Hypotheekverstrekkers hebben zelf normen opgesteld voor de verantwoorde maximale hoogte van een hypotheek. Deze normen staan in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De AFM gebruikt deze gedragscode bij haar toezicht.

De gedragscode berekent de maximale lening met het gezamenlijk bruto inkomen en de geldende hypotheekrente. De maximale hypotheek is in de GHF alleen gekoppeld aan het inkomen, niet aan bijvoorbeeld de waarde van het huis. De lening kan dus hoger zijn dan waarde van het huis. De AFM heeft onlangs voorgesteld bij een hypotheek ook rekening te houden met de waarde van het huis.

Maximale hypotheek volgens de gedragscode GHF
Vaak zegt men dat de verhouding tussen hypotheekschuld en inkomen (Loan-to-Income: LTI) maximaal 4,5 mag zijn. Maar dit verschilt per inkomen en hangt ook af van de rente. Iemand met een modaal inkomen van € 32.500 kan 4,8 keer zijn inkomen lenen voor een huis als de rente 5% is (dus een maximale hypotheek van € 156.000) en 4,3 keer zijn inkomen als de rente 6,5% is (maximale hypotheek van € 139.750).

Bij een hoger bruto inkomen eerder een hoger maximum hypotheek
In de grafiek is te zien dat mensen met een hoger bruto inkomen relatief een hogere maximum hypotheek kunnen sluiten. Is het bruto huishoudinkomen meer dan € 80.000, dan kun je meer dan 6 keer het inkomen lenen bij een rente van 5%. Maar de meeste mensen in Nederland hebben een inkomen dat tot een maximum hypotheek van 4 tot 5 keer hun inkomen leidt.

Hoe lager de hypotheekrente hoe meer je kunt lenen.
De LTI bij de laagste rentecategorie die de gedragscode hanteert (5% of lager; donkerblauwe lijn in de grafiek) is gemiddeld ongeveer een halfpunt hoger dan bij de hoogste rentecategorie (6,5% of hoger; grijze lijn in de grafiek).


Bron: Economisch Statistische Berichten 24 juli 2009

Uitleg bij overschrijding
Voor de gedragscode geldt “comply or explain” (voldoen of uitleggen). Bij “comply” voldoet de hypotheek aan de GHF-norm (zit onder de lijn in de grafiek). Het hypotheekbedrag is dan dus lager dan de maximale hypotheek volgens de gedragscode. In de “explain”-situatie is de verhouding tussen schuld en inkomen hoger dan volgens de gedragscode voorgeschreven (boven de lijn in de grafiek).

Hypotheekverstrekkers kunnen bij specifieke omstandigheden de GHF-norm overschrijden, maar moeten dit wel kunnen onderbouwen. Vraag om een uitleg van de risico’s wanneer je meer wilt lenen dan de norm. Of je wel of niet je maximum hypotheek kunt krijgen, hangt ook af van je andere schulden en bezittingen.

Maximale hypotheeklening?
Bedenk goed of je wel het maximale bedrag wilt lenen. Kijk niet alleen naar het inkomen dat jij (en je partner) nu hebben, maar kijk ook naar je inkomen in de toekomst. Bijvoorbeeld als je kinderen krijgt. En ook wanneer je misschien minder wilt gaan werken is het verstandig daar nu al rekening mee te houden.