33.811
33.811
Resultaatbestemming 2020
In de Algemene
Ver
gadering van Aandeelhouders,
gehouden op 30 september 2021 is besloten om het
negatieve resultaa
t over 2020 ten gunste van de alge
-
mene reserve te brengen.
V
oorstel tot bestemming van
het resultaat ov
er 2020
V
oorgesteld wor
dt het resultaat ten laste van de alge
-
mene reserve te brengen.
Aantal aandelen
2021
2020
Stand per 1 januari
-
-
Mutaties
-
-
Stand per 31 december
-
-
Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte
positie eigen aandelen is als volgt:
Jaarrekening
Jaarrekening
80
80
Bever Holding
80
11.
Algemene reserve
12. V
oor
zieningen
(EUR x 1.000)
31-12-2021 31-12-2020
V
oorziening latente belastingverplichtingen vastgoed
3.691
360
(EUR x 1.000)
2021 2020
Stand per 1januari
(15.982)
(13.930)
Resultaatbestemming
(3.084) (2.031)
Mutatie wettelijke reserve
(39.089)
(21)
Stand per 31 december
(58.155)
(15.982)
Jaarrekening
(EUR x 1.000)
2021
2020
Stand per 1 januari
59 780
59 720
Mutaties
37.865
60
Stand per 31 december
97.645
59 780
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van de doch
termaatschappijen
van Bever Holding.
Reserve deelnemingen
81
81
Jaarrapport 20
81
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
(EUR x 1.000)
2021
Stand per 1 januari
360
Mutatie voorziening latente belastingen vast
goed
3 331
Stand per 31 december
3.691
13.
Hypothecaire lening
(EUR x 1.000)
Lening
Rente
31-12-2021
31-12-2020
Lening
0%
34.632
34.632
34.632 34.632
(EUR x 1.000)
31-12-2021 31-12-2020
Groepsmaatschappijen
95.017
91
362
14.
Rekening-courant groepsmaa
tschappijen
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in
Nederland wordt een ren
te berekend van 4%. Over de
rekening-courant met groepsmaatschappijen in Belg
ië
wordt een r
ente berekend van 4%. Er zijn geen aflos
-
singsverplichtingen over
eengekomen en er zijn geen
zekerheden gesteld.
Jaarrekening
82
82
Bever Holding
82
P
ersoneel
Het aantal personeelsleden dat de
Vennootschap gedu
-
rende de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december
2021 in dienst had bedroeg 1 fte.
Noordwijk
In het eerste kwar
taal van 2022 is Bever Holding niet tot ov
er
-
eenstemming gekomen met Adriaan van Erk Onroer
end
Goed B.V
. over het niet respecteren van de gemaakt
e mon
-
delinge afspraken inzake de levering van de g
rondposities
in Noordwijk.
Door Adriaan van Erk Onroerend Goed B
.V
. werd Bever
Holding c
s. in kor
t geding gedagvaard. Zij v
orderde nako
-
ming van Bever Holding en derhalve lev
ering van de grond
-
posities. Hiertegen werd door Bever Holding c.s
. verweer
gevoerd
.
Op 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter Bever
Holding in het gelijk gesteld en alle vorderingen van
Adriaan van Erk Onroer
end Goed B.V afgewezen.
Adriaan van Erk Onroer
end Goed B.V
. heef
t hoger beroep
aangetekend tegen dit vonnis
.
In het door Adriaan van Erk Onroerend Goed B.V ingest
elde
hoger beroep heeft op 13 juni 2022 het Hof arrest gewezen,
waarbij het eerdere v
onnis van 19 april 2022 werd vernie
-
tigd. Bever wer
d veroor
deeld om de grondposities gedwon
-
gen te leveren v
oor een bedrag van 60 miljoen euro zoals
opgenomen in de schriftelijke koopovereenkomsten ech
ter
zonder rekening te houden met de mondelinge af
spraken.
Een deel van dit bedrag is aangewend v
oor de aossing van
de door Adriaan van Erk Groep v
erstrekte nanciering.
Bever heeft inmiddels uitvoering gegeven aan het arrest,
hetgeen impliceert dat de grondposities in Noordwijk r
es
-
pectievelijk op 1 juli 2022 en 25 juli 2022 werden gelever
d.
Dat betekent ov
erigens niet dat Bever zich bij het vonnis
neerlegt. Bever is voornemens om ver
dere juridische stap
-
pen te zetten.
De gevolgen van het vonnis en v
erplichte levering van de
grondposities te Noor
dwijk is dat de realisatie van gr
ond
-
posities te Noordwijk in 2022 niet tegen de marktwaarde
zoals opgenomen in de balans per 31 december 2021
van 137,66 miljoen euro zullen plaatsvinden, maar tegen
een waarde van 60 miljoen eur
o. De IFRS-boekhoudregels
maken het niet mogelijk een eventuele claim te waar
deren
op de balans. Derhalve zal Bever Holding in 2022 een boek
-
verlies realiseren v
an 77,66 miljoen euro op deze verplichte
transactie. Rekening houdend met de scale gevolgen van
de lagere opbrengsten zal dez
e transactie een nettoverlies
Gebeur
tenissen na balansdatum
Jaarrekening
O
verige toelichtingen en
onder
tekening jaarrekening
N
iet uit de enk
elvoudige balans
blijk
ende verplichtingen
De
Vennootschap maakt
deel uit van de scale eenheid voor
de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V
. Bever
Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aanspr
akelijk voor
de belastingschulden van de scale eenheid als geheel.
83
83
Jaarrapport 20
83
Onder
tekening van de jaarr
ekening
W
assenaar
, 12 augustus 2022
De directie:
De Raad van Commissarissen:
W
.J. Simon
W
.J. Simon
(bestuurder bij ontstent
enis)
O
verige gegev
ens
opleveren van 57,60 miljoen eur
o en zal dit derhalve resul
-
teren tot een neerwaartse aanpassing van het eigen vermo
-
gen en de intrinsieke waarde per aandeel.
Procedur
e Staal Beheer N.V
.
In 2019 werd N.V
. Bever Holding gedagvaard door Staal
Beheer N.V
.. Eind 2020 werd N.V
. Bever Holding in het gelijk
gesteld door de rechtbank. Er werd door S
taal Beheer
N.V
. tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. In de hoger
beroepzaak wer
d er uitspraak gedaan, N.V
. Bever Holding
werd w
ederom in het gelijk gesteld, Staal Beheer N.V
. werd
veroor
deeld in de kosten van deze procedur
e. De door Staal
Beheer N.V
. gelegde beslagen werden inmiddels door Staal
Beheer N.V
. opgeheven.
W
assenaar
De procedures t
egen de gemeente
W
assenaar inzake het
landgoed Ivicke zijn nog lopende, in de bestuursrechte
-
lijke bodemprocedure met betr
ekk
ing tot de krakers heeft
de rechter de gemeent
e W
assenaar veroordeeld het pand
te laten ontruimen.
T
egen deze ontruiming werd door de
krakers een voorlopige voorziening aangespannen. De
uitspraak van deze voorlopige v
oorziening is dat de k
ra
-
kers dienen te ontruimen tegen uiterlijk 14 juli 2022. De
gemeente
Wassenaar is momenteel in o
verleg met de kra
-
kers over een vrijwillige ontruiming
, welke dan op een later
tijdstip zal plaatsvinden.
In de lopende bestuursrechtelijke bodemprocedur
e met
betrekking tot het uitvoeren van de opgelegde last onder
bestuursdwang heeft Bever beroep aangetekend tegen het
vonnis van 20 december 2021. Dit hoger ber
oep loopt voor
de rechtbank en zal na alle waarschijnlijkheid in 2022 of later
worden behandeld
.
Inmiddels heeft de Gemeente W
assenaar per 20 juli 2022
een kostenv
erhaalbeschik
king genomen waar
tegen Bever
bezwaar maakt. De discussie zal onderdeel worden van het
hoger beroep in de bodemprocedur
e tegen de last onder
bestuursdwang.
België
Door de gemeente Spa werden de r
estanten van het voor
-
malig afgebrand hotelgebouw t
e Spa, Route Balmoral ver
-
wijderd.
In januari 2022 heeft B
ever de sloop afgew
erkt van het
voormalig hotelgebouw
“Laguna Beach”
te Knokke
-Heist.
De gesloopte gebouwen hebben geen gevolg v
oor de ont
-
wikkeling van de locaties nog voor de marktwaarde.
84
84
Bever Holding
84
O
verige gegev
ens
O
verige gegevens
De Raad van Commissarissen zal dit jaarrappor
t 2021
voorgeleggen aan de jaarlijkse Algemene
Vergadering
van Aandeelhouders.
Het jaarrapport is opgemaakt door de R
aad van
Commissarissen die krachtens artikel 19 lid 1 van de
statu- ten van de
Vennootschap tijdelijk is belast met
het bestuur
.
De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de
jaarrekening en het verslag van de dir
ectie een goede
basis vormen voor de ver
antwoording die de Raad van
Commissarissen als tijdelijk bestuur aflegt voor het
gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen v
oor
het gehouden toezicht op het gevoer
de beleid.
Zoals gemeld is de directie en Raad van Commissarissen
er niet in geslaagd een nieuwe accountan
t, na de ver
-
plichte roulatie v
an Deloitte, aan te stellen v
oor de jaar
-
rekening contr
ole van het boekjaar 2019, 2020 en 2021.
Zoals reeds eer
der gemeld bestaat er al langer een
accoun- tantsprobleem, na div
erse verzoeken wer
d
aangegeven door de accountan
tsorganisaties geen
offerte uit te willen brengen. Pric
ewaterhouseCooppers
Accoun
tants, Ernst &
Y
oung Accountants, KP
MG
Accoun
tants, BDO Acc
ountants en Mazars werden hier
-
voor benaderd
.
Dit probleem wor
dt erkend door de belangenverenigin
-
gen en de overheid.
Bever Holding is in afwachting van de aan
wijzingsbe
-
voegdheid welke de Minister van F
inanciën voorne
-
mens is de OOB- accountantskantoren op te leggen met
betrekking tot de verplichte controle van de jaarr
eke
-
ning van beursgenoteerde ondernemingen.
Deze wetswijziging zal de OOB-accoun
tantskantoren
dwingen om de jaarrekeningen van de OOB- bedrijven
te controler
en.
Na het inwerkingtreden van deze w
etswijziging kan het
proces van selectie van een nieuwe acc
ountant voor
de vennootschap ver
der worden gezet. Mede hierdoor
is door Bever besloten om de f
ormele selectie van een
nieuwe accountan
t voor het boekjaar 2021 te verplaat
-
sen na het inwerkingtreden van deze w
et.
Bever streeft ernaar om deze ontstane situatie zo snel
mogelijk op te lossen maar is hiervan afhankelijk van de
snelheid waarbij deze wetswijziging zal w
orden aange
-
nomen.
Gezien het feit dat het niet de verwachting is dat er
alsnog een accountantsor
ganisatie bereidt zal zijn het
jaarverslag over het boekjaar 2021 te contr
oleren, heeft
de Directie en de Raad van Commissarissen besloten de
gehele jaarrekening te publicer
en en voor vaststelling
aan de Algemene vergadering van Aandeelhouders aan
te bieden
Directie en de Raad van Commissarissen is van mening
dat het ontbreken van de ber
eidheid van de vergunning
houdende accountantsor
ganisaties om de jaarrekening
over het boekjaar 2021 van N.V
. Bever Holding te c
ontro
-
leren een wettelijk g
rond is om op basis van art 393 lid 7
van het Burgerlijk
Wetboek 2 tot vaststelling t
e kunnen
overgaan v
an de jaarrekening over het boekjaar 2021
door de Algemene vergadering van Aandeelhouders
.
Ontbreken c
ontrole verklaring van de onafhankelijk
e accountant
85
85
Jaarrapport 20
85
Statutaire r
egeling betreffende
de bestemming van de winst
Ingevolge artikel 29 van de statuten van de
V
ennootschap staat de winst ter vrije beschikk
ing van
de Algemene
V
ergadering van Aandeelhouders.
Bever Holding is bekend met de nav
olgende meldingen in het kader v
a
n de Wmz:
R. van de Putte
2.124.107
8.517.182
62,30%
C.F
.M. Rijs
2.655.964
15,57%
E.A. van den Brandhof
698.071
4,09%
Stichting Schakel
841.595
4,93%
Stichting Beheer Zeewijk
574.102
3,37%
Meldingen in het kader van de
W
et melding zeggenschap
Aandelen
rechtstreeks
Aandelen
middellijk